TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 04 Juillet 2025

Dossier N° RG 20/00564 – N° Portalis DB3D-W-B7E-IUIC

Minute n° : 2025/187

AFFAIRE :

DEMEURE D’OSCAR, S.C.C.V. C/ S.A.S. STI, S.E.L.A.R.L. [Localité 8] 22 EDOUARD [Adresse 9] NOTAIRES ASSOCIES

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu ce jour.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Emmanuel BONNEMAIN

M^e Jean-christophe MICHEL

Maître [Y] [I]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

DEMEURE D’OSCAR, S.C.C.V., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, prise en la personne de son représentant légal en exercice

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.A.S. STI, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-Michel RAYNAUD de la SCP C & R, avocat plaidant au barreau de LYON et Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN

S.E.L.A.R.L. [Localité 8] 22 EDOUARD [Adresse 9] NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Olivier DORNE, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 23 décembre 2019, la SARL [D] faisait assigner la SAS STI sur le fondement des articles1103,1113 et 1583 du Code civil, aux fins de vente forcée.

Elle exposait avoir fait une offre d’acquisition concernant la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2] à [Localité 10] appartenant à la société STI. Cette offre d’achat avait été expressément acceptée par celle-ci le 16 octobre 2019. L’offre avait été faite sous la condition suspensive souscrite en faveur de la seule société [D] de la fourniture par STI d’une étude de sol avant le 25 octobre 2019. La promesse de vente devait être signée au plus tard le 4 novembre 2019. La réitération devait intervenir le 31 décembre 2019 avec prorogation automatique d’un mois jusqu’au 31 janvier 2020.

L’obtention de l’étude de sol ayant pris du retard un nouveau calendrier était convenu.

Le 2 décembre 2019 l’étude de sol était enfin fournie et transmise par l’intermédiaire de l’agent immobilier le même jour. Elle était validée par la concluante qui confirmait sa volonté de poursuivre la vente. Cet accord avait été transmis sans délai à la société STI par l’agent immobilier.

Le 11 décembre 2019 le conseil de la concluante formait une proposition pour lever deux points qui demeuraient en suspens. Il proposait d’intégrer une condition suspensive d’obtention d’un arrêté de transfert du PC et de fixer l’indemnité d’immobilisation à 5 % conformément à l’usage. Le conseil de la société STI refusait de transmettre la position de sa cliente sur ce point. Il indiquait soudainement le 16 décembre 2019 que cette dernière ne souhaitait plus poursuivre la vente.

La concluante donnait instruction à son conseil de confirmer son accord sur les modalités suivantes :

– absence de conditions de financement

– absence de conditions de transfert de permis mais le vendeur s’engageait à signer la demande de transfert le jour de la signature de la promesse

– réitération au plus tard le 28 février 2020 sous réserve d’une signature de la promesse avant le 31 décembre 2019.

La société STI ne répondait pas. La société [D] l’assignait afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à régulariser la promesse de vente, et en cas de refus de juger qu’à défaut de présentation chez le notaire aux jour et heure convenus le jugement à intervenir vaudrait vente. Cette assignation était publiée au fichier immobilier le 16 janvier 2020.

La concluante demandait sa condamnation à lui verser la somme de 8000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Elle sollicitait l’exécution provisoire.

Après plusieurs échanges d’écritures entre les parties la société STI révélait qu’elle avait revendu le bien objet du litige à la société civile Demeure d’Oscar le 11 février 2020 selon attestation notariée jointe.

La concluante interrogeait le notaire Maître [W] qui répondait que l’assignation ne figurait pas sur l’état hypothécaire le jour de la vente.

Elle donnait injonction à la société STI de publier la version intégrale de l’acte authentique de vente du 11 février 2020, en vain.

Par acte d’huissier délivré le 15 avril 2021, elle appelait en cause la société civile Demeure d’Óscar et l’office notarial et sollicitait que lui soit déclaré inopposable l’acte de vente du 11 février 2020 et que son préjudice résultant de cette vente en fraude de ses droits soit indemnisé.

Sur le fondement des articles 30 et 37 du décret numéro 55 – 22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, elle soutenait que la publication de l’assignation en vente forcée le 16 janvier 2020 avait valeur de présentation et conférait rétroactivement au futur acte d’acquisition de la concluante un rang antérieur de publication au fichier immobilier, prévalant sur toute vente qui serait passée ultérieurement. La vente du 11 février 2020 ayant nécessairement été publiée ultérieurement, elle n’était pas opposable à la concluante.

Concernant la responsabilité de Maître [W], elle ne pouvait ignorer l’accord intervenu entre la concluante et la société STI puisqu’elle avait été destinataire des derniers échanges et qu’elle avait elle-même rédigée le projet de promesse de vente. En outre elle avait dû consulter l’état hypothécaire formalité indispensable à la signature de l’acte de vente entre les sociétés STI et Demeure d’Óscar.

Ayant instrumenté en fraude des droits de la concluante, le notaire devait être condamné à verser à la concluante des dommages et intérêts qui ne pouvaient être inférieurs à 20 000 €.

La concluante demandait la condamnation solidaire des défenderesses à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 21/27 06.

La société [D] découvrait par la suite que malgré la procédure en cours la société civile Demeure d’Óscar avait entrepris des travaux de démolition sur la propriété objet du litige et allait réaliser des travaux de construction d’un immeuble de deux étages dont la commercialisation en vente en l’état futur d’achèvement avait commencé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2021 sous le numéro de procédure de l’affaire principale 20/564 elle saisissait le juge de la mise en état d’une demande de condamnation de la société civile Demeure d’Óscar à suspendre la réalisation des travaux sous astreinte de 3000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et à lui verser 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2021 elle sollicitait la jonction des deux instances.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2021 le juge de la mise en état faisait droit à la demande de jonction. La question relative à l’opposabilité de l’assignation en vente forcée relevait du juge du fond.

La demanderesse au moment de la délivrance de l’assignation ne disposait pas de la qualité de propriétaire mais uniquement de cocontractante à un protocole en vue de la conclusion d’une vente immobilière de sorte qu’elle n’était pas fondée juridiquement à solliciter la suspension des travaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2022, la société [D] exposait qu’elle s’était rapprochée de la société civile Demeure d’Óscar et qu’elles étaient parvenues à un accord. Conformément aux termes de cet accord la concluante entendait se désister d’instance et d’action tout en maintenant ses demandes au titre de l’article 700 du CPC et des dépens à l’encontre des autres défenderesses. Elle demandait la condamnation solidaire des sociétés STI et [Localité 8] 22 Édouard [Adresse 9] notaires associés à lui verser la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles. En effet sans les fautes commises par ces deux sociétés la présente procédure n’aurait jamais été nécessaire.

La SCCV Demeure d’Óscar acceptait le désistement d’instance et d’action de la demanderesse par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 11 juillet 2022. L’action dirigée à l’encontre des sociétés STI et [Localité 8] 22 Édouard Rey notaires associés se poursuivait.

Elle sollicitait la que la mention de la décision à intervenir soit portée en marge de la publication de l’assignation délivrée à la requête de la demanderesse le 23 décembre 2019.

La société [Localité 8] 22 Édouard Rey notaires associés par conclusions en date du 13 octobre 2022 acceptait le désistement.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2022 le juge de la mise en état constatait l’extinction de l’instance entre la SARL [D] et la SCCV Demeure d’Óscar, ordonnait la mention en marge de la publication de l’assignation de l’ordonnance et laissait les frais et dépens à la charge du demandeur.

Par ordonnance statuant sur requête en omission de statuer en date du 10 janvier 2023 le juge de la mise en état rajoutait à sa décision que l’instance se poursuivait uniquement entre d’une part la SCCV Demeure d’Óscar et d’autre part la SAS STI et l’étude notariale.

La société Demeure d’Óscar devenait donc demanderesse à la procédure. Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 novembre 2024 dirigées à l’encontre de la société [Localité 8] 22 Édouard Rey notaires associée à [Localité 8] et de la SAS STI, elle exposait avoir découvert plus d’un an après avoir acquis l’immeuble une revendication qui mettait en péril son droit et empêcher la poursuite de son opération et la vente des appartements en VEFA dont le montant cumulé s’élevait à plus de 5 millions d’euros. Risquant de perdre plus de 11 millions d’euros, elle n’avait pas eu d’autre choix que de rechercher la conclusion d’un accord avec la société [D]. Celle-ci avait accepté de renoncer à ses revendications moyennant le paiement de la somme de 200 000 €.

C’est au paiement de ce montant actualisé à 210 000 € que la société concluante demandait la condamnation in solidum des défenderesses outre 481 370,97 € au titre des encours et intérêts supplémentaires qu’elle avait été contrainte d’assumer du fait du retard au règlement de son prêt et du nouvel encourt, 50 000 € au titre de l’atteinte à l’image commerciale, 20 000 € en application de l’article 700 du CPC et le règlement des dépens avec distraction au profit de son conseil.

Ni la société STI, ni le notaire ne l’avaient informée des réclamations déjà formées par la société [D].

Au contraire dans les conditions et déclarations générales de l’acte de vente la société STI avait confirmé sa garantie contre l’éviction et déclaré qu’il n’existait aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété et qu’elle n’avait conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien.

La garantie et la responsabilité de la société STI étaient engagées, en application de l’article 1626 du Code civil et de l’article 1112 –1 du Code civil.

La revendication de la société [D] avait bien causé un trouble à son droit de propriété alors même qu’elle n’avait pas été déclarée lors de la vente.

Il s’agissait par ailleurs d’une information déterminante pour le consentement de la concluante que la société STI avait sciemment cachée.

Peu importait que l’action d'[D] ait été infondée. Le trouble n’avait pris fin qu’avec la conclusion du protocole d’accord avec celle-ci.

La société STI ne pouvait se prévaloir de cet accord pour faire obstacle à la mise en œuvre de la garantie et de la responsabilité qu’devait à l’acquéreur.

Quant à l’office notarial il devait assurer la validité, l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumentait. Il était tenu à un devoir d’information et de conseil des parties. Bien qu’associé aux négociations ayant eu lieu entre la société [D] et la société STI et alors que l’assignation de la première avait été publiée le 16 janvier 2020, un mois avant la vente, le notaire n’en avait pas informé la concluante.

Le seul courrier de la société STI du 19 décembre 2019 lui signifiant sa volonté de cesser toute négociation avec le groupe [D] et les échanges entre les études notariales n’avaient pas été suivis d’un accord pur et simple du groupe [D]. Celui-ci n’avait pas renoncé à poursuivre la vente et avait sollicité la confirmation d’un accord sur les modalités qu’il avait définies. Il appartenait donc à Me [W] de s’enquérir des intentions de son client.

Elle aurait dû en second lieu lever un état actualisé des inscriptions sur le bien. Le seul état demandé était daté du 9 janvier 2020 un mois avant la vente, a manifestement trop tôt.

Dès le 26 février 2020 elle avait eu connaissance de l’assignation en vente forcée et n’en avait pas informé la concluante à une date où elle n’avait pas encore engagé les travaux. Lorsque la concluante avait été appelée en cause le 14 avril 2021 elle avait engagé près de 7 millions d’euros dans l’opération et pris de nombreux engagements qui ne pouvaient être différés sans mettre en péril sa propre existence, de sorte qu’elles n’avaient eue d’autre choix que de transiger.

Le préjudice devait donc être réparé intégralement. L’indemnisation devait effacer toutes les conséquences négatives des fautes commises.

La commercialisation des appartements aurait dû être achevée le 30 juin 2022. Aucune réservation n’avait pu aboutir avant le 14 décembre 2022 après régularisation et exécution du protocole d’accord.

Outre les pertes de chance la concluante avait été privée pendant un an des ressources nécessaires au règlement de ses créanciers et à l’achèvement du chantier sauf à s’exposer à d’importantes pénalités de retard.

Le coût total des dépenses en termes d’intérêts supplémentaires, d’encours supplémentaires avaient été chiffré par l’expert-comptable à la somme de 481 370,97 €.

La concluante avait également subi un préjudice d’image qu’il convenait d’indemniser à hauteur de 50 000 €.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024 dirigées à l’encontre de la SARL [D], de la société Demeure d’Óscar et de l’étude notariale [Adresse 7] 22 [Adresse 6] notaires associés, la société STI exposait avoir acquis par acte notarié du 30 octobre 2017 publié le 28 novembre 2017 une maison cadastrée AC [Cadastre 2] à [Localité 10].

Le 27 juillet 2018 elle avait déposé une demande de permis de construire un immeuble de six logements et deux niveaux de sous-sol et démolition de la maison existante. Le permis de construire lui était délivré le 6 novembre 2018.

Au troisième trimestre 2019 la société [D] s’était rapprochée d’elle en vue de l’achat de la parcelle. Le 16 octobre 2019 une offre d’acquisition d’un montant de 3 350 000 € lui avait été adressée, avec caution bancaire valant dépôt de garantie et fourniture d’une étude de sol par la société STI aux frais de la société [D] au plus tard le 25 octobre 2019. À réception celle-ci aurait huit jours pour confirmer son offre : acceptation de l’acquéreur le 16 octobre 2019, la signature de la promesse de vente le 4 novembre 2019 réitération le 31 décembre 2019 avec prorogation d’un mois jusqu’au 31 janvier 2020 en cas de non levée des conditions suspensives.

