Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05717 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ISHR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025

ENTRE :

S.C.I. BAPTIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e TENKODOGO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [L] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 mai 2020, Monsieur [R] [O] a donné à bail à Madame [L] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,00 euros hors charges.

La S.C.I BAPTIMMO a fait délivrer le 5 juin 2024 à Madame [L] [W] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 281,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 6 juin 2024, la S.C.I BAPTIMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 décembre 2024 et signifiée à personne, la S.C.I BAPTIMMO a attrait Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] ;

— de condamner Madame [L] [W] au paiement des sommes suivantes :

2 681,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I BAPTIMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 20 décembre 2024.

L’audience s’est tenue le 4 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I BAPTIMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 531,00 euros sa créance locative arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Madame [L] [W], comparante en personne et assistée de son fils, a reconnu l’existence de sa dette locative en sollicitant des délais de paiement de 50,00 ou 100,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Elle explique n’avoir pas pu travailler durant un an en raison de problèmes de santé. Au jour de l’audience, elle indique avoir repris le travail et effectué un virement 400,00 euros le 21 janvier 2025 pour commencer à apurer sa dette locative et payer le loyer courant. Elle mentionne travailler 10 mois dans l’année et prendre environ 2 mois de pause. En outre, elle signale se trouver en France depuis plus de 20 ans mais qu’elle ne possède pas de carte vitale et qu’elle a des problèmes avec la MSA (la sécurité sociale agricole). Enfin, elle évoque le fait d’avoir déposé un dossier auprès d’action logement.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [W] le 5 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 281,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [L] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 août 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I BAPTIMMO verse aux débats un décompte arrêté au 1er février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 531,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de S.C.I BAPTIMMO la somme de 31,00 correspondant à une majoration de la clause pénale en date du 1er mai 2024. A ce titre, il sera rappelé que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 considère les clauses pénales comme réputées non écrites.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [W] à payer la somme de 4 500,00 € actualisée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [L] [W] sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’est pas opposé à cette demande.

Il ressort des pièces versées au dossier du tribunal que Madame [L] [W] a effectivement repris le paiement du loyer courant. En effet, au regard du décompte qui a été imprimé le 29 janvier 2025, il n’y a pas lieu de considérer que le mois de février 2025 est effectivement échu. Dès lors, il convient de prendre en compte le mois de janvier 2025 pour caractériser la reprise du paiement des loyers courants. Ainsi, la somme de 400,00 euros versée le 21 janvier 2025 justifie le paiement du loyer courant du mois de janvier 2025 qui s’élevait à 350,00 euros.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier que Madame [L] [G] vit avec son petit fils de 7 ans et justifie d’un restant à vivre mensuel de 755,00 euros. De plus, ces difficultés financières résultent de l’absence de ressources et d’aides à la suite d’un travail effectué de manière irrégulière.

Enfin, lors de l’audience, elle indique pouvoir payer entre 50,00 et 100,00 euros par mois outre le loyer courant. Au regard des efforts fournis par la locataire et de ses ressources, la somme de 100,00 euros apparaît proportionnée.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.C.I BAPTIMMO.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [L] [W] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.C.I BAPTIMMO, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.C.I BAPTIMMO.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [L] [W].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I BAPTIMMO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I BAPTIMMO l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [L] [W] au paiement de la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 14 mai 2020 entre Monsieur [R] [O] et Madame [L] [W] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la S.C.I BAPTIMMO la somme de 4 500,00 € arrêtée au 1er février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [W] à se libérer en 35 mensualités de 100,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.C.I BAPTIMMO sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [L] [W] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 6 août 2024 et Madame [L] [W] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [L] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.C.I BAPTIMMO conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [W] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.C.I BAPTIMMO ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [L] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [L] [W] au paiement de la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE