TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 18 Novembre 2025

Dossier N° RG 24/00730 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KDJB

Minute n° : 2025/300

AFFAIRE :

[R] [L], [J] [Y] épouse [L] C/ [C] [K]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, prorogé au 10 octobre puis au 18 novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Beverly CAMBIER

M^e Caroline KUBIAK

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [L]

Madame [J] [Y] épouse [T]

demeurants [Adresse 2]

représentés par M^e Caroline KUBIAK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte d’huissier en date du 16 janvier 2024, les époux [L] faisaient assigner M. [K] sur le fondement des articles 1240 et s. du Code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte authentique en date du 28 juin 2023, les demandeurs avaient acquis de M. [K] une maison en copropriété à [Localité 5] pour un montant de 380 000 € mobilier et parking inclus, le prix d’achat de la maison seule étant de 350 000 €.

L’acte de vente précisait que la superficie « loi Carrez » de la maison était de 52,94 m² selon attestation établie par la société Adi Var en vue de l’acquisition du bien par Monsieur [K], en date du 3 février 2020, annexée à l’acte de vente des époux [L].

Monsieur [K] avait en effet fait le choix de ne pas faire réaliser un nouveau certificat de superficie ce qui était clairement indiqué à l’acte de vente du 28 juin 2023 : le vendeur reconnaissait avoir été averti par le notaire de l’utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente. Si la revente intervenait dans un délai supérieur à un an à la date de l’acquisition, en cas d’action en diminution du prix de la part de l’acquéreur, le vendeur ne pourrait se retourner contre le propriétaire originaire et en cas d’action en réduction de prix intenté par l’acquéreur, il ne pourrait se retourner contre l’auteur du mesurage à défaut de l’avoir personnellement mandaté.

Le prix du mètre carré s’élevait donc à 6611,26 €, le prix moyen du mètre carré de l’immeuble étant évalué à la somme de 5512 € selon une estimation de l’agence « Se Loger ».

Les époux [L] avaient souhaité rénover le bien. Sur le conseil de leur architecte, ils avaient fait mesurer la superficie privative et avaient découvert que celle-ci n’était que de 42,70 m2. Un second cabinet la mesurait à 42,89 m2.

Au vu de la différence de plus de 10 m2, leur conseil mettait en demeure M. [K] par LRAR en dates des 25 septembre 2023 et 25 octobre 2023 de leur verser la différence de prix, en vain.

Ils demandaient donc sa condamnation à leur verser la somme de 66 443,14 € au titre de la diminution du prix, outre la somme de 38 466,59 € à titre de dommages et intérêts, 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, ils persistaient dans leurs prétentions.

Ils soutenaient notamment que le certificat de superficie de Monsieur [K] incluait à tort la véranda, laquelle n’était pas une partie privative mais commune au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La véranda avait été construite sur le jardin commun à jouissance privative. Ses 10,33 m2 ne pouvaient donc être comptabilisés au titre de la loi Carrez.

L’acte de vente comportait donc bien une erreur de superficie de plus de 5 % dans la mesure où la véranda avait été irrégulièrement incluse dans le calcul.

Les époux [L] s’estimaient donc fondés à solliciter du vendeur une restitution partielle du prix proportionnelle à la moindre mesure en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ils acceptaient de retenir la superficie qui leur était la moins favorable, celle calculée par le cabinet Bruno Valade établissant une superficie de 42,89 m² soit une différence de 10,05 m². La diminution du prix de vente s’élevait donc à 66 443,14 €= (350 000 € X 10,05 m²) : 52,94 m².

Ils s’estimaient également fondés à solliciter l’indemnisation de leurs préjudices financiers. D’une part ils avaient perdu une chance de négocier la vente à un prix inférieur tenant compte de la superficie réelle. Ayant contracté un prêt en vue de l’achat, ils réglaient des intérêts, frais et assurance, sur une somme qu’ils n’auraient pas dû emprunter, à hauteur de 32 737,34 euros, que Monsieur [K] devrait être condamné à leur verser.