Aucune condition de financement ni de pré-commercialisation n’était fixée.

Le 23 octobre 2019 l’acquéreur validait le devis de l’étude de sol mais arguait qu’il devait être de 7700 € au lieu de 8800 € selon le devis. L’agent immobilier Monsieur [F] acceptait de prendre en charge cette somme dans ses honoraires et demandait à l’acquéreur de confirmer son accord au vendeur. La société [D] signait le bon de commande de l’étude le 25 octobre 2019. La facture serait au final réglée par la société STI et non par l’acquéreur.

Par courriel en date du 12 novembre 2019 la société STI adressait la promesse unilatérale de vente à l’agent immobilier et au notaire pour transmission à l’acquéreur.

La promesse unilatérale expirait le 31 décembre 2019 à 16 heures.

La réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique accompagné du versement par virement sur le compte du notaire du prix et des frais et de la commission d’intermédiaire, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai. La levée d’option transformerait la promesse unilatérale en vente.

Dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente avant le 31 décembre 2019 il serait de plein droit déchu du bénéfice de celle-ci sans qu’il soit besoin de mise en demeure du promettant qui disposerait alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté du bénéficiaire.

La promesse prévoyait que la société STI fournirait l’étude de sol à l’acquéreur au plus tard le 22 novembre 2019 et qu’à réception de cette étude l’acquéreur disposerait de huit jours calendaires pour un apprécier les résultats et faire connaître au vendeur sans souhait de poursuivre l’acquisition.

La société STI devait lui remettre les originaux de l’ensemble des documents du permis de construire délivrer le 6 novembre 2018.

La société acquéreur déclarait ne recourir à aucun prêt pour le financement de l’acquisition.

Par courriel du même jour, le 12 novembre 2019 l’agent immobilier confirmait à la société STI avoir transmis le projet de promesse à la SARL [D] en l’alertant à nouveau sur le délai.

Par courriel du 10 décembre 2019 celle-ci informait l’agent immobilier de la validation de l’étude de sol sans faire connaître à la société STI son souhait de poursuivre ou non l’acquisition comme prévu au protocole d’accord du 16 novembre 2019.

De surcroît elle demandait par courriel de son notaire Maître [K] en date du 11 décembre 2019 adressé au notaire de la société STI Maître [W] avec copie en interne et à l’agent immobilier, que les conditions du protocole d’accord soient modifiées en intégrant en condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de transfert du permis à son profit purgé de tout recours des tiers et retrait administratif, aux fins d’obtention de financement de l’opération, conditionnant la date de signature définitive. Concernant l’indemnité d’immobilisation l’acquéreur souhaitait que la somme versée soit fixée à 5 % selon l’usage et que le versement puisse être remplacé par une caution bancaire.

La société STI n’acceptait pas ces nouvelles conditions et l’indiquait à son notaire Maître [W]. Elle lui demandait de cesser toute négociation avec cette dernière.

Par courriel en date du 16 décembre 2019 le notaire faisait part à Maître [K] et à l’agent immobilier de la décision de la société STI de ne pas donner suite.

Par courriel du même jour l’agent immobilier faisait part à Maître [W] et à Maître [K] que la société [D] ne devrait revendiquer ni conditions de financement ni de permis de construire.

Par courriel du même jour Maître [K] faisait part à Maître [W] et à l’agent immobilier de l’acceptation par la société [D] de l’absence de conditions de financement, de transfert de permis et de réitération au plus tard le 28 février 2020 sous réserve d’une signature de la promesse avant le 31 décembre.

Ce revirement de l’acquéreur confirmait le peu de sérieux de cette dernière aux yeux de la société STI. L’acquéreur cherchait à se constituer des preuves dans le seul but d’initier une procédure judiciaire à l’encontre de la concluante. Effectivement elle l’assignait le 23 décembre 2019 sans aucune tentative de conciliation préalable.

Le 11 février 2020 le bien était vendu à la société Demeure d’Oscar. Plus d’un an plus tard les 14 et 15 avril 2021 la société [D] appelait en cause la société Demeure d’Oscar et l’étude notariale.

Puis en l’état du protocole d’accord signé avec la société civile Demeure d’Óscar, la société [D] se désistait de l’instance et de l’action à l’encontre de cette dernière. Celle-ci s’obligeait à renoncer à tout recours ultérieur à l’encontre de la société [D].

