TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 11 Avril 2025

Dossier N° RG 22/05390 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JRY7

Minute n° : 2025/91

AFFAIRE :

[Z] [O] épouse [H], [F] [O] C/ Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADAM-ARTIS,

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

Greffier lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu ce jour.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Lyne DARMON

M^e Jean Bernard GHRISTI

Délivrées le 11 Avril 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [Z] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 4]

représentées par Maître Lyne DARMON, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADAM-ARTIS, dont le siège social est [Adresse 3], représentées par Maître Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 9 août 2022, Mmes [O] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] » sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil.

Propriétaires de lots de la copropriété [Adresse 8] constituant deux appartements, deux garages et deux caves, Mmes [O] sollicitaient l’annulation de trois résolutions de l’assemblée générale spéciale du 13 juin 2022.

Les résolutions n° 4, 5, 6 avaient été proposées à la demande d’un copropriétaire, M. [J], et tendaient au transfert de la propriété du lot intermédiaire n°26 constitué par la toiture terrasse des garages à celui-ci, contre la prise en charge de la réfection complète de ladite toiture-terrasse et du changement des puits de lumière pour un montant global de quelque 11000 euros, et à la modification subséquente de l’état descriptif de division.

Mmes [O] rappelaient que ces résolutions votées à la majorité de l’article 25 faute d’avoir trouvé une majorité de l’article 26 avaient été rejetées par l’assemblée générale ordinaire du 25 avril 2022, lors de laquelle Monsieur [J] n’avait pas hésité à menacer les copropriétaires de les priver de l’accès à la terrasse des garages en cas de refus.

Elles observaient que les copropriétaires n’avaient pu se décider en connaissance de cause en l’absence de pièces relatives à la faisabilité du projet qui leur auraient permis d’évaluer l’avantage pour la copropriété de céder une partie commune sans une quelconque offre de prix autre que la prise en charge des travaux non justifiée par des devis joints. L’acheteur allait en revanche retirer un profit substantiel d’une terrasse aménagée et devenait responsable de son étanchéité. Quant à l’état descriptif de division l’acheteur conservait les mêmes tantièmes ne tenant pas compte des charges supplémentaires à régler pour son nouveau lot agrémenté d’une terrasse.

Outre l’annulation des résolutions susvisées, Mmes [O] demandaient la condamnation de la copropriété à leur verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, 3000 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens.

Dans leurs conclusions récapitulatives et responsives, les demanderesses persistaient dans leurs moyens et leurs prétentions et précisaient que Monsieur [J] avait installé du gazon synthétique, des tables et des chaises sur le toit terrasse, ce qui confirmait l’intérêt pour celui-ci de se voir attribuer cette partie commune.

À titre subsidiaire, elles demandaient la désignation d’un expert aux fins d’évaluation du lot constitué par le toit terrasse conformément aux articles 1303 et suivants du Code civil.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] San Peire demandait le rejet des prétentions des demanderesses et leur condamnation à lui verser la somme de 2500 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

À titre liminaire il observait que les requérantes ne visaient aucun texte susceptible de fonder la nullité ou l’irrégularité des résolutions critiquées.

La convocation d’une assemblée spéciale ne suffisait pas à caractériser l’abus de majorité.

Le terme de « menace » de la part de Monsieur [J] était excessif et n’avait manifestement eu aucun effet sur les copropriétaires qui avaient refusé les résolutions portées au procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2022.

Le concluant insistait sur le coût de la réfection du toit terrasse pour la copropriété qui était endettée par ailleurs. Une toiture terrasse sur garages ne pouvait constituer une surface habitable. Quant aux travaux d’étanchéité à entreprendre par le cessionnaire ils bénéficieraient nécessairement à l’ensemble des usagers des garages. Aucun texte n’imposait de faire évaluer par un tiers la contrepartie de la cession.

Concernant les tantièmes, le syndicat observait que le nouveau lot n°27 englobait les 19 tantièmes correspondant à la terrasse pour aboutir à un total de 214 alors que précédemment Monsieur [J] en détenait 195.

