TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e Sarah SIAHOU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01693 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VT6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCAL 2, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah SIAHOU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 22 novembre 2021, la société à responsabilité limitée JJO a consenti à Monsieur [L] [G] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 600 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [L] [Z] le 14 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7.585,87 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la société civile immobilière (SCI) Scal 2, agissant par son gérant, a fait assigner en référé Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.585,87 euros avec intérêts,sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer plus charges, avec indexation, jusqu’à reprise effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et des mesures conservatoires.

Un diagnostic social et financier, non daté, a été établi.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 à laquelle Monsieur [L] [Z] a comparu en personne.

A l’audience du 20 juin 2024, la SCI Scal 2 représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 10.051,31 euros au 10 juin 2024.

Monsieur [L] [Z], bien que cité régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à cette audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le nom du défendeur, il sera retenu [L] conformément à l’ensemble des pièces versées au débat à l’exception du contrat de bail.

Sur la qualité pour agir

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 mars 2024 a été dénoncée le 8 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 15 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 7 mars 2024.

Par conséquent, la SCI Scal 2 est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 7.585,87 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

Monsieur [L] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 619,56 euros actuellement, et de condamner Monsieur [L] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [L] [Z] reste devoir la somme de 10.051,31 euros, à la date du 10 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [Z], non comparant lors des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Monsieur [L] [Z] est donc condamné par provision au paiement de la somme de 10.051,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Scal 2, Monsieur [L] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 novembre 2021 entre la SCI Scal 2 d’une part et Monsieur [L] [Z] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Scal 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent dix-neuf euros et cinquante-six centimes (619,56 euros) à ce jour, à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la SCI Scal 2, à titre provisionnel, la somme de dix mille cinquante et un euros et trente et un centimes (10.051,31 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 14 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la SCI Scal 2 une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente