TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 18 Juillet 2025

Dossier N° RG 22/03658 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JO2R

Minute n° : 2025/198

AFFAIRE :

S.C.I. AVVA, [K] [V] C/ [L] [V]

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Louis BERNARDI

M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.C.I. AVVA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI AVVA est propriétaire de deux lots au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], correspondant à un appartement de type 3 et un box de garage. Elle a pour associés Monsieur [L] [V], son épouse [N] [B] épouse [V], ainsi que leur fils Monsieur [K] [V], désigné en qualité de gérant au terme des statuts.

Le 28 août 2019, les époux [C] ont formulé une lettre d’intention d’achat du bien détenu par la SCI AVVA, conditionnée à la possibilité pour les époux [C] d’occuper avant la vente le bien immobilier en qualité de locataires.

Un compromis de vente a été signé entre la SCI AVVA et les époux [C] en l’étude de Maître [Z] le 10 décembre 2019, en présence des acquéreurs, du notaire et d’un clerc de notaire. L’acte mentionnait en effet que les associés de la SCI AVVA ont dans le cadre de l’assemblée générale du 23 octobre 2019 donné tous pouvoirs à chacun des associés ou à défaut à tout clerc, employé, notaire de l’office notarial de Maître [Z] pour parvenir à la vente.

Monsieur [K] [V], gérant de la SCI AVVA a refusé de comparaître devant le notaire rédacteur du compromis de vente aux fins de régularisation, qui a rédigé un constat de carence le 29 juin 2020.

Les époux [C] ont assigné le 25 août 2020 la SCI AVVA et son gérant Monsieur [K] [V] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en perfection de la vente, affaire enregistrée sous le numéro 20/11204.

Selon acte en date du 10 mai 2022, la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] ont fait assigner Monsieur [L] [V] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en nullité des procès-verbaux signés par Monsieur [L] [V] seul, de condamnation de ce dernier à relever et garantir la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] de toute condamnation qui pourrait entre prononcées à leur encontre dans l’affaire enregistrée sous le numéro 20/11204, et en indemnisation de leur préjudice à hauteur de 50,000 €. La jonction demandée avec cette dernière procédure n’a pas été ordonnée.

Par jugement du 9 juin 2023, le tribunal judiciaire dans l’instance enregistrée sous le numéro 20/11204 a constaté la perfection de la vente et a condamné sur demande reconventionnelle les époux [C] à verser diverses sommes à la SCI AVVA titre des loyers échus. Les époux [C] ont interjeté appel de cette décision devant la Cour d’Appel d’Aix en Provence, appel ne portant que la condamnation mise à leur charge.

Par arrêt du 8 octobre 2024, la cour a infirmé partiellement la décision de première instance, condamné les époux [C] au paiement de sommes au titre des loyers, indemnités d’occupation, et taxes afférentes aux biens, et condamné in solidum la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] à versera aux appelants la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 31 mars 2025, la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [L] [V] à payer la somme de 3.000 euros, mise à la charge de la SCI AVVA dans la procédure enrôlée sous le n°23/11204 par devant la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE ;

CONDAMNER Monsieur [L] [V] à payer la somme de 50.000 euros à la SCI AVVA, en réparation du préjudice subi par la perte du bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché ;

DEBOUTER tous demandeurs à l’encontre de La SCI AVVA et Monsieur [K] [V] ;

CONDAMNER Monsieur [L] [V] à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outres les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP BERNARDI.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’article 1843-5 du code civil ouvre le droit à un ou plusieurs associés d’engager la responsabilité contre les gérants et de solliciter l’indemnisation du préjudice subi par la société en démontrant une faute ; que Monsieur [L] [V] a signé un compromis de vente pour le compte de la société alors qu’il n’était pas le gérant et que l’unanimité des associés exigée par les statuts n’a pas autorisé la vente ; que le tribunal judiciaire de Draguignan a dans le cadre de l’affaire n°20/11204 prononcé la nullité des procès-verbaux du 10 décembre 2019 ayant d’une part donné tout pouvoir à un clerc de notaire pour représenter la SCI AVVA devant le notaire et d’autre part confié la gérance à Monsieur [L] [V] alors interdit de gérer, aux motifs que ces documents ne comportaient pas la signature de Monsieur [K] [V] qui contestait l’avoir apposée ; que la vente a été imposée à Monsieur [K] [V] qui n’y a jamais consenti et a été mis devant le fait accompli ; que la procédure en justice initiée par les époux [C] ayant conduit à la perte définitive du bien après arrêt définitif de la cour d’appel d’Aix en Provence a engendré des frais importants ; que la délégation de pouvoirs produite, signée par Monsieur [K] [V] au profit de Monsieur [L] [V] n’autorise pas ce dernier à prendre des décisions nécessitant le vote des associés à l’unanimité

Ils arguent avoir subi un préjudice car le bien a été vendu à un prix inférieur à celui du marché, comme le concède [L] [V] dans ses conclusions, puisque celui-ci indique qu’il était convenu que le bien serait venu « à un prix négocié à la baisse pour réaliser l’acquisition de l’île de la Réunion. »

Ils sollicitent en conséquence l’indemnisation d’un préjudice de 50 000 € subi par la perte du bien immobilier à un prix inférieur au marché, ainsi que la prise en charge de la somme de 3000 € mise à leur charge par la Cour d’Appel d’Aix en Provence dans l’instance les ayant opposé aux époux [C].