Sur la demande subsidiaire d’expertise, le syndicat des copropriétaires soutenait qu’à défaut d’annulation des résolutions critiquées il n’y avait pas lieu de désigner un expert judiciaire pour évaluer la valeur du toit terrasse et indemniser les copropriétaires. Le prix était en effet librement fixé par les parties en cas de vente. Il n’appartenait pas au tribunal saisi sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965 d’attribuer un complément de prix.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC.

La procédure était clôturée le 25 octobre 2024 par ordonnance en date du 15 avril 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du jeudi 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions

Selon l’article 12 du code de procédure civile le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Sur les conditions de l’adoption des résolutions querellées

En l’occurrence il est demandé au tribunal l’annulation des résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires et il lui appartient d’examiner en premier lieu si les conditions de vote sont réunies.

Les demanderesses observent que les résolutions entreprises ont été rejetées par la précédente assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 25 avril 2022 et qu’elles ont été adoptées par l’assemblée générale spéciale du 13 juin 2022.

Lors de l’assemblée générale annuelle du 25 avril 2022 étaient présents et représentés sept copropriétaires sur 10 représentant 765/1000e, trois copropriétaires représentant 235/1000e étant absents non représentés.

Il était noté qu’avaient voté par correspondance Mademoiselle [F] [O] (140) et “ Madame [T] [O]” (125).

L’attestation notariale versée aux débats par les demanderesses établit que Madame [T] [R] veuve [O] est décédée le 4 février 2019. À la suite des décès successifs de MM. [V] [O] et [D] [O], survenus respectivement en 1990 et en 2017, et de Madame [T] [O], Mme [F] [O] et Mme [Z] [O] épouse [H] sont devenues propriétaires indivises des lots n° 24,15, et 7 de la copropriété totalisant 125/1000e.

Si l’on considère que la mention de “Madame [T] [O]” au procès-verbal de l’assemblée générale correspond à la hoirie, il est noté que Mme [F] [O] et la hoirie [T] [O] ont voté contre la résolution n°10 que ce soit dans le cadre de l’article 26 ou dans celui de l’article 25 de la loi de 1965.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2022 mentionne comme ayant voté par correspondance Mmes [T] [O] et [F] [O].

La même résolution est proposée aux copropriétaires sous le n°4. Sont mentionnés comme ayant voté contre dans le cadre de l’article 26 trois copropriétaires dont “Madame [T] [O]” et Mademoiselle [F] [O].

Dans le cadre de l’article 25 sont mentionnées comme ayant voté contre “Madame [T] [O]”, et comme défaillante Madame [F] [O].

Si la résolution objet du vote par correspondance fait l’objet d’un amendement en cours d’assemblée générale (quelle que soit la nature de l’amendement), le votant par correspondance qui s’est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 A, al. 2 ). Cette précision a pour effet de lui préserver un droit de recours.

En matière de vote par correspondance, le décret du 17 mars 1967 ne précise pas le cas où l’assemblée générale délibère une nouvelle fois sur une question en application de l’article 25-1 ou 26-1 de la loi. Si le formulaire par correspondance ne comporte qu’un seul vote, cet unique vote ne peut présumer le sens du vote du copropriétaire à l’occasion du second vote. Le syndic ne peut pas priver le copropriétaire votant par correspondance du droit d’exprimer un vote différent lors du second vote, comme peuvent le faire les copropriétaires qui participent à l’assemblée, sous peine de nullité de la décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la mention de Madame [F] [O] comme défaillante, alors qu’elle est manifestement opposante, supposerait soit en application de l’article 17-1 qu’elle ait voté favorablement dans le cadre de l’article 26, ce qui n’est pas le cas, soit que le syndic n’a pas prévu le jeu de la passerelle de majorité de l’article 25 –1 de la loi de 1965 et n’a pas permis aux copropriétaires d’exprimer un second vote dans le formulaire de vote par correspondance, soit que la mention est erronée.

De plus fort en l’occurrence le syndic ne pouvait ignorer que les résolutions critiquées n’obtiendraient pas la majorité de l’article 26 au vu du refus opposé par la précédente assemblée générale sept semaines plus tôt, lors de laquelle d’ailleurs le second vote de Madame [F] [O] avait bien été noté comme opposant.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition est d’ordre public. Les conditions dans lesquelles sont assurées la liberté de vote des copropriétaires et le respect de leur choix déterminent la validité des décisions adoptées (cf- tribunal judiciaire d’Orléans (5 mai 2021 n° 21/ 417).

