TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 23 Janvier 2025

Dossier N° RG 21/07053 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JHV7

Minute n° : 2025/ 35

AFFAIRE :

E.U.R.L. LE RESTO DU BOUCHER C/ S.C.I. VIDAU’ ETAP

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 mis en délibéré au 23 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire le :

à – la SELAS CSF JURCO

— M^e Florent LADOUCE

Copie expédition le :

Maître [K] [Z], notaire

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

E.U.R.L. LE RESTO DU BOUCHER,

sis [Adresse 2]

représenté par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

S.C.I. VIDAU’ETAP,

sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE,

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Le 10 avril 2009, la SCI VIDAU’ETAPE a consenti à l’EURL RESTO DU BOUCHER la location gérance d’un fonds de commerce de restaurant situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 17 février 2011, la SCI VIDAU’ETAPE a cédé le fonds de commerce à l’EURL RESTO DU BOUCHER moyennant la somme de 195.000 euros et consenti un nouveau bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 17 février 2011 et jusqu’au 16 février 2020.

Par jugement du 13 novembre 2014, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de l’EURL RESTO DU BOUCHER et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement,

— condamné l’EURL RESTO DU BOUCHER au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux.

L’EURL RESTO DU BOUCHER a interjeté appel de cette décision.

Le 25 juin 2016, les parties ont régularisé un protocole transactionnel aux termes duquel :

— la SCI VIDAU’ETAPE accepte le désistement de l’appel et renonce tant au bénéfice du commandement visant la clause résolutoire du 4 octobre 2012 qu’au bénéfice du jugement rendu le 13 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN,

— l’EURL RESTO DU BOUCHER se désiste purement et simplement de son appel et consent à un loyer mensuel de 4.750 euros HT à compter de la signature du protocole, outre le dépôt de deux mois de loyer,

— l’EURL RESTO DU BOUCHER accepte de s’acquitter de l’arriéré locatif d’un montant de 17.072,63 euros.

Par acte notarié du 16 mars 2021, une promesse synallagmatique DE BAIL COMMERCIAL a été régularisée entre la SCI VIDAU’ETAPE, l’EURL RESTO DU BOUCHER et la société FRESO, prévoyant :

— une résiliation du bail liant l’EURL RESTO DU BOUCHER et la SCI VIDAU’ETAPE en contrepartie du versement sous plusieurs conditions d’une indemnité d’un montant de 240.000 euros représentant la contrepartie de la valeur du droit au bail du preneur,

— une promesse synallagmatique de bail commercial au profit de la société FRESO.

Par acte notarié du 31 août 2021, la résiliation du bail commercial a été actée avec prise d’effet au 31 août 2021 moyennant le versement d’une indemnité de 240.000 euros sous plusieurs conditions.

Un désaccord étant survenu entre l’EURL RESTO DU BOUCHER et la SCI VIDAU’ETAPE concernant une somme de 60.845 euros sollicitée par la SCI VIDAU’ETAPE au titre de loyers et charges non réglés, contestée par l’EURL RESTO DU BOUCHER, une clause de séquestre de l’indemnité de 240.000 euros a été insérée à l’acte authentique.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 septembre 2021, la SCI VIDAU’ETAPE, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure l’EURL RESTO DU BOUCHER d’avoir à lui régler la somme de 60.845 euros au titre de l’arriéré locatif sous quinze jours.

Par courrier du 15 septembre 2021, l’EURL RESTO DU BOUCHER, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI VIDAU’ETAPE d’accepter de voir Maître [Z] libérer les sommes séquestrées à hauteur de 60.000 euros, de restituer les loyers indûment encaissés depuis 2020, soit la somme de 57.200 euros, soit au total 117.200 euros.

Suivant acte extra judiciaire du 29 octobre 2021, l’EURL RESTO DU BOUCHER a fait assigner la SCI VIDAU’ETAPE aux mêmes fins.

Dans ses conclusions du 9 novembre 2022, elle demande au tribunal, au visa de l’article 1772 du code civil, de :

A titre principal

— CONDAMNER la SCI VIDAU’ETAPE à payer à l’EURL RESTO DU BOUCHER la somme de 60.845 euros qu’elle reste lui devoir au titre du solde de l’indemnité de résiliation du bail commercial convenue entre elles par acte notarié du 31 ao$ut 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte de résiliation du bail.

— JUGER que Maître [K] [Z], notaire à [Localité 4], qui a été désigné par les parties séquestre de cette somme, devra s’en libérer entre les mains de l’EURL RESTO DU BOUCHER sur simple présentation du jugement à intervenir.

— CONDAMNER en outre la SCI VIDAU’ETAPE à payer à l’EURL RESTO DU BOUCHER la somme complémentaire de 57.200 euros au titre des loyers qui lui ont été versés indûment pour la période postérieure au mois de mars 2020.

