AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00083 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEVM

Minute JCP n° 26/343

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Sylvia FERRARI-BLOSCH, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C200

Madame [I] [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sylvia FERRARI-BLOSCH, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C200

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Sylvia FERRARI-BLOSCH par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Luigi FARRUGGIO par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2019, Monsieur et Madame [P] [O] ont consenti à Monsieur [C] [B] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros outre 40 euros pour les charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, les bailleurs ont donné congé pour le 28 février 2025 à leur locataire, pour motif légitime et sérieux se prévalant de troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025, Monsieur [C] [B] a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ aux fins d’annulation du congé délivré le 22 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et a fait l’objet de six renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 5 mars 2026 à laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers.

En demande, Monsieur [C] [B], représenté par son conseil qui s’est référé à ses conclusions récapitulatives n°2, demande, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :

—  Annuler le congé pour motif légitime et sérieux notifié le 22 août 2024,

—  Condamner solidairement, ou in solidum, Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Les débouter de l’intégralité de leurs demandes et les condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il invoque les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et celle de l’article 9 du code de procédure civile, pour soutenir que les bailleurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe de ce que le congé a été délivré pour un motif légitime et sérieux, puisqu’ils n’établissent pas les nuisances.

Monsieur [B] conteste les nuisances olfactives, les nuisances sonores et tout encombrement des locaux communs. Il soutient être un locataire respectueux.

Il indique avoir quitté le logement au mois de septembre 2025, mais maintient sa demande d’annulation du congé.

En défense, Monsieur [P] [O] et Madame [I] [O], représentés par leur conseil qui s’est référé à ses conclusions du 1er octobre 2025, demandent, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :

—  Débouter Monsieur [B] de ses demandes,

—  Constater que le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 22 août 2024 à effet au 28 février 2025 était fondé tant en droit qu’en fait,

—  Constater que Monsieur [B] était occupant sans droit ni titre du 28 février 2025 au 26 septembre 2025,

—  Le condamner à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du congé pour motif légitime et sérieux.

Les défendeurs exposent que leur locataire encombrait les locaux communs en méconnaissance du règlement de copropriété, occasionnait des nuisances olfactives en fumant dans les parties communes de l’immeuble, ainsi que des nuisances sonores.

Ils font encore valoir avoir toujours agi avec bienveillance à l’égard de Monsieur [B] et avoir tenté de faire cesser les troubles amiablement, précisant que les plaintes des voisins et copropriétaires se sont multipliées et que le syndicat des copropriétaires les a sommés d’agir par lettre du 27 décembre 2023, sous peine de poursuites judiciaires à leur encontre.

Monsieur et Madame [O] considèrent enfin qu’en délivrant congé le 19 septembre 2025, leur locataire a reconnu la validité du congé qui lui a été délivré le 22 août 2024 et que sa demande est dès lors sans objet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le fait que le bail ait pris fin par le départ du locataire en cours de procédure est sans incidence sur la demande de nullité du congé, qui est maintenue par Monsieur [B].

Sur la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux et l’occupation sans droit ni titre

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, qu’il est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et qu’il est obligé de s’assurer contre les risques don il doit répondre en sa qualité de locataire, d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il est de jurisprudence constante que les faits juridiques peuvent être prouvés par tout moyen.

En l’espèce, Monsieur [B] a pris à bail le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] le 1er mars 2019, pour une durée de trois ans, tacitement renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans à compter du 1er mars 2022. Le congé pour motif légitime et sérieux a été signifié le 22 août 2024, soit plus de six mois avant le terme du contrat reconduit, fixé au 1er mars 2025.

Les bailleurs se prévalent l’usage non paisible des locaux loués causant des troubles de voisinages, consistant en des nuisances sonores, olfactives et un encombrement des parties communes.

Les époux [O] indiquent qu’ils ont, à plusieurs reprises, reçu de la part des voisins et du syndic de copropriété des plaintes relatives au comportement de Monsieur [B].

Ils produisent en ce sens :

—  Des mails et sms provenant de Monsieur [R] [N], voisin vivant au rez-de-chaussée, se présentant comme le président du conseil syndical et dénonçant, tout au long de l’année 2023 et en juillet 2024, le bruit, les odeurs et les biens laissés dans les communs par leur locataire,

—  Un courrier daté du 27 décembre 2023, adressé par Monsieur [R] [N] à Monsieur [O] par LRAR, valant mise en demeure de faire cesser le trouble anormal de voisinage causé par Monsieur [B] constitué par du tapage nocturne, un son de téléviseur amplifié, de la musique amplifiée, la présence de multiples convives à toute heure, des cris/hurlements, des chocs de toutes sortes sur le plancher, le fait qu’il fume dans les communs avec odeurs intempestives de cigarette et autres substances dans les communs, encombrement des parties communes,

—  Un courrier de Monsieur [R] [N] daté du 10 août 2024 faisant état de la persistance des nuisances sonores et d’odeurs intempestives provenant du lot appartenant à Monsieur [O], accompagné d’une lettre attribuée à Monsieur [S] [H], locataire du rez-de-chaussée indiquant qu’après une amélioration, les nuisances sonores ont repris, notamment par des chocs au sol,

—  Une attestation sur l’honneur de Monsieur [S] [H] datée du 18 janvier 2024 dénonçant des nuisances très régulières provenant du logement du 1er étage, en 2021, 2022 et 2023 : chocs de toutes sortes contre le plafond de manière excessive, répétitive et quotidienne,

—  Une attestation de témoin de Monsieur [R] [N] datée du 6 février 2025 qui dénonce les nuisances sonores, olfactives et l’encombrement des parties communes par Monsieur [B] et indique avoir déposé contre lui une main courante le 28 mars 2023 et trois plaintes les 7 août 2023, 2 janvier 2025 et 4 janvier 2025, pour des faits de menaces,

—  Une attestation de témoin de Monsieur [T] [F] datée du 17 février 2025, ayant demeuré en face du locataire et dénonçant pendant la saison estivale des nuisances sonores quasi quotidiennes jusque tard dans la soirée provenant de son logement en raison de musique à volume élevée, de cris et de disputes, et d’aboiements de chiens

—  Des photographies de biens stockés dans les parties communes de l’immeuble (poussette, parapluie, chaussures, vélo).

Les bailleurs justifient par ailleurs avoir mis en demeure leur locataire, notamment par courrier remis en main propre le 9 février 2024, d’user paisiblement des locaux loués et de cesser les troubles de voisinage évoqués par les occupants de l’immeuble.

Dans le congé pour motif sérieux et légitime, les bailleurs indiquent à leur locataire recevoir des réclamations depuis plus d’un an par les occupants de l’immeuble se plaignant de troubles de voisinage, rappellent avoir reçu le 28 décembre 2023 une mise en demeure émanant du président du syndic de l’immeuble de faire cesser les troubles et indiquent que devant la persistance des griefs, ils sont contraints de donner congé.

M. [B] conteste l’ensemble des troubles qui lui sont reprochés, et produit une analyse urinaire du 12 septembre 2024 démontrant qu’il est négatif au cannabis ainsi que trois courriers émanant de Monsieur [V] [Q], de Monsieur [M] [Z] et de Monsieur [K] indiquant qu’ils n’ont pas rencontré de difficulté avec leur voisin. Il doit être relevé sur la forme que ces courriers ne remplissent pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile pour être considérés comme des attestations de témoins. D’autre part, le fait que la totalité des habitants de l’immeuble n’ait pas eu à se plaindre de nuisances de la part du locataire ne permet pas d’établir que ces nuisances n’ont jamais existé à l’égard des autres occupants.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [N] participe à un collectif qui demande la fermeture de boites de nuit à [Localité 4] est sans rapport avec la présente instance et ne saurait remettre en cause l’authenticité de son attestation de témoin.

En tout état de cause, il est incontestable que les bailleurs ont été saisis à plusieurs reprises par des occupants de l’immeuble, se plaignant du comportement de Monsieur [B], et il apparaît que les nuisances sonores et olfactives et le stockage de biens lui appartenant dans les locaux communs de l’immeuble sont suffisamment établis par les pièces produites en demande.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs, après s’être rapprochés de leur locataire pour faire cesser les troubles qui étaient dénoncés principalement par Monsieur [N], mais aussi par Monsieur [S] [H] et Monsieur [T] [F], ont, en application de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, fait usage des droits dont ils disposaient en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés leur locataire, et ce pour éviter que leur propre responsabilité ne soit recherchée.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de nullité, de déclarer valide le congé daté du 22 août 2024 qui a pris effet au 28 février 2025, au motif de l’usage non paisible des lieux loués et de constater que Monsieur [B] était occupant sans droit ni titre à compter du 28 février 2025 jusqu’au 26 septembre 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [C] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé délivré le 22 août 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Monsieur [B] sera condamné à payer la somme de 1000 euros aux époux [O] au titre des frais qu’ils ont été contraints d’exposer dans la présente instance. Sa propre demande au même titre ne pourra qu’être rejetée.

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé délivré pour motif légitime et sérieux le 22 août 2024 ;

PRONONCE la validité dudit congé avec effet au 28 février 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [B] était déchu de tout titre d’occupation entre le 28 février 2025 et le 26 septembre 2025, date de sa sortie du logement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du congé délivré le 22 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [I] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par A. GUETAZ, Vice-présidente et M. MALOYER, Greffière.

La Greffière La Vice-présidente