Il y a donc lieu d’ores et déjà de prononcer la nullité des trois résolutions querellées.

Sur l’absence d’information des copropriétaires de la valeur de la partie commune cédée

Les demanderesses observent qu’aucune évaluation de la valeur du toit-terrasse n’a été communiquée aux copropriétaires préalablement au vote, de sorte que ceux-ci se sont prononcés sans avoir été éclairés sur la portée financière de leur vote. Il en résulterait une lésion de la copropriété du fait de la cession sans juste contrepartie et de la répartition inégalitaire des tantièmes.

L’article 16 –1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figurait ses parties communes et proportionnellement à la quotité de ses parties afférentes à chaque lot.

L’indivision [T] [O] et Madame [F] [O] sont propriétaires de 15/1000e chacune des parties communes générales afférentes au garage dont le toit terrasse fait l’objet de la cession critiquée. Leur intérêt pour agir ne fait pas de doute. Elles sont fondées à se plaindre à la fois de l’absence d’évaluation de la partie commune cédée, et de l’absence de production en annexe à la convocation à l’assemblée générale des devis de travaux d’étanchéité et de changement des puits de lumière dont le montant constitue le prix de la cession. Le syndicat des copropriétaires n’a pas jugé utile de les verser dans le cadre de la présente instance. Dans ces conditions les copropriétaires n’ont pas été mis en mesure de vérifier les sommes représentant le prix de la partie commune cédée devant, sinon leur revenir à la suite de la vente, du moins être déduites des appels de charges à intervenir.

L’annulation de la résolution n°4 et des résolutions subséquentes s’impose de plus fort.

Sur l’irrespect des tantièmes

La proposition de modification de l’état descriptif de division produite aux débats par la partie demanderesse, établie par un géomètre expert, indique qu’au lot provisoire n° 26 constitué par la terrasse sont attribués 19/1000e qui néanmoins ne sont pas ajoutés aux tantièmes des charges d’entretien afférents au lot correspondant au local professionnel appartenant à M. [J]. Celui-ci se verrait donc exonéré des charges correspondantes, lesquelles viendraient obérer les charges des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’au contraire ce document indique bien que 214/1000e et non 195/1000e sont désormais attribués à M. [J].

Cependant la résolution n°5 se contente de citer le document établi par le cabinet de géomètre-expert, sans inclure dans la résolution la mention des tantièmes, ni le coefficient de pondération appliqué au toit-terrasse, de manière à parer à tout équivoque.

L’ambigüité relative aux tantièmes de charges d’entretien de M. [J] ne permet pas de considérer que les copropriétaires ont été parfaitement éclairés lors du vote. Il y a donc atteinte à l’égalité des copropriétaires dans la répartition des charges.

La résolution querellée doit donc être annulée de chef ainsi que la résolution n°6 valant autorisation du syndic de signer les actes de modification de l’état descriptif de division et la cession du lot intermédiaire.

Sur la demande de dommages-intérêts

Il est manifeste que M. [J] a entendu exercer une pression sur l’assemblée générale en promettant de s’opposer à l’accès au toit terrasse de la copropriété pour obtenir un vote favorable. En toute hypothèse cette prétention n’aurait pu prospérer, aucun copropriétaire ne pouvant s’opposer à l’accès aux parties communes en vue de leur entretien.

Néanmoins les demanderesses n’établissent pas le préjudice que leur aurait causé cette attitude. Elles seront déboutées de leur demande.

Sur les dépens

La charge des dépens de la présente instance est laissée à la partie défenderesse, partie perdante.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est condamné à verser aux demanderesses la somme de 1000 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 4,5, et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 13 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],

Déboute Madame [Z] [H] née [O] et Madame [F] [O] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à verser la somme de 1000 € en application de l’article 700 du CPC à Madame [Z] [H] née [O] et Madame [F] [O].

La Greffière La Présidente