A titre subsidiaire

— JUGER que maître [K] [Z], notaire à [Localité 4], qui a été désigné par les parties séquestre de la somme de 60.845 euros, devra s’en libérer à hauteur de 57.545 euros entre les mains de l’EURL RESTO DU BOUCHER et à hauteur de 3.300 euros entre les mains de la SCI VIDAU’ETAPE sur simple présentation du jugement à intervenir.

En tout état de cause

— DEBOUTER la SCI VIDAU’ETAPE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SCI VIDAU’ETAPE à verser à l’EURL RESTO DU BOUCHER la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir à titre principal que les loyers ne sont dus pendant la période de la crise sanitaire au cours de laquelle elle n’a pas pu exploiter le fonds de commerce, ayant subi une perte de la chose louée, de sorte que le paiement des loyers n’était plus dû à compter de mars 2020.

Subsidiairement, elle affirme que les écritures comptables de la SCI VIDAU’ETAPE, sur lesquelles elle fonde ses demandes en paiement des loyers, comportent des incohérences. Elle souligne qu’elle n’était plus dans le local depuis le mois de février 2021, et que le nouveau preneur, la société FRESSO, était dans les lieux dès février 2022.

S’agissant du dépôt de garantie que le bailleur prétend conserver, elle souligne qu’il n’est pas justifié de la fixation amiable ni contradictoire de la créance, en violation des dispositions du bail liant les parties.

La SCI VIDAU’ETAPE, dans ses conclusions du 31 mai 2024, demande au tribunal de :

Vu l’article 444 et 784 du code de procédure civile,

Vu les articles L631-1 à L631-5 du code de commerce,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER à verser à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 60.845 euros au titre de l’arriéré locatif, somme séquestrée entre les mains de Maître [K] [Z], Notaire associé de la société par actions simplifiée « BERS [Localité 4] » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 4], [Adresse 1].

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER à verser la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 9.500 euros au titre du dépôt de garantie, somme séquestrée entre les mains de Maître [K] [Z], Notaire associé de la société par actions simplifiée « BERS [Localité 4] » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 4], [Adresse 1].

— JUGER que les sommes séquestrées seront libérées sur présentation du jugement à intervenir revêtu de la formule exécutoire.

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER à verser à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 960 euros correspondant aux frais d’enlèvement de la cuve de gaz.

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et dilatoire.

En tout état de cause,

— DEBOUTER l’EURL RESTO DU BOUCHER de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions.

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER l’EURL RESTO DU BOUCHER à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, elle affirme que par un arrêt du 23 novembre 2022, la cour de cassation a confirmé que les loyers commerciaux étaient dus en dépit de la fermeture administrative du local, le locataire ne pouvant se prévaloir ni d’un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur, ni de la force majeure ou de la perte de la chose louée. Elle rappelle que l’EURL RESTO DU BOUCHER ne règle plus les loyers depuis le mois de mars 2020, et que dès avant la crise sanitaire elle était redevable d’un arriéré.

Elle conteste les critiques apportées à sa comptabilité. Elle souligne que la société FRESSO a effectué des travaux au début de l’année 2022, et que l’EURL RESTO DU BOUCHER est redevable des loyers jusqu’au mois d’août 2021, conformément à la disposition du bail relative à la résiliation.

Elle soutient que l’état de délabrement du local commercial justifie que le dépôt de garantie soit conservé.

Elle fait enfin valoir que c’est avec mauvaise foi que l’EURL RESTO DU BOUCHER a diligenté cette procédure dans un but dilatoire, ce qui justifie sa condamnation pour procédure abusive.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes relatives au paiement des loyers

Il est constant que le loyer du bail commercial était exigible en période de crise sanitaire. La cour de cassation, par trois arrêts du 30 juin 2002, a confirmé que la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure empêchant le preneur commercial de régler leurs loyers en l’absence de force majeure, et qu’il ne peut invoquer l’exception d’inexécution tenant au défaut de délivrance ou à la perte des lieux loués imputables au bailleur comme motif de non-paiement du loyer.

Il en résulte que contrairement à ce que prétend l’EURL RESTO DU BOUCHER, elle demeure redevable des loyers depuis le mois de mars 2020.

Par ailleurs, les éléments comptables produits par la SCI VIDAU’ETAPE permettent d’établir que le preneur n’avait pas, dès avant cette période, réglé l’intégralité de ses loyers, pour un montant de 18.748,32 euros arrêté au 31 décembre 2020.

