N° RG 26/00071 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UXVF

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00071 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UXVF

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 1], SITUÉ À [Localité 1], [Adresse 2], représenté par son syndic actuellement en exercice, la SARL AGEI, prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [B], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [S] [T], demeurant [Adresse 4]

défaillant

M. [J] [D], demeurant [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 17 décembre 2025 et 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société STE AGEI, a assigné Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 27 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société STE AGEI, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision la somme de 13.814,66 euros sous réserve d’actualisation au jour de l’ordonnance à intervenir ;condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

De leur côté, Madame [S] [T], régulièrement assignée à personne, et Monsieur [J] [D], régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D], qui ne comparaissent pas, ne contestent pas être propriétaires de plusieurs lot, au sein de la résidence [W] 1 sis à [Localité 1], [Adresse 2]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 02 décembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus) que Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] restent redevables de la somme de 13.814,66 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’extrait du réglement de copropriété qui prévoirait la solidarité entre co-indivisaires en cas de charges impayées.

Par ailleurs, il ressort de la lecture des jugements relatifs à la procédure de surendettement de Madame [T] que les défendeurs semblent avoir divorcé, ceux-ci les désignant en qualité d’ex-époux. Au surplus, le fait que les lots litigieux constituent la résidence principale des ex-époux n’est pas démontré.

Dès lors, la solidarité pour les dettes ménagères ne trouve pas à s’appliquer.

La solidarité étant légale ou conventionnelle et ne se présumant pas, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs.

Il convient donc de condamner Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] à régler la somme de 13.814,66 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 02 décembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus).

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] seront tenus aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PANORAMIQUE 1, pris en la personne de son syndic la société STE AGEI.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PANORAMIQUE 1, pris en la personne de son syndic la société STE AGEI, la somme provisionnelle de 13.814,66 euros (TREIZE MILLE HUIT CENT QUATORZE EUROS et SOIXANTE SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 02 décembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus) ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DU PANORAMIQUE 1, pris en la personne de son syndic la société STE AGEI, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,