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [L] [V] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [K] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [L] [V],

DIRE la vente parfaite ;

CONDAMNER Monsieur [K] [V] à rembourser le montant des loyers impayés par le locataire depuis juin 2020 (et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir) soit en février 2024 : 44 mois X 1.300 = 57.200 € pour résistance abusive ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [K] [V] à rembourser la somme de 50.000 € (correspondant au 10 % du prix de vente) ;

CONDAMNER Monsieur [K] [V] à payer les loyers jusqu’au mois de juin 2020 date prévue par son notaire pour la signature de l’acte (ce qui était convenu dans l’acte de

vente) moins deux mois déjà réglés soient 9 X 1.300 = 11.700 € moins 2.600 € = 9.100 € ;

CONDAMNER Monsieur [K] [V] au règlement des charges de copropriété,;

CONDAMNER Monsieur [K] [V] à régler à Monsieur [L] [V] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur [K] [V] aux entiers dépens.

Monsieur [L] [V] soutient que la procédure judiciaire initiée par les époux [C] est la conséquence du seul fait de Monsieur [K] [V] qui a refusé de poursuivre la vente alors qu’il était parfaitement au courant des démarches entreprises, cette vente ayant été convenue en famille pour acheter un nouveau bien à la Réunion. Il souligne que [K] [V] avait d’ailleurs donné son accord au notaire comme cela résulte d’un mail du 09 avril 2020, avant de refuser de se présenter pour la signature. Il indique qu’une délégation de pouvoir avait en outre été signée par celui-ci le 8 avril 205, au profit de [L] [V].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 18 novembre 2024 avec effet différé au 22 avril 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 mai 2025.

MOTIFS :

L’article 1843-5 du code civil dispose que " Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société.

Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l’exercice de l’action sociale à l’avis préalable ou à l’autorisation de l’assemblée ou qui comporterait par avance renonciation à l’exercice de cette action.

Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat ".

En l’espèce, les requérants soutiennent avoir subi des préjudices du fait des agissements frauduleux de Monsieur [L] [V], correspondant aux frais judiciaires occasionnés par la procédure en perfection de la vente introduite par les époux [C], et un prix de vente consenti à la baisse.

Il est acquis et non contesté que les époux [C] ont échangé au cours des pourparlers uniquement avec Monsieur [L] [V], lequel a contresigné la proposition d’achat effectuée par les époux [C].

Il est également constant que le compromis de vente du 10 décembre 2019 a été signé en l’absence de tout associé de la SCI AVVA en vertu d’un procès-verbal d’assemblée générale du 23 octobre 2019 portant la signature des trois associés et autorisant tout clerc de l’office notarial pour procéder à la signature de l’acte.

Pour démontrer que Monsieur [K] [V], gérant de la SCI AVVA était parfaitement informé des démarches entreprises en vue de la vente, Monsieur [L] [V] produit une délégation de pouvoir signée par ce dernier le 08 avril 2015 donnant tous pouvoir à son père aux fins de le représenter en son absence pour la signature de tous actes officiels concernant les éventuelles modifications des statuts ou cessions de parts des différentes société dans lesquelles il est le gérant et actionnaire parmi lesquelles la SCI AVVA.

Cette délégation, antérieure à la condamnation portant interdiction de gérer des sociétés prononcée à l’encontre de [L] [V], ne peut être valablement invoquée pour justifier d’un mandat de représentation, alors que l’article 18 des statuts de la société mentionne que toute vente d’immeuble exige l’accord de tous les associés.

Monsieur [L] [V] produit encore pour démontrer que son fils avait été associé aux opérations de vente, des mandats de vente portant sur le bien en question, dont il sera remarqué que certains ne portent que la signature de Monsieur [L] [V] et le désignent comme représentant de la SCI AVVA, malgré l’interdiction de gérer judiciairement prononcée. Dans tous les cas, ces documents n’établissent pas que la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] ont consenti à la vente dans les conditions fixées à l’offre d’achat uniquement contresignée par Monsieur [L] [V].

Monsieur [L] [V] fait en outre état d’un courriel du 09 avril 2020 produit par les époux [C] à l’appui de leur assignation en perfection de la vente. Cette pièce n’est pas versée au dossier, mais la retranscription qui en est faite par Monsieur [L] [V] confirme que Monsieur [K] [V] n’a été informé de la vente qu’après la signature du compromis puisque celui-ci indique consentir à la vente « après avoir été mis devant le fait accompli ».

Les autres courriels produits par les requérants confirment cette absence d’accord donné avant la signature du compromis effectuée en l’absence des associés de la SCI AVVA au visa d’un procès-verbal d’assemblée générale par la suite annulé par décision du tribunal judiciaire de Draguignan devenue définitive sur ce point, aux motifs que " la signature de M. [K] [V] est masquée par le tampon de la SCI et ne correspond pas à la signature figurant sur la photocopie de sa carte d’identité et sur son passeport " et que la délibération mentionnait que pour parvenir à la vente l’assemblée donnait tout pouvoir notamment à Monsieur [L] [V] alors que celui-ci était interdit de gérer, rendant ce point de délibération illicite.

Il est ainsi démontré que Monsieur [K] [V], associé et gérant de la SCI AVVA, n’a pas été informé de la proposition d’achat effectuée par les époux [C], et que Monsieur [L] [V], par ailleurs soumis à une interdiction de gérer des sociétés, a engagé la SCI AVVA sans soumettre l’offre à l’acceptation de ses associés. Ce comportement est constitutif d’une faute susceptible d’entraîner sa responsabilité à l’endroit de la société et de ses associés.

Celui-ci soutient que les frais occasionnés par la procédure judiciaire sont uniquement imputables à [K] [V] qui a refusé de poursuivre la vente.

Le tribunal judiciaire dans son jugement du 09 juin 2023 a pourtant relevé que Monsieur [K] [V] serait fondé à opposer la nullité des actes passés par la SCI AVVA sur le fondement de délibérations elles-mêmes entachées de nullité, et n’a rejeté cette nullité qu’au seul motif de la bonne foi des acquéreurs, qui ignoraient la cause de nullité au moment de la conclusion des engagements.

De même, les demandes de la SCI AVVA visant au paiement des loyers, qui fondaient également le refus de Monsieur [K] [V] de régulariser l’acte, ont été accueillies et confirmées en appel.

Ainsi, le comportement fautif de Monsieur [L] [V] qui a engagé la SCI AVVA en ne respectant ni les statuts de la société ni l’interdiction de gérer à laquelle il était soumise, est bien la cause des frais exposés dans le cadre de la procédure en perfection de la vente initiée par les acquéreurs de bonne foi.

Dans ces conditions, la SCI AVVA est fondée à demander le remboursement de la somme de 3000 euros mis à sa charge par la cour d’appel d’Aix en Provence ou titre des frais afférents à la procédure judiciaire en perfection de la vente.

Pour autant, les requérants soutiennent que le bien a été vendu à un prix inférieur au prix du marché sans justifier d’un quelconque élément chiffré (avis de valeur, évaluation immobilière…) permettant de caractériser la perte de 50 000 euros dont il est demandé réparation. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Monsieur [L] [V] formule dans le dispositif de ses conclusions :

— une demande de condamnation de Monsieur [K] [V] à rembourser le montant des loyers impayés les locataires depuis juin 2020 jusqu’à la décision à intervenir « pour résistance abusive ».

— une demande de de condamnation de Monsieur [K] [V] à rembourser 50 000 € (correspondant à 10% du prix de vente)

— une demande de condamnation de Monsieur [K] [V] à payer les loyers jusqu’au mois de juin 2020 date prévue par son notaire pour la signature de l’acte, soit la somme de 9100 €

— une demande de condamnation de Monsieur [K] [V] au règlement des charges de copropriété ;

L’article 768 du code de procédure civile, tel que résultant du décret du 11 décembre 2019, immédiatement applicable aux instances en cours, dispose que : " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Aucun moyen n’étant développé à l’appui de ces demandes, celles-ci insuffisamment motivées seront rejetées.

5) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] sera condamné aux dépens de l’instance.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’accorder le droit de recouvrement direct des dépens au profit de la SCP BERNARDI.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’apparait pas équitable de laisser à Monsieur [K] [V] la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [L] [V] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [L] [V] à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à la SCI AVVA la somme de 3000 euros au titre des frais occasionnés par la procédure enrôlée sous le n°23/11204 par devant le Cour d’Appel d’Aix en Provence ;

DEBOUTE la SCI AVVA et Monsieur [K] [V] de leur demande au titre du préjudice subi par la perte du bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché ;

DEBOUTE Monsieur [L] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [K] [V] la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux entiers dépens de l’instance et ACCORDE le droit de recouvrement direct au profit de la SCP BERNARDI ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan l8 juillet 2025.

Le greffier, La présidente