Enfin, s’agissant de la date jusqu’à laquelle les loyers sont dus, il convient de souligner que les éléments versés au dossier démontrent que c’est à compter du mois de février 2022 que la société FRESSO a débuté des travaux dans le local. Par ailleurs, il est expressément prévu, aux termes de l’acte de résolution du bail du 31 août 2021 signé notamment par l’EURL RESTO DU BOUCHER, que : « Comme conséquence de la résiliation du bail, le preneur résiliateur s’oblige : à laisser libre les lieux loués et à remettre les clés au bailleur ou à son représentant au plus tard ce jour soit le 31 août 2021 ». Il en résulte nécessairement que l’EURL RESTO DU BOUCHER reconnaît par cette mention qu’elle n’avait alors pas encore, à la date de signature du cet acte, restitué les clés, de sorte qu’elle demeure redevable des loyers jusqu’à cette date.

Il en résulte qu’il est parfaitement établi que l’EURL RESTO DU BOUCHER est redevable de la somme totale de 60.845 euros. Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes au titre du solde de l’indemnité de résiliation et de paiement des loyers versés postérieurement au mois de mars 2020.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

L’acte du 31 août 2021 liant les parties prévoit, s’agissant du dépôt de garantie :

La SCI VIDAU’ETAPE fait valoir que l’état de délabrement dans lequel l’EURL RESTO DU BOUCHER a restitué les locaux justifie qu’elle conserve le dépôt de garantie.

Cependant, elle se contente de produire des photographies, qui ne sont pas datées, et ne fournit aucun constat d’huissier, aucun état des lieux d’entrée et de sortie, ni surtout aucun devis permettant de chiffrer le coût des éventuelles réparations locatives qui pourraient s’imputer sur le dépôt de garantie.

Par ailleurs, elle ne justifie pas non plus du respect des termes de l’acte du 31 août 2021, sa créance n’était pas été contradictoirement fixée, ni amiablement ni contradictoirement.

Il en résulte qu’elle ne peut conserver le dépôt de garantie, et qu’elle doit dès lors le restituer, à hauteur de 9.500 euros.

Sur les comptes entre les parties et la somme séquestrée par le notaire

Il ressort des éléments indiqués supra que l’EURL RESTO DU BOUCHER doit payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 60.845 euros au titre des loyers et charges, tandis que la SCI VIDAU’ETAPE doit lui payer la somme de 9.500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Ainsi, après compensation, l’EURL RESTO DU BOUCHER sera condamnée à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 51.345 euros, qui sera par conséquent déduite de la somme séquestrée par le notaire, le reliquat, soit la somme de 9.500 euros lui étant restitué comme indiqué au dispositif de la décision.

Sur la demande au titre des frais d’enlèvement de la cuve de gaz

En produisant le courrier adressé par la société FRESO à son gérant, ainsi que le courriel que lui a adressé BUTAGAZ, la SCI VIDAU’ETAPE démontre que la gérante de l’EURL RESTO DU BOUCHER a fait enterrer la cuve à gaz, sans autorisation de son bailleur.

Elle justifie avoir réglé la somme de 960 euros pour procéder à son enlèvement, somme que l’EURL RESTO DU BOUCHER doit par conséquent lui rembourser et au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire

Si l’EURL RESTO DU BOUCHER succombe en l’essentiel de ses prétentions, elle voit cependant sa demande tendant en la restitution du dépôt de garantie accueillie. Il en résulte que la procédure qu’elle a intenté à l’encontre de la SCI VIDAU’ETAPE n’était pas vaine, de sorte qu’elle ne saurait être qualifiée d’abusive et dilatoire et que la SCI VIDAU’ETAPE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les mesures de fin de jugement

L’EURL RESTO DU BOUCHER, qui succombe en l’essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’EURL RESTO DU BOUCHER à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 51.345 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à prélever sur la somme de 60.845 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [Z], Notaire associé de la société par actions simplifiée « BERS [Localité 4] » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 4], [Adresse 1].

DIT que le surplus de la somme séquestrée, soit 9.500 euros, sera restituée à l’EURL RESTO DU BOUCHER.

DIT qu’ainsi, Maître [K] [Z], notaire associé de la société par actions simplifiée « BERS [Localité 4] » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 4], [Adresse 1] qui a été désigné par les parties séquestre de la somme de 60.845 euros, devra s’en libérer à hauteur de 51.345 euros entre les mains de la SCI VIDAU’ETAPE et à hauteur de 9.500 euros entre les mains de l’EURL RESTO DU BOUCHER sur simple présentation du jugement à intervenir.

CONDAMNE l’EURL RESTO DU BOUCHER à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 960 euros au titre de l’enlèvement de la cuve.

DEBOUTE la SCI VIDAU’ETAPE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

CONDAMNE l’EURL RESTO DU BOUCHER à payer à la SCI VIDAU’ETAPE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE l’EURL RESTO DU BOUCHER aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE