Tribunal Judiciaire de Draguignan, Referes generaux, 12 février 2025, n° 24/07997

TJ Draguignan 12 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que la locataire était redevable de loyers impayés et que le commandement de payer était resté infructueux, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien de la locataire dans les lieux, en l'absence de titre, constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a accordé une indemnité provisionnelle d'occupation, correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la créance pour loyers impayés était non sérieusement contestable, ordonnant le paiement de la somme due.
Accepté
Dépens liés à la procédure
La cour a condamné la locataire aux dépens, y compris les frais de commandement.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur [D] [U] a demandé la résiliation d'un bail commercial avec la SELASU PICCOLO LOUPO en raison de loyers impayés, ainsi que l'expulsion de l'occupant et le paiement d'indemnités provisionnelles. Les questions juridiques posées concernaient la validité du bail et l'application de la clause résolutoire. Le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2024, ordonné l'expulsion de la SELASU PICCOLO LOUPO et fixé une indemnité provisionnelle d'occupation. Il a également condamné la société à verser 7.972 euros pour loyers impayés, tout en rejetant la demande de condamnation des cautions, considérant leur obligation de paiement comme sérieusement contestable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, réf. generaux, 12 févr. 2025, n° 24/07997
Numéro(s) :	24/07997
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	18 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe MONNETRenaud ARLABOSSE

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/07997 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNGY

MINUTE n° : 2025/ 67

DATE : 12 Février 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

représenté par M^e Renaud ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

SELASU PICCOLO LOUPO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Philippe MONNET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Philippe MONNET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2023, Monsieur [D] [U] a donné à bail commercial à la société PICCOLO LOUPO, représentée par son gérant, Monsieur [P] [G], un local situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer annuel de 26.508 euros HT, payable trimestriellement par terme de 6.627 euros.

Suivant acte de cautionnement du 18 avril 2023, Monsieur [V] [I] et Monsieur [P] [G] se sont porté caution solidaire pour le paiement d’un loyer de 2.209 euros par mois.

La SELASU PICCOLO LOUPO ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [D] [U] lui a fait délivrer le 10 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 7.972 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 15, 16 et 22 octobre 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [D] [U] a fait assigner la SELASU PICCOLO LOUPO, Monsieur [V] [I] et Monsieur [P] [G], en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de l’occupant sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 2.500 euros par mois à compter du 11 octobre 2024. Il est sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.972 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés ainsi que leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, la SELASU PICCOLO LOUPO a sollicité le rejet des demandes.

Elle conteste la validité du contrat de bail, arguant l’absence des mentions permettant son identification sur le bail.

Bien qu’assignés suivant acte remis à étude pour Monsieur [P] [G] et suivant procès-verbal de recherches pour Monsieur [V] [I], ils n’ont pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 15 janvier 2025.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L.145-1 du code de commerce du code du commerce prévoit que « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat.

III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession ».

Si les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ne prévoient aucune mention obligatoire quant à la dénomination des parties au contrat de bail, il est constant que l’existence d’un bail se caractèrise par le paiement d’un loyer, qui suppose l’accord des parties sur la chose et le prix du loye et constituant la preuve du commencement d’exécution du contrat.

En l’espèce, même si la raison sociale et le siège social du preneur ne figurent pas sur le contrat de bail, la dénomination de “la société PICCOLO LOPO, représentée par Monsieur [P] [G]” est mentionnée sur le bail et permettant de l’identifier clairement en qualité de preneur, rendant vraisemblable au vu des pièces versées aux débats et notamment de l’extrait d’état des inscriptions sur lequel figure son immatriculation RCS (pièce 5) que la SELASU PICCOLO LOUPO est bien titulaire du contrat de bail en cause.

Par ailleurs, il résulte du décompte établi le 1er septembre 2024 que la SELASU PICCOLO LOUPO est redevable de loyers impayés depuis le mois de juin 2024 et ne conteste pas avoir commencé l’exécution du bail.

Par conséquent, l’obligation de paiement de la SELASU PICCOLO LOUPO en sa qualité de preneur du local loué est non sérieusement contestable.

La SELASU PICCOLO LOUPO n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 octobre 2024.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 2.209 euros, outre les charges d’un montant de 200 euros par mois à compter du 11 octobre 2024, jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’astreinte, eu égard aux modalités ci-dessus retenues, et aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision, il ressort des pièces que la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner la SELASU PICCOLO LOUPO à verser à Monsieur [D] [U] la somme de 7.972 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024.

S’agissant de la condamnation solidaire de Monsieur [V] [I] et Monsieur [P] [G] en leur qualité de caution solidaire, en l’absence d’élément permettant d’établir qu’ils ont été mis en demeure d’avoir à regler les loyers impayés, leur obligation de paiement apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La SELASU PICCOLO LOUPO sera condamnée aux dépens, frais de commandement inclus et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 31 mars 2023, entre Monsieur [D] [U] et la SELASU PICCOLO LOUPO à la date du 11 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la la SELASU PICCOLO LOUPO et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SELASU PICCOLO LOUPO à payer à Monsieur [D] [U] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 2.209 euros, outre les provision sur charge d’un montant de 200 euros par mois à compter du 11 octobre 2024, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS la SELASU PICCOLO LOUPO à payer à Monsieur [D] [U] une somme de 7.972 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 30 septembre 2024;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS la SELASU PICCOLO LOUPO aux dépens, frais de commandement inclus ;

CONDAMNONS la SELASU PICCOLO LOUPO à payer à Monsieur [D] [U] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE