REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/00934 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KR7L

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 04 Juillet 2025

[M] c/ Société GRAND DELTA HABITAT

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [R] [M]

née le 10 Décembre 1995 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Julia BELLISI de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-004877 du 05/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)

DEFENDERESSE:

Société GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Julia BELLISI de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE, Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

1 copie dossier + 2 copies service expertises

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [R] est locataire d’un immeuble appartenant à la société GRAND DELTA HABITAT en vertu d’un bail d’habitation en date du 17/05/2024 moyennant un loyer de 550.24 €.

Par assignation en date du 22/01/2025 Mme [M] [R] a attrait par devant le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN statuant en référé, la société GRAND DELTA HABITAT aux fins de voir procéder sous astreinte à différents travaux ; sur le fondement des dispositions de l’article 1719 et 1720 du Code civil et 6 de la loi du 06/07/1989.

A l’audience initiale, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyée à la demande d’au moins l’une d’entre elles pour être fixée à plaider à l’audience du 18/06/2025 ;

A cette dernière date, Mme [M] [R] par la voie de son avocat soutient ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité :

Au principal

Condamner la société GRAND DELTA HABITAT à procéder à la réalisation de travaux dans les 2 mois suivant la décision sous astreinte de 50 € par jour de retard ; Autoriser à suspendre le règlement des loyers et provisions jusqu’à parfaite réalisation de ces derniers ;Condamner la société GRAND DELTA HABITAT à lui payer à titre de provision les sommes de 4 400 € et 5 600 € à titre d’indemnisation de son préjudice ; ainsi qu’aux entiers dépens ; Subsidiairement

Ordonner aux frais avancé de la bailleresse une expertise ; Suspendre le paiement des loyers dans l’attente ;La société GRAND DELTA HABITAT, quant à elle, par la voie de son avocat soutient ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et par lesquelles il est sollicité :

Au principal

Juger que la demanderesse ne fonde pas ses demandes devant le juge des référés et que son assignation est nulle. Subsidiairement

Juger l’existence de contestations sérieuses ; Débouter Mme [M] [R] de l ‘ensemble de ses demandes ; Juger qu’elle formule protestations et réserves sur la demande d’expertise ;Faire sommation à Mme [M] d’avoir à communiquer le rapport [F] ;La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l‘article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ; L’affaire est mise en délibéré au 04/07/2025 par décision contradictoire et en premier ressort par simple mise à disposition au greffe ;

MOTIFS

— Sur l’exception de nullité

Conformément à l’application de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge a l’obligation de donner ou restituer l’exacte qualification aux faits et actes, indépendamment de celle attribuée par les parties.

Par ailleurs la procédure est orale, les parties peuvent lors de l’audience fonder leurs demandes oralement en visant les textes les plus appropriés à ces dernières ;

En l’espèce la demanderesse par conclusions a expressément visé les articles du code sur lesquelles elle entendait fonder sas demandes ; par ailleurs par la voie de son conseil, Mme [M] [R] a expressément repris l’ensemble de ses arguments et fondement, de sorte que la nullité n’est pas encoure ; rejetons la demande.

1- Sur les demandes principales en dommages intérêts pour troubles de jouissance, préjudice moral et remise en état du logement

L’article 848 du code de procédure civile dispose dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

De même l’article 1720 du code civil prévoit que : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement, et doit, de même démontrer, qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail ; ce qui implique une étude de l’affaire sur le fond ,

La position de Mme [M] [R] se trouve, par ailleurs, contestée par la bailleresse, de sorte que le juge des référés est manifestement incompétent pour statuer sur ces demandes, disons n’y avoir lieu à référés sur ces demandes et invitons les parties à mieux se pourvoir.

2- Sur la demande de suspensions de paiement du loyer

Compte tenu de l’existence de contestations réelles et sérieuses, une telle demande demeure en l’espèce prématurée ; elle sera par conséquent rejetée ;

3- Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’Article 143 du cpc prévoit de même que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En l‘espèce la locataire à l’appui de sa demande produit un rapport d’expertise établi par M. [C], régulièrement produit au contradictoire de la bailleresse conformément aux dispositions des articles 15 et 16 du CPC ;

A l’examen de ce document il apparait que le local objet de la location selon bail en date du 17/05/2024 présente des désordres d’humidités récurrents ; de sorte que Mme [M] [R] se trouve fondée en sa demande d’expertise judiciaire ; par suite, ordonne une expertise judiciaire et désigne MONSIEUR [V] avec pour mission telle que reprise et détaillée dans le dispositif du présent jugement.

4- Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles et dépens

Rejetons les demandes des parties fondées sur les dispositions de l‘article 700 du cpc.;

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous ERIC BONALDI, juge du contentieux et de la protection statuant en référés, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETONS l’exception de nullité ;

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [E] [V]

[Adresse 2]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que, le cas échéant, tout sachant :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 4];

— décrire sommairement l’ouvrage dans son ensemble et dans son environnement, ainsi que se faire remettre par les parties tout document utile à la mission dont notamment et plus particulièrement le contrat de location ainsi que le ou les constats d’entrée et de sortie des lieux, ainsi que le compte rendu de la visite de l’expert établi par M. [C], en date du 19/12/2024 ainsi que le rapport d’assurance [F] ;

— examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et tels que repris dans ses dernières écritures ;

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, et l’origine ;

— décrire les conséquences des désordres constatés et préciser s’ils contreviennent à I‘exigence de décence du logement et s’ils sont constitutifs d’un préjudice de jouissance et d’en chiffrer le montant;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— identifier les travaux à réaliser, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ;

— donner toute indication relative aux préjudices notamment de jouissance éventuellement subis par Mme [M] [R], en précisant la durée des travaux de reprise ;

— procéder à une évaluation du montant effectif du loyer; et dans l’hypothèse d’une baisse de la valeur locative, fixer la date à partir de laquelle cette même diminution doit s’opérer ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission ;

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations ;

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif ;

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges ;

DISONS que Mme [M] [R] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de DIX MOIS suivant la date de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente ;

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan ;

DISONS n’y avoir lieu à référés sur les autres demandes et invitons les parties à mieux se pourvoir.

REJETONS pour le surplus les demandes des parties.

DISONS que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens

Ainsi délibéré aux jour mois et date sus mentionnés.

LE GREFFIER LE JUGE