TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e Eymard, M^e Goldstein, M^e Berger

Expédition certifiée

conforme délivrée le :

à M^e Itzkovitch

■

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/06059 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM7OA

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Avril 2018

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [U], [G], [D] [Z] épouse [Y]

[Adresse 7]

[Localité 12]

et

Monsieur [X], [M] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #302

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0087

Décision du 14 Novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/06059 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM7OA

Société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0402

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0886

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances mutuelles, en qualité d’assureur de la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0886

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, Vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, Juge

assistée de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [Z] épouse [Y] et M. [X] [Y] (ci-après « consorts [Y] ») sont propriétaires des lots 14 et 16 formant un appartement au 6ème et dernier étage, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de copropriété de l’immeuble est la Sarl Deberne administrateur de biens, assurée auprès des compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

Les consorts [L] se plaignent depuis plusieurs années de dégâts des eaux récurrents résultant d’infiltrations par la toiture, affectant leur appartement.

C’est dans ces conditions que les consorts [Y] ont fait délivrer assignations, par exploits d’huissier en date du 19 avril 2018, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15], et au syndic, le cabinet Deberne Administrateur de biens, aux fins de voir engager leurs responsabilités respectives, les condamner à faire réparer le toit sous astreinte et à les indemniser pour les préjudices subis, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L’affaire est enregistrée sous le RG n°18/06059, il s’agit de la présente instance.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2018, la résolution n°15 concernant les travaux de réfection de la toiture a été adoptée. Les travaux se sont achevés en février 2021.

Par exploits d’huissier en date du 18 novembre 2020, le cabinet Deberne Administrateur de biens, a fait délivrer assignations en intervention forcée aux compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux fins d’appel en garantie en cas de condamnation prononcée à son encontre. L’affaire est enregistrée sous le RG n°20/11434 devant la présente juridiction.

Le 19 janvier 2021, le juge de la mise en l’état a ordonné la jonction entre les deux instances, laquelle se poursuit sous RG n°18/06059.

Par ordonnance du 21 octobre 2022, le juge de la mise en état, saisi par les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, a déclaré le cabinet Deberne Administrateur de biens, recevable en ses demandes à l’encontre des compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, les consorts [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544, 1242 et 1231-1 du code civil, des articles L.113-1 et L.124-3 du code des assurances, de :

« Déclarer Mme et M. [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Prendre acte du désistement de Mme et M. [Y] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], à faire exécuter les travaux de réfection pérenne de la toiture, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Y faisant droit,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et le cabinet Deberne Administrateurs de biens, responsables des dommages subis par Mme et M. [Y] ;

En conséquence,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], le cabinet Deberne Administrateur de biens, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme et M. [Y] la somme de 50.460 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], le cabinet Deberne Administrateur de biens, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme et M. [Y] la somme de 2 500 euros chacun (2 500 x 2) à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], le cabinet Deberne Administrateur de biens, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme et M. [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], le cabinet Deberne Administrateur de biens, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ivan Itzkovitch, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 19ème, demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1242 du code civil, et des articles 9 et 700 du code de procédure civile, de :

« Débouter Mme et M. [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

Condamner le cabinet Deberne à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 14] de toute condamnation éventuelle ;

En tout état de cause :

Condamner Mme et M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 14] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme et M. [Y] aux entiers dépens. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, le cabinet Deberne Administrateur de biens, demande au tribunal, au visa de l’article 1992 du code civil, et de l’article L. 124-5 du code des assurances, de :

« Déclarer la Sarl Deberne Administrateur de biens recevable et bien fondée en ses conclusions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum les sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles à relever et garantir indemne la société Deberne Administrateur de biens de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de l’affaire pendante devant la 8ème chambre – 3ème section du Tribunal judiciaire de Paris enregistrée sous le RG n°18/06059 ;

En toute hypothèse,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au versement à la Sarl Deberne Administrateur de biens de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances et Mutuelles, demandent au tribunal, au visa des articles 1992 et suivants, 2224 et 2241 du code civil, et de l’article L.112-6 du code des assurances, de :

« A titre principal :

Recevoir les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger les époux [Y] irrecevables comme prescrits en l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

Débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le cabinet Deberne ;

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires dirigée à l’encontre du Cabinet Déberne ;

A titre infiniment subsidiaire :

Limiter la condamnation des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard aux garanties souscrites en précisant également que cette limitation implique la déduction de la franchise qui viendra en déduction de toute condamnation ;

Juger que ces limitations et pourcentages s’appliqueront aussi aux dépens ;

En tout état de cause :

Condamner les époux [Y] à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 3 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’irrecevabilité des demandes des époux [Y] à l’encontre du syndic

Sur la prescription de l’action

Le cabinet Deberne Administrateur de biens soulève la prescription des demandes des consorts [Y], aux titres de l’article 2224 du code civil et de l’article 122 du code de procédure civile, ayant formé pour la première fois, une demande de condamnation à son encontre le 22 mai 2024 lors de la régularisation de leurs conclusions, soit six ans, un mois et trois jours après la délivrance de leur assignation, alors qu’ils avaient nécessairement connaissance des faits reprochés au jour de l’assignation ; qu’ils avaient donc jusqu’au 19 avril 2023, soit cinq ans plus tard pour engager sa responsabilité.

Les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances et Mutuelles, assureur de responsabilité civile du syndic, soulèvent la prescription de l’action des consorts [Y], sur le fondement des articles 2224 et 2241 du code civil, relevant qu’au terme de leur assignation du 19 avril 2018, les demandeurs n’ont formulé aucune demande à l’encontre du cabinet Deberne ; que par ordonnance du 21 octobre 2022, le juge de la mise en état a notamment affirmé qu’aux termes de cette assignation, aucune demande n’est formée à l’encontre du cabinet Deberne à titre personnel, et que par conséquent, cette assignation ne peut être considérée comme une action en justice tendant à la reconnaissance d’un droit au sens de l’article précité, d’où il en résulte que l’assignation du 19 avril 2018 ne constitue aucunement une « demande en justice » interruptive de prescription ; que ce n’est que par conclusions notifiées le 22 mai 2024 que les demandeurs forment pour la toute première fois des demandes à l’encontre de leur assuré.

Elles exposent, à titre principal, que l’action était prescrite le 3 mai 2021, le point de départ de cette prescription en responsabilité contre le syndic étant au plus tard au 3 mai 2016, date du rejet de la résolution n°12 portant sur la réfection de la toiture par l’assemblée générale.

A titre subsidiaire, l’action est prescrite de plus fort le 17 mai 2023, les travaux de réfection de l’intégralité de la toiture ayant été votés par l’assemblée du 17 mai 2018 ; qu’à supposer qu’il y ait eu abstention fautive, elle se serait interrompue au 17 mai 2018, de sorte que la faute alléguée du syndic est nécessairement antérieure à cette assemblée du 17 mai 2018 ; qu’ainsi à compter a minima du 17 mai 2018, il n’est plus possible d’alléguer une quelconque abstention fautive du syndic puisque l’assemblée a été consultée et a voté les travaux espérés, et que cela fixe le point de départ de l’action en responsabilité des demandeurs contre le syndic, sur le fondement de son abstention prétendument fautive (article 18 al 2 de la loi de 1965), au 17 mai 2018, et les demandeurs avaient donc jusqu’au 17 mai 2023 pour assigner le syndic ou présenter des demandes à son encontre par voie de conclusions, de sorte que leurs demandes de condamnation du syndic, présentées pour la première fois par conclusions postérieures du 22 mai 2024, sont prescrites.

Sur ce,

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

L’action en responsabilité d’un copropriétaire à l’encontre du syndic de sa copropriété est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

Elle se prescrit à compter de la date où le copropriétaire a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit, c’est-à-dire pour une action en responsabilité à compter du jour où la cause des dommages est connue par le copropriétaire victime.

En l’espèce, les époux [Y] reprochent au syndic un manque de diligence dans la gestion de la réfection de la toiture de l’immeuble, à la suite des infiltrations constatées dans leur appartement en provenance de la toiture.

Ils indiquent que dès le rapport de l’expert de leur assurance, la MAIF, reçu le 4 mai 2016 et communiqué au syndic le 10 mai 2016, ils ont demandé au syndic d’intervenir pour que des travaux de réfection soient votés en assemblée générale.

Ainsi le point de départ de la prescription est fixé au 4 mai 2016, date à laquelle les époux [Y] ont eu connaissance du dommage et de la vétusté de la toiture de l’immeuble.

Ils reprochent au syndic son inertie consistant à ne pas avoir agi de sa propre initiative pour faire réaliser les travaux de couverture.

Pour autant, aux termes de leur assignation signifiée au syndic, la société Deberne Administrateur de biens, le 19 avril 2018, les époux [Y] ne forment aucune demande envers le syndic à titre personnel. Dès lors à l’encontre du syndic, cette assignation ne constitue pas une action en justice tendant à la reconnaissance d’un droit au sens de l’article 2241 du code civil.

Ce n’est que par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, qu’ils forment pour la première fois des demandes à l’encontre du syndic en lien avec sa responsabilité délictuelle qu’ils mettent alors en cause.

A cette date le délai de prescription de cinq ans, qui a commencé à courir le 4 mai 2016 est écoulé depuis le 4 mai 2021.

Dès lors il convient de déclarer irrecevable l’action des époux [P] à l’encontre du syndic la société Deberne Administrateurs de biens et de les débouter de l’ensemble de leurs demandes à son encontre.

2. Sur les demandes des époux [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

2.1 Sur la conservation de l’immeuble

Les consorts [Y] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— en premier lieu, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il n’a manqué à son obligation d’assurer la conservation de l’immeuble en ne procédant pas aux travaux de toiture nécessaires, partie commune, afin de mettre fins aux désordres affectant leur appartement, et que contrairement à ce qui est affirmé la résolution 15 tendant à donner mandat au conseil syndical de choisir l’entreprise tenue de réaliser les travaux, ainsi que le choix éventuel d’un architecte qui superviserait les travaux, n’avait pas été inscrite à l’ordre du jour, lequel a été rédigé avant la réception de l’assignation, peu avant la tenue de l’assemblée du 17 mai 2018.

— en second lieu, sur le fondement de la responsabilité des choses dont on a la garde (1242 code civil), applicable pour tout dommage ayant pour origine une partie commune ou un élément d’équipement commun, ne provenant pas d’un vice de construction mais d’un défaut d’entretien, en l’occurrence de la toiture ;

— en troisième sur le fondement de la responsabilité contractuelle (1231-1 du code civil) et la faute de gestion commise par le conseil syndical, en ne procédant pas à la remise en état de la toiture afin de mettre fins aux désordres affectant leur appartement.

En réponse, le syndicat des copropriétaires réfute toute responsabilité en affirmant que les demandeurs échouent à démontrer l’existence de désordres antérieurs à 2012, liés à la toiture ; que la copropriété a procédé à un entretien régulier de la toiture en 2012, 2013 et 2016, dès qu’il a eu connaissance de sinistres, correspondant à ces années-là ; qu’il a fait procéder à l’installation de bâches ; qu’aux termes de la résolution n°20 de l’assemblée du 26 avril 2017 le cabinet Minne a été désigné pour réaliser un audit de la toiture ; qu’à la suite de cet audit, la résolution n°15 de l’assemblée du 17 mai 2018 relative à la réfection de la toiture a été adoptée.

Il souligne également que les demandeurs ont abandonné leur demande de réfection sous astreinte de la toiture suite à la réalisation des travaux, ce qui démontre une stratégie procédurale tendant à nuire à la copropriété en maintenant une procédure depuis plus de six ans, et ce d’autant que la présente instance a été introduite quelques mois après le vote de la résolution n°15 ; qu’en outre ils n’étaient pas à jour de leurs appels de fonds de travaux pour la toiture.

Sur ce,

Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs fondent leur action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur trois moyens de droit, dont certains sont moins favorables que d’autres aux demandeurs.

Au préalable, en vertu du principe du non cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle dont la demande de réparation porte sur le même objet, il convient de relever que les demandes fondées sur les fondements contractuel et délictuel (deux derniers fondements) sont irrecevables.

S’agissant de la responsabilité spéciale du syndicat fondée sur l’article 14 de la loi de 1965, dans sa version applicable antérieurement au 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il est constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

Dès lors, avant même l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et en application de la jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires était responsable de plein droit en cas de de dommages causés par un défaut d’entretien des parties communes , sans que les demandeurs n’aient à rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, en l’espèce, les époux [Y] n’ont pas à démontrer que le syndicat des copropriétaires a négligé de prendre les mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent.

La matérialité des désordres est établie par les éléments suivants :

Dès les premières infiltrations en toiture, les mesures urgentes ont systématiquement été mises en œuvre :

— en 2012, après une déclaration de sinistre des époux [Y], le cabinet d’expertise CUNNINGHAM LINDSEY a recommandé des travaux de réparation de la souche de cheminée, qui ont été réalisés (Pièce communiquée n°4) ;

— en 2015, à la suite d’un dégât des eaux dans un autre appartement, une réparation de la toiture a été effectuée par la société COUVRETOIT (Pièces communiquées n°5 et n°6) ;

— en 2016, après une nouvelle fuite des travaux de reprise du zinc ont été exécutés par la société ARCO, pour un montant de 285 euros (Pièce communiquée n°20) ;

Il s’agit de reprises ponctuelles de désordres mineurs, pour lesquels le syndicat des copropriétaires a mis en œuvre des simples mesures conservatoires, qui se sont révélées ultérieurement insuffisantes.

Dès le 4 mai 2016, le rapport de l’expert de la compagnie assurance des époux [Y] du 4 mai 2016, fait état de la vétusté de la toiture. Ce rapport n’est pas contradictoire.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, les copropriétaires ont relevé le manque d’éléments sur le dossier réfection toiture pour décider d’une réfection complète et ont renvoyé le vote à une assemblée ultérieure (pièce communiquée n°38). Les époux [Y], présents à cette assemblée, ont voté en faveur de cette résolution (résolution 17). Il a été décidé de désigner un maître d’œuvre chargé d’établir un diagnostic de la toiture et de donner son avis sur le niveau d’urgence des travaux (résolution 20).

L’origine des désordres est ainsi démontrée et résulte de la vétusté de la toiture, qui n’a été révélée au syndicat des copropriétaires que par l’audit de la toiture réalisé après cette assemblée à la demande du syndicat des copropriétaires par la société MINNE, lequel a recommandé le 17 juillet 2017 une réfection globale de la toiture à court terme (pièce communiquée n°39).

Les travaux de réfection complète de la toiture d’un montant de 110 000 euros ont été votés à l’assemble générale suivante qui s’est tenue le 17 mai 2018 (résolution 15) (pièce communiquée n°6) et ont été réalisés en 2020 (réception des travaux 16 février 2021). Une bâche d’étanchéité avait été posée auparavant pour prévenir de nouvelles fuites (pièce N°9).

Il ressort de cette chronologie que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de reprises après chaque fuite ponctuelle avec diligence, et qu’une fois informé par un expert qu’il a missionné, le syndicat des copropriétaires a décidé la réfection de la toiture complète. La décision de saine gestion d’engager des travaux s’élevant à 110 000 euros, qui ne pouvait être décidée qu’en assemblée générale et ne relevait du pouvoir de décision du conseil syndical ou du syndic d’engager des travaux urgents, ne pouvait pas être prise sans avoir la certitude que des réfections ponctuelles n’étaient plus suffisantes.

Ainsi quand bien même le syndicat démontre avoir procédé avec diligences aux réparations en toiture à la suite d’infiltrations, celles-ci se sont révélées ultérieurement insuffisantes et seule une réfection complète de la toiture a permis de mettre un terme définitif aux infiltrations.

La responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaire de l’immeuble, nonobstant les diligences que celui-ci indique et justifie avoir accomplies pour y remédier, sera donc retenue, s’agissant de désordres d’infiltration ayant pour origine des parties communes (toiture), sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires responsable des infiltrations provenant de la toiture partie commune de l’immeuble.

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [Y]

Les consorts [Y] estiment avoir subi un préjudice de jouissance de leur appartement (60m2) détaillé comme suit : 29 euros du m2 x 60 m² x 50 % x 58 mois (d’avril 2016 à février 2021 – fin des travaux), compte tenu des sinistres répétés subis dans tout l’appartement (cuisine, salon, toilettes et salle de bain), du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires et du syndic de procéder à la réfection de la toiture pour faire cesser ces derniers ; que les infiltrations ont débuté le 13 mars 2013 dans l’appartement et se sont intensifiées dès 2016 jusqu’à impacter 50 % de sa surface.

Ils sollicitent au titre de leur préjudice moral une somme de 2 500 euros chacun, en raison des nombreuses infiltrations survenues dans leur appartement, en provenance de la toiture de mars 2016 à février 2021, et des nombreuses démarches et tracasseries endurées, liées à l’inertie du syndic et du syndicat, ayant contribué à faire perdurer les frustrations et les souffrances morales éprouvées en lien avec les désordres ; et demandent en tout état de cause, à ce que les proportions de responsabilité entre les co-défendeurs soient déclarées inopposables envers eux, et qu’ils puissent réclamer le paiement à l’une des parties co-défenderesses pour le tout à charge pour elle d’exercer son action récursoire contre les autres parties, déduction faite de sa quote-part.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que la preuve de l’existence des préjudices n’est pas rapportée ; que les demandeurs ont préféré percevoir les indemnités d’assurances sans procéder aux reprises correspondantes, et qu’ils n’ont subi aucun préjudice de jouissance car les infiltrations ne les ont pas empêchés de jouir de leur appartement.

Le cabinet Deberne Administrateur de biens conteste l’existence du préjudice de jouissance allégué, en ce que les infiltrations signalées ont été traitées rapidement, et les dommages matériels indemnisés par la MAIF, l’assurance habitation des demandeurs (972,51 pour mars 2016 par exemple), et ce, pour des montants bien inférieurs aux sommes réclamées ; qu’au demeurant aucune preuve tangible d’une gêne substantielle n’a été apportée puisqu’ils ont continué à habiter leur appartement sans interruption majeure, et sans produire de preuve photographique des dégâts allégués ; que le seul élément photographique repose sur un constat d’huissier réalisé non contradictoirement en 2020, qui ferait état de prétendus fissures très difficile à distinguer sur les clichés et dont l’origine n’est absolument pas déterminée.

Sur ce,

Sur le préjudice de jouissance

Il appartient aux époux [Y] de démontrer que le dommage invoqué provient de ce défaut d’entretien.

Les époux [Y] se contentent d’affirmer avoir subi une dizaine de sinistres en moins de dix ans.

S’agissant des constatations effectuées dans l’appartement des époux [Y], le constat d’huissier réalisé à titre préventif avant travaux de réfection de la toiture le 4 septembre 2020 relève des « boursoufflures et écaillages » de peinture et des « traces de coulures d’eau » dans la cuisine et au niveau de l’extracteur de la salle de bains. Ces constations ne permettent pas d’établir que ces désordres isolés et localisés sont en lien avec des infiltrations en toiture (pièce communiquée n°12).

En outre, il s’agit de simples désordres esthétiques, dont l’étendue est très limitée.

Ainsi, les époux [Y] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice de jouissance en résultant, les privant de l’usage de leur appartement en tout ou partie.

Sur le préjudice moral

Il a été précédemment rappelé que le syndicat des copropriétaires a agi avec diligence et répondu à l’ensemble des demandes des époux [Y] dans la gestion des désordres. Aucune souffrance morale subie par les époux [Y], dépassant le stade de tracasseries matérielles courantes en copropriété, n’est démontrée.

En conséquence, en l’absence de preuve rapportée de l’existence des préjudices invoqués, il convient de débouter les époux [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts tant au titre d’un préjudice de jouissance, qu’au titre d’un préjudice moral.

3. Sur la demande de dommages et intérêts du syndic

Le cabinet Deberne Administrateur de biens demande dans la discussion de ses conclusions l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, sur le fondement de l’abus de droit et de la résistance abusive, au motif que comme exposé ci-avant, les demandes formulées à son encontre par les consorts [Y] sont prescrites.

Sur ce,

L’article 768 du code de procédure civile dispose notamment que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…). Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…)

En l’espèce, la prétention de la société Deberne Administrateur de biens n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

4.Sur les appels en garantie

Sur l’appel en garantie du syndic par le syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son encontre au titre de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires forme un appel en garanti à l’endroit du syndic de l’immeuble, le Cabinet Deberne, au titre de son devoir de conseil, et qu’en outre, si le tribunal considère que les travaux de changement de la couverture auraient dû être engagés de façon urgente dès avant 2017, le syndic aurait alors manqué à ses obligations en ne commandant pas ces travaux et en les faisant ensuite ratifier par une assemblée générale convoquée dans les quinze jours.

En réponse, le cabinet Deberne Administrateur de biens, ainsi que les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, invoquent les articles 1192 et suivants du code civil, et rappellent que le syndic n’a commis aucune faute de gestion, et soulignent que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément factuel, ni démonstration à l’appui de ses prétentions, et que le fait qu’il ait eu à traiter le sinistre en tant que syndic, n’emporte aucune présomption de responsabilité.

Sur l’appel en garantie du syndic à l’encontre de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelle

A titre subsidiaire, le cabinet Deberne Administrateur de biens, entend appeler en garantie son assureur MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, au titre de l’article L.124-5 du code des assurances, des conditions générales du contrat souscrit dont la responsabilité civile professionnelle couvre la période allant du 1er janvier 2018 au 13 juin 2019, étant rappelé que l’acte introductif d’instance a été délivré le 19 avril 2018 et que ce n’est que le 19 novembre 2018 que des demandes ont été formulées à son encontre au titre de son devoir de conseil dans les écritures du syndicat des copropriétaires ; qu’ainsi cette réclamation relève de la période de garantie et intervient dans les deux ans de la réclamation formée à son encontre.

Il rappelle que les sociétés MMA Iard ont été assignées en intervention forcée par lui, et que si elles ont conclu à l’irrecevabilité de cette demande, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 21 octobre 2022 par laquelle il l’a déclaré recevable en ses demandes d’intervention forcée à leur encontre puisqu’il a déclaré son sinistre dans le délai prévu par le contrat.

En réponse, à titre infiniment subsidiaire, les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, demandent à ce qu’en cas de condamnation, les limites et plafonds de garantie de la police souscrite (article 3 et 5) soient appliqués, conformément à l’article L.112-6 du code des assurances, opposables aux tiers et à l’assuré, au regard de la jurisprudence.

Sur ce,

En l’absence de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, son appel en garantie à l’encontre du syndic la société Deberne Administrateur de Biens et de son assureur, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles est sans objet.

L’action des demandeurs envers le syndic étant irrecevable, l’appel en garantie de celui-ci à l’encontre de son assureur, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles est également sans objet.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Y], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, les époux [Y] seront déboutés de leurs demandes à ce titre et seront condamnés à payer au titre des frais irrépétibles :

— la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires,

— la somme de 2 000 euros au syndic, la société Deberne Administrateur de Biens,

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et de ses circonstances, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable l’action de Mme [U] [Z] épouse [P] et M. [X] [Y] à l’encontre du syndic, la société Deberne Administrateur de Biens,

Déboute Mme [U] [Z] épouse [Y] et M. [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne Mme [U] [Z] épouse [Y] et M. [X] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16],

— la somme de 2 000 euros au syndic, la société Deberne Administrateur de Biens,

Condamne Mme [U] [Z] épouse [Y] et M. [X] [Y] aux entiers dépens,

Déclare sans objet les appels en garanties :

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] à l’encontre du syndic la société Deberne Administrateur de Biens et de son assureur, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,

— du syndic la société Deberne Administrateur de biens à l’encontre de son assureur, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Ordonne l’exécution provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 13] le 14 Novembre 2025

Le Greffier Le Président