La société [D] s’engageait à proposer à la concluante et à l’office notarial de se désister d’instance et d’action à leur égard contre acceptation pure et simple de ce désistement. En cas de refus elle ne maintenait que ses demandes de frais irrépétibles et de dépens.

La société STI soutenait in limine litis que la publication de l’assignation délivrée par la société [D] n’avait pas été réalisé conformément aux dispositions du décret du 4 janvier 1955 en ce que l’immeuble était désigné comme une parcelle alors qu’il s’agissait d’une maison, que la contenance n’était pas mentionnée, qu’aucun titre de propriété n’était annexé.

À titre principal elle objectait que la demande en vente forcée initiée par la société [D] ne pouvait prospérer : l’acceptation d’une offre ne valait pas vente lorsque le vendeur avait exprimé la volonté de faire de la signature d’un compromis un élément de son consentement ou une condition de la formation de la vente.

Depuis son désistement elle ne pouvait plus être reconnue acquéreur.

La société STI soutenait qu’elle n’avait commis aucune faute et sollicitait le rejet des demandes indemnitaires de la société Demeure d’Óscar.

La concluante observait que les demandes indemnitaires de la SCCV avaient varié de 40 404 € au titre du coût du crédit supplémentaire outre 50 000 € de préjudice commercial aux demandes actuelles.

Elle n’était pas partie à l’accord de désistement qui ne pouvait servir de fondement à l’engagement de sa responsabilité.

La preuve de virement de la somme de 200 000 € par la société Demeure d’Óscar à la société [D] était illisible, la pièce numéro 2 ne permettait pas d’établir que l’opération immobilière était achevée à 60 % mais uniquement l’élévation du rez-de-chaussée à 60 % au 13 janvier 2022. Son expert-comptable attestait qu’en 13 mai 2022 les dépenses réalisées s’élevaient à 6 500 000 euros soit 500 000 € de moins que les dépenses prétendument engagées en avril 2021. Elle ne versait aucune pièce de nature à établir que le nouvel encours souscrit d’un million 600 000 € l’aurait été pour reporter le terme du crédit initial. Aucune pièce n’attestait du retard de commercialisation du programme immobilier.

La société Demeure d’Óscar avait fait le choix d’une transaction au lieu de mener à son terme la procédure judiciaire alors que les chances de succès de celle-ci étaient sérieuses.

En toute hypothèse la concluante ne pouvait assumer les intérêts découlant de la globalité de l’opération immobilière et contestait l’attestation établie par l’expert-comptable.

À titre subsidiaire la concluante entendait être relevée et garantie de toute condamnation par la société [D] et par l’étude notariale. Celle-ci ne pouvait valablement prétendre qu’elle n’aurait pas été informée par la société STI de la situation procédurale a minima au 26 février 2020. L’étude notariale avait donc engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

La concluante demandait la condamnation de la société [D] à lui verser la somme de 3000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et à régler une amende civile.

Elle demandait sa condamnation ou celle de tout succombant à lui verser la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Elle s’opposait à l’exécution provisoire.

Par conclusions au fond signifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, la société [Localité 8] 22 Édouard Rey notaires associés demandait au tribunal d’écarter tout manquement de Maître [W] à ses obligations professionnelles en procédant à la régularisation de l’acte de vente du 11 février 2020, celle-ci ne pouvant avoir connaissance du contentieux judiciaire engagé par la société [D], et n’étant tenue de procéder à aucune investigation complémentaire compte tenu des informations légales transmises par le service de la publicité foncière.

Les prétentions financières de la société civile Demeure d’Óscar n’étaient justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum. Elle devrait supporter seule la charge financière du protocole d’accord régularisé en toute connaissance de cause avec la société [D].

La société STI de son côté ne rapportait pas la preuve d’un manquement de l’office notarial lors de la régularisation de l’acte de vente du 11 février 2020 alors qu’elle-même avait procédé à des déclarations erronées lors de la régularisation de cet acte de vente. Elle devrait donc être déboutée de son appel en garantie.

La concluante demandait la condamnation de la société civile Demeure d’Óscar à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Elle s’opposait à l’exécution provisoire.

À l’appui de ses prétentions elle observait que le protocole d’accord conclu entre la société Demeure d’Óscar et la société Adama lui était inopposable. La concluante n’avait été en rien été associée à cet accord.

D’une part il appartenait à la première de rapporter la preuve de l’exécution de ce protocole et du versement du montant de 200 000 €. La pièce correspondante illisible ne comportait aucune date ni signature. L’attestation d’avancement du chantier état daté du 13 janvier 2022 et faisait référence à l’élévation du rez-de-chaussée élan de l’immeuble entier. Aucune pièce probante n’était versée concernant les sommes prétendument investies dans l’affaire.

Elle ne rapportait pas la preuve que Maître [W] était informée de l’existence du contentieux judiciaire. Par ailleurs elle ne pouvait à la fois soutenir que l’acte notarié du 11 février 2020 était inefficace, et verser 200 000 € à la partie adverse pour que celle-ci renonce au contentieux.

Elle rappelait que le notaire ne pouvait rédiger un acte relatif à la cession d’un bien immobilier en cas de désaccord entre l’acquéreur et le vendeur. Lorsque la société STI avait présenté à l’étude notariale un nouvel acquéreur, les pièces en possession du notaire ne permettaient pas d’imaginer que la société [D] engagerait une contestation.

Elle rappelait qu’elle avait été saisie à la requête de la société STI pour préparer un projet de promesse de vente se fondant sur les termes de l’offre et qu’elle ne disposait d’aucun élément concernant les modalités de représentation de la société [D] et ne disposait pas des coordonnées de son notaire. Elle avait transmis le projet de promesse de vente au dirigeant de la société STI, projet transmis à l’agent immobilier afin de l’adresser en son client. Aucun avant-contrat n’avait été signé permettant d’établir le caractère parfait de la vente de sorte que la publication de l’assignation ne pouvait produire aucun effet juridique de nature à remettre en cause l’acte authentique du 11 février 2020 régulièrement publié le 24 février 2020.

Elle-même avait sollicité un état hypothécaire lequel transmis le 13 janvier 2020 ne contenait aucune mention relative à la publication de l’assignation délivrée le 23 décembre 2019.

La Cour de cassation avait retenu qu’un délai de 35 jours avant l’établissement de l’acte de vente était un délai raisonnable pour lever l’état hypothécaire.

Le vendeur avait déclaré à l’acte de vente que la situation hypothécaire n’avait pas changé et ne changerait pas : à la date du 11 février 2020 il n’existait selon lui aucune action au litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.

Elle observait que la société civile Demeure d’Óscar n’établissait pas que l’évolution de la situation du programme immobilier entre février 2020 et avril 2021 ne lui permettait plus d’adopter une attitude contentieuse.

Elle ne justifiait d’aucun préjudice indemnisable. La concluante critiquait les pièces versées, leur caractère fluctuant et non probant. Quant à l’atteinte à l’image commerciale la société n’apportait aucune preuve concrète notamment par le retrait du projet de partenaires commerciaux.

Quant à l’appel en garantie formé par la société STI, il ne pouvait prospérer en l’état des déclarations de celle-ci à l’acte de vente.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 17 juin 2024 à la date du 19 décembre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société STI

Il était stipulé à l’acte notarié en date du 11 février 2020 reçu par Maître [W] au paragraphe « Garantie de possession » :

« Le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du Code civil.

À ce sujet le vendeur déclare :

– qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété

– qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin

– que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux

– qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente

– subroger l’acquéreur dans ses droits et actions. »

Au paragraphe « Devoir d’information réciproque » il était stipulé :

« En application de l’article 1112 –1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information (…) le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur. Pareillement l’acquéreur déclare avoir rempli les mêmes engagements (…) ».

Ainsi qu’il l’a été exposé, par acte d’huissier délivré le 23 décembre 2019, la SARL [D] avait fait assigner la SAS STI aux fins de vente forcée.

Il existait donc bien un litige en cours susceptibles de porter atteinte au droit de propriété de la société STI et par conséquent à la société acquéreur.

Le sens de cette obligation a d’autant moins pu échapper au vendeur que celui-ci est une société commerciale qui a acquis le bien aux fins de démolition de la maison existante et de construction d’un immeuble collectif. Il a donc la qualité de professionnel de l’immobilier.

Dans ses écritures la société STI n’apporte aucune explication au silence gardé sur la procédure en cours, se bornant à soutenir que celle-ci était hasardeuse et ne pouvait nuire aux droits de la société civile Demeure d’Óscar.

Il n’en demeure pas moins que du fait de ce silence volontaire, celle-ci a contracté en ignorant que le bien faisait l’objet d’une demande de vente forcée par un tiers.

Aux termes de l’article 1112 –1 du Code civil :

« Ont une importance déterminante les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle la fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. »

Il est indéniable que l’introduction d’une demande de vente forcée du bien objet du contrat a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, puisque la propriété du bien peut échapper à l’acquéreur.

L’insécurité juridique qui résulte de toute procédure en cours affecte nécessairement le projet porté par l’acquéreur, comme en l’espèce, la SC Demeure d’Oscar ayant déclaré à l’acte qu’elle entendait procéder à la démolition de l’existant et à la construction d’un immeuble selon le PC ci-après relaté. L’équilibre économique et la viabilité même du projet pouvaient s’en trouver affectés.

La société civile Demeure d’Óscar s’est retrouvée impliquée malgré elle dans un litige dans lequel elle n’avait aucune part de responsabilité.

Il y a bien eu de la part de la société STI une réticence dolosive constitutive d’une faute engageant sa responsabilité.

Sur la responsabilité de l’office notarial « [Localité 8] 22 Edouard [Adresse 9] notaires associés »

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que Maître [W] ait été informée de l’assignation délivrée par la société Adama. Les échanges de courriels avec la société STI en dates des 11 et 12 décembre 2019 montrent qu’elle s’était enquise de la volonté de celle-ci de contracter avec le groupe Adama, et que dès le 12 décembre il lui était répondu qu’il en était plus question.

La volonté de sa cliente, professionnelle du secteur, étant clairement exprimée, il n’y avait pas lieu pour le notaire de procéder à d’autres vérifications avant la signature avec la SC Demeure d’Óscar.

Est versée aux débats la demande de renseignements déposée au service de la publicité foncière de [Localité 5] certifiée le 9 janvier 2020 établissant qu’à cette date l’assignation de la société Adama n’étaient pas publiée.

Dans ces conditions d’une part l’office notarial ne pouvait refuser d’instrumenter, et d’autre part, la circonstance que l’état hypothécaire ait été levé un mois environ avant la passation de la vente ne permet de caractériser aucune faute à l’encontre du notaire.

Le tribunal observe de surcroît que la mention par la société STI à l’acte de vente qu’il n’existait aucune procédure en cours ne permet pas à cette dernière d’agir en garantie à l’encontre du notaire.

Par conséquent les demandes formées à l’encontre de l’étude notariale ne sauraient prospérer.

Sur le préjudice de la société civile Demeure d’Óscar

Lorsque la victime se contente d’une action en réparation, son préjudice réparable consiste a minima dans la perte de chance d’avoir contracté (avec le même cocontractant) à des conditions différentes plus avantageuses ( Cass. com., 10 juill. 2012, n° 11-21.954) ou de ne pas contracter.

En effet la victime du dol n’a parfois pas le choix de ne pas contracter, l’annulation pouvant se révéler inopportune.

*Sur la demande relative au coût du protocole

Les défendeurs à la demande soutiennent que l’action introduite par la société Adama était dépourvue de chance de succès. Néanmoins la société Demeure d’Óscar verse aux débats la consultation du CRIDON sollicitée par son notaire en date du 14 avril 2022 donc antérieure à la signature du protocole d’accord le 8 juin 2022.

Le CRIDON rappelait les droits attachés à la qualité de premier publiant, la pré notation devant être considérée comme régulièrement réalisée tant qu’un jugement n’aurait pas tranché la question. Dans l’hypothèse où la première société obtiendrait gain de cause en raison de l’efficacité de sa pré notation, la vente du 11 février 2020 lui serait déclarée inopposable en application de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955.

Il appartiendrait alors à la société première publiante d’agir en revendication à l’encontre de l’acquéreur ou de chacun des sous acquéreurs en VEFA si de telles ventes avaient été régularisées.

Il paraissait impossible de garantir aux sous acquéreurs en VEFA qu’ils ne seraient pas évincés en raison du contentieux initié par la société première publiante. Le CRIDON estimait impossible d’instrumenter les VEFA projetées même en garantissant les suites éventuelles au moyen d’une caution bancaire. Il convenait d’attendre que les prétentions de la société soient judiciairement rejetées.

La société Demeure d’Óscar produit également un courriel en date du 20 avril 2022 d’un cabinet d’expertise comptable selon lequel si elle ne parvenait pas à encaisser les ventes il faudrait débloquer 897 860 € de prêts complémentaires pour finaliser les travaux. Le montant du prêt serait donc de plus de 7 millions d’euros les intérêts sur le prêt entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2022 serait de 238 648 € d’où un cumul d’intérêt de 750 723 €.

En l’état de ces chiffres et cette consultation, il a pu légitimement apparaître à la SCCV Demeure d’Óscar qu’il était préférable pour la survie de son projet de transiger avec la société Adama.

Le lien de causalité entre le préjudice qui résulte du paiement de la somme de 200 000 € à cette dernière et la faute de la société STI est direct. En effet si la société Demeure d’Óscar avait été informée de l’assignation en vente forcée, elle aurait pu solliciter une consultation auprès du CRIDON ou de tout autre professionnel du droit, et mesurer les chances de succès et les risques de la procédure judiciaire avant de conclure la vente.

Une fois la vente passée et le projet immobilier engagé, elle pouvait difficilement revenir en arrière.

La société STI sera donc condamnée à lui verser la somme de 200 000 €, le montant sollicité dans les dernières conclusions de 210 000 € « après actualisation » n’étant pas démontré par la seule production d’un extrait du convertisseur franc euro.

Le tribunal observe contrairement à ce que soutiennent les défendeurs à la demande que le virement de 200 000 € a été effectué auprès de la Carpa le 9 juin 2022 soit le lendemain de la signature du protocole d’accord.

*Sur la demande relative aux intérêts supplémentaires que la société Demeure d’Óscar a été contrainte d’assumer du fait du retard apporté au règlement du prêt initial et du nouvel encours qu’elle a dû libérer auprès de son bailleur de fonds, elle produit :

– le courriel précité du cabinet d’expertise Esgroup en date du 20 avril 2022 selon lequel si elle ne parvenait pas à encaisser les ventes il faudrait débloquer 897 860 € de prêts complémentaires pour finaliser les travaux. Le montant du prêt serait donc de plus de 7 millions d’euros ; les intérêts sur le prêt entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2022 seraient de 238 648 € d’où un cumul d’intérêt de 750 723 €

– une attestation en date du 13 mai 2022 selon laquelle avait déjà été dépensé en vue du projet immobilier le montant cumulé de 6 562 584 €

– un contrat d’ouverture de crédit auprès de la société SEPFI du 8 janvier 2020, antérieur à la transaction

– une attestation de son comptable du 27 février 2023 attestant du règlement à celle-ci d’intérêtsde 481 370,97 € sur la période du 14 avril 2021 au 14 décembre 2022

– un extrait de compte associé mentionnant les virements à la société SEPFI pour un montant de 7 millions d’euros.

Si ces pièces permettent de mesurer l’importance des investissements réalisés et l’enjeu financier qui a conduit la société Demeure d’Óscar à préférer la conclusion d’un protocole d’accord aux aléas d’une procédure judiciaire, elles ne permettent pas de déterminer le surcoût généré par le retard censé résulter de l’instance introduite par la société Adama, par rapport au coût attendu de la réalisation du projet.

Par conséquent ce chef de demande sera rejeté.

*Sur la demande relative à l’atteinte à l’image commerciale

La société Demeure d’Óscar produit un courriel de son notaire en date du 15 avril 2022 selon lequel les projets d’actes adressés aux confrères début 2022 auraient pu être définitifs courant mars 2022 ainsi que les attestations notariales relatives aux ventes qui avaient été effectivement réalisées entre le 14 décembre 2022 et le 12 mai 2023.

La jurisprudence admet l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ( Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-13.327 ; Cass. 1re civ., 22 févr. 2017, n° 16-11.460).

Le retard pris dans la commercialisation du projet correspond à la période antérieure à la signature du protocole d’accord. Il apparaît que la demanderesse est fondée en sa demande. Son préjudice sera apprécié à la somme de 20 000 € que la société STI sera condamnée à lui verser.

Sur les dépens

La société STI partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance avec distraction au profit du cabinet Bonnemain, Maître Emmanuel Bonnemain.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du CPC, la société STI sera condamnée à payer à la SCCV Demeure d’Óscar la somme de 8000 € en application de l’article 700 du CPC.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société STI à verser à la SCCV Demeure d’Óscar la somme de 200 000 € au titre du préjudice financier résultant de sa réticence dolosive,

Condamne la société STI à verser à la SCCV Demeure d’Óscar la somme de 20 000 € au titre du préjudice d’image,

Condamne la société STI aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Emmanuel Bonnemain,

Condamne la société STI à verser à la SCCV Demeure d’Óscar la somme de 8000 € en application de l’article 700 du CPC,

Rappelle que l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter en l’espèce,

Déboute la SCCV Demeure d’Óscar de ses demandes à l’encontre de la SELARL [Localité 8] 22 Édouard Rey notaires associés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier La Présidente