TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Mars 2024

GROSSE :

Le 23 mai 2024

à M^e François GISBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 mai 2024

à M^e Laurence LE FEVRE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05201 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZUI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [J] épouse [D]

née le 23 Octobre 1959 à [Localité 4], domiciliée : chez Société SAINT CHARLES IMMOBILIER, [Adresse 1]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [C] épouse [K]

née le 15 Août 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 juin 2023, Madame [Y] [J] épouse [D] a assigné Madame [V] [C] épouse [K] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délais de Madame [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 5], [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier;

• condamner Madame [K] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1993,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2023;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [D] a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier par application de l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, Madame [D] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3529,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mars 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompté actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Madame [D] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [K], citée en l’Etude de la SCP ALBERTIN, JOSEPH et FONT, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat.

Madame [K] ne conteste pas la dette locative, indique avoir repris le paiement du loyer avant l’audience et sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

Elle sollicite également que la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile soit réduite à de plus justes proportions.

Elle sollicite en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [D] s’oppose à ces demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Madame [D] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 juin 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 26 octobre 2023.

L’action de Madame [D] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2015, Madame [D] a consenti un bail d’habitation à Madame [K] pour un logement situé à [Localité 5], [Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Madame [K] ne règlant pas régulièrement ses loyers, Madame [D] lui a fait délivrer le 23 mars 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1430,26 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 23 mai 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [K] et celle et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Madame [D] la somme provisionnelle de 3529,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 19 mars 2024.

Madame [K] sera en outre condamnée à payer à Madame [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Madame [D] ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il résulte du décompte versé aux débats que Madame [K] a versé le montant du loyer courant avant la date d’audience moins la somme de 50,00 euros qu’elle justifie avoir réglé le lendemain de l’audience.

Le montant modique du loyer qu’il restait à payer (50,00€) et son paiement dès le lendemain de l’audience, permettent de considérer que les conditions de l’article 24 V de la loi susvisée sont respectées.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [K] à se libérer de sa dette locative en 35 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [K] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [K] et à celle de tous occupant de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les frais d’exécution forcée:

Madame [D] n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes prélevées par le Commissaiire de Justice sur le débiteur.

Elle ne saurait dès lors prospérer en cette demande.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [K] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [K] sera tenue de payer à Madame [D] la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Madame [D];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 23 mai 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [K] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis [Localité 5], [Adresse 2], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [K] à payer à Madame [D]:

• la somme provisionnelle de 3529,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 19 mars 2024;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [B] des délais de paiement de 35 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3529,21 euros et disons que Madame [K] devra régler cette somme en 35 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [K] et celle de tous occupant de son chef pourra être poursuivie avec la concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS Madame [D] du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [K] à payer à Madame [D] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 mars 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,