Ils réclamaient également le surplus des frais de notaire afférents aux mètres carrés manquants soit la somme de 5574,25 €, ainsi que la somme de 155 € au titre des frais de diagnostic.

Ils concluaient au rejet de la demande de Monsieur [K] pour procédure abusive, à sa condamnation à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Monsieur [K] soutenait en premier lieu que c’était à bon droit que la véranda avait été prise en compte et sollicitait le rejet des prétentions des demandeurs à son encontre.

Il rappelait l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997 selon lequel la superficie privative au sens de la loi Carrez prenait en compte les locaux n’entrant pas dans le calcul de la surface habitable dès lors qu’ils étaient clos et couverts et mesuraient au moins 1,80 m de hauteur tels que la véranda mesurée par la société ADI Var à 10,33 m² de superficie.

Monsieur [K] entendait également démontrer que la véranda était une composante des parties privatives du lot vendu.

À l’origine le programme immobilier avait été réalisé en VEFA par la SCI Résidence [4]. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété établis avant l’achèvement le 5 septembre 1986 disposait que le lot n° 12 comprenait la jouissance exclusive et particulière du jardin portant le numéro 33 sur le plan.

La société de construction vente s’était réservée la possibilité de modifier unilatéralement l’état descriptif de division.

Une loggia avait été ajoutée au lot n° 12 après la signature de l’état descriptif de division.

Lors de l’acte authentique du 23 décembre 1986 relatif à la première vente du lot le rez-de-chaussée était décrit comme comportant une loggia. Celle-ci faisait partie intégrante des surfaces des parties privatives du bien, outre le jardin partie commune à usage exclusif.

Lorsque Monsieur [K] avait acquis le bien, celui-ci était décrit comme comportant au rez-de-chaussée une véranda et la jouissance exclusive et particulière du jardin. La fermeture de la loggia avait fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale de copropriété plus de 10 ans avant la vente.

Le syndicat des copropriétaires n’était pas propriétaire de ladite véranda. La loggia était une partie privative depuis sa construction. Le sol n’avait pas fait l’objet d’aménagements puisque les murs avaient été édifiés et le carrelage installé dès l’origine.

La véranda était close et habitable, et avait été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur les préjudices subis par les demandeurs, Monsieur [K] observait à titre subsidiaire qu’il ne s’agissait pas d’une erreur de superficie mais d’une erreur de qualification d’une pièce existante dont les acquéreurs avaient la jouissance et la disposition. Elle disposait d’un toit et de murs solides et pérennes avec fenêtres et portes vitrées. Ils n’avaient pas acheté un bien diminué de 10 m² et ne justifiaient d’aucun préjudice.

À titre plus subsidiaire les demandeurs ne pouvaient légitimement pas obtenir la condamnation du vendeur à les indemniser de l’intégralité des intérêts pour rembourser les deux prêts souscrits. Dans l’hypothèse d’une condamnation la somme de 66 443,14 € viendrait en déduction du capital emprunté par le couple par anticipation, diminuant d’autant les intérêts.

À titre reconventionnel Monsieur [K] observait que Monsieur [L], cofondateur du réseau d’agences immobilières IMAX Immobilier, et marchand de biens par ailleurs, avait visité les lieux à plusieurs reprises et les avait mesurés sous le prétexte d’agencement d’espaces. Son épouse partageait son activité en qualité d’associée ou de cogérante.

Ils avaient donc nécessairement anticipé le calcul de la superficie définie par l’article 4-1 précité.

Contrairement à ce qu’ils soutenaient, le concluant n’avait réalisé aucun profit indu. La mauvaise foi des acquéreurs justifiait leur condamnation à lui verser la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 4000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 9 décembre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de diminution du prix

Par acte authentique en date du 13 novembre 2020, produit aux débats, Monsieur [K], fonctionnaire d’État, a acquis pour le prix de 281 500 € des époux [V], retraités, les lots n° 12 et 2 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » consistant en un ensemble de maisons individuelles avec jardins privatifs à [Localité 5].

Le lot n°2 était constitué par un emplacement de voiture et les millièmes afférents.

Le lot n° 12 était constitué, selon l’état descriptif de division reçu par notaire le 5 septembre 1986 et régulièrement publié, produit aux débats, par une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant :

– au rez-de-chaussée : séjour coin repas cuisine escalier accédant au premier étage

– au premier étage : salle de bains avec placard – dégagement – wc – deux chambres dont une avec placard – rangement

– la jouissance exclusive et particulière du jardin portant le n° 33 sur le plan d’une superficie d’environ 55 m².

Au jour de la vente, le vendeur (les époux [V]) déclarait que la désignation du lot était la suivante : une maison à usage d’habitation comprenant :

– au rez-de-chaussée : véranda, séjour, cuisine salle d’eau avec WC, escalier accédant au premier étage

– au premier étage salle d’eau WC deux chambres dont une avec escalier menant à la mezzanine,

– mezzanine au-dessus

et la jouissance exclusive et particulière du jardin portant le n° 33 sur le plan d’une superficie d’environ 55 m² et les 780/1000 des parties communes générales.

Sous la rubrique « Superficie de la partie privative » il était mentionné que celle-ci s’agissant des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 52,94 m² pour le lot n° 12.

Sous la rubrique « Dispositions relative à la construction (…) – Absence d’opérations de construction ou de rénovation depuis 10 ans », le vendeur déclarait qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les 10 dernières années, qu’aucun élément constitutif d’ouvrage d’équipement indissociable au sens de l’article 1792 du Code civil n’avait été réalisé dans ce délai, et qu’il ressortait de son acte d’acquisition reçu par notaire le 26 juin 2014 ce qui suivait ci-après littéralement retranscrit :

« Absence d’opérations de construction depuis 10 ans

…

– que la loggia existante lors de la construction (ainsi qu’il résulte de l’acte reçu par Maître [B] notaire susnommé le 23 décembre 1986) a été fermée en véranda avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires datant de plus de 10 ans ».

La rubrique relative à l’origine de propriété antérieure permet d’établir que les lots avaient été acquis à la SCI [4], par les époux [I], auteurs des époux [V], par acte notarié en date du 23 décembre 1986.

Les époux [V] sont restés propriétaires du bien du 26 juin 2014 au 13 novembre 2020. Ils ne sont donc pas les auteurs des travaux de fermeture de la loggia réalisés plus de 10 ans avant le 13 novembre 2020.

La loggia est effectivement mentionnée en page 12 de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement des époux [I] en date du 23 décembre 1986.

Cet acte de vente précise qu’à la demande des acquéreurs postérieurement à la vente et antérieurement à l’achèvement des travaux, des modifications pourraient être réalisées.

Sous la rubrique « Mention obligatoire de superficie », le vendeur déclarait que la superficie de la partie privative des biens soumis à la loi n° 96 – 1107 du 18 décembre 1996 intégrée dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 52,94 m² pour le lot n° 12 selon attestation établie par le cabinet ADI Var de [Localité 6] en date du 3 février 2020 annexée.

Ce certificat produit aux débats mentionnait effectivement une surface « Loi Carrez » totale de 52,94 m² pour une surface au sol totale de 64,89 m². La véranda était mentionnée pour une superficie privative au sens Carrez de 10,33 m² identique à sa surface au sol.

La véranda était décrite dans le cadre du constat de repérage amiante et de l’état relatif à la présence de termites par le cabinet ADI Var, produits aux débats : carrelage, murs crépi et peinture, plafond plâtre et peinture, fenêtre bois et peinture, porte-fenêtre 1 aluminium, porte-fenêtre 2 bois et peinture.

L’acte de vente en date du 13 novembre 2020 précise d’ailleurs que la recherche d’amiante dans les parties privatives a été effectuée par le cabinet ADI Var tandis que le diagnostic des parties communes a été confié au cabinet Ecosynergie France, ce qui manifeste que pour les parties comme pour les techniciens, la véranda était une partie privative.

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Pour être incluse dans le calcul de la superficie du bien vendu au sens de la loi Carrez, la pièce doit donc comporter le clos et le couvert, et mesurer au moins 1, 80 m de hauteur.

Il n’est pas contesté par les demandeurs que la véranda soit close et couverte, ni que sa hauteur soit d’au moins 1, 80 m2.

Ceux-ci soutiennent que la véranda est une partie commune de la copropriété, et qu’à ce titre elle doit être exclue de la superficie calculée selon les règles issues de la loi Carrez.

Le règlement de copropriété versé aux débats prévoit au chapitre II, article 5, que les parties communes sont toutes les parties de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires déterminés. Elles comprennent notamment la totalité du sol des parties construites, des cours et des jardins.

Les demandeurs soutiennent que la véranda a été réalisée sur l’emprise du jardin et qu’elle serait de ce fait une partie commune. Ils produisent en ce sens une étude foncière du cabinet Deleval géomètre expert, réalisée à leur demande.

Ils produisent leur convocation à l’assemblée générale en date du 5 août 2024 et en annexe un extrait d’un document mentionnant que la construction d’une loggia devant un appartement qui n’en était pas équipé resterait attachée aux parties communes de la copropriété. La création la fermeture des loggias ferait obligatoirement l’objet d’une demande d’accord à l’assemblée générale.

Néanmoins, d’une part, ces pièces ne permettent pas d’établir avec certitude que la loggia, fermée par d’anciens propriétaires avec l’accord de l’assemblée générale de la copropriété a été ajoutée en prenant sur la superficie du jardin.

D’autre part, la description de la véranda démontre qu’elle était habitable.

Aux termes de l’article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. »

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante (notamment Civ.3ème 6 mai 2014, n ° 13-16.510) que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

En effet, seul doit être prise en compte l’état matériel des lieux au jour de la vente. Or, au jour de l’acte de vente, la véranda était une partie privative et non une partie commune en ce qu’elle était une surface habitée et a été cédée en tant que telle aux époux [V], puis à M. [K]. C’est ainsi qu’elle est apparue au cabinet ADI Var, et aux parties, ses aménagements en vue de l’habitation manifestant sa nature privative au sens de la loi Carrez.

La surface retenue de 52,94 m2 correspondait bien à la surface loi Carrez (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 24 Juin 2025 – n° 21/04942 ; Chambre 1-10, 6 Mars 2025 – n° 24/00001).

Par conséquent, les époux [L] ne peuvent qu’être déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle

M. [K] soutient que l’action des époux [L] a été intentée de mauvaise foi, ceux-ci, professionnels de l’immobilier, s’étant inévitablement interrogés sur la nature de la véranda avant l’acquisition du bien, de sorte qu’ils auraient envisagé dès avant l’acquisition l’action en diminution du prix.

Si le tribunal ne peut que constater que les époux [L] sont effectivement des professionnels de l’immobilier, vraisemblablement au fait des litiges générés par l’application de la loi Carrez, et que le montant de leurs demandes est élevé, il ne peut pour autant en déduire le caractère abusif de la présente action.

M. [K] sera donc débouté de cette demande.

Sur les dépens

Les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Les demandeurs parties perdantes seront condamnés solidairement à verser la somme de 4000 € à Monsieur [K] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [R] [L] et Madame [J] [L] née [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute Monsieur [C] [K] de sa demande reconventionnelle, pour procédure abusive,

Condamne solidairement Monsieur [R] [L] et Madame [J] [L] née [Y] aux dépens de l’instance,

Condamne solidairement Monsieur [R] [L] et Madame [J] [L] née [Y] à verser à Monsieur [C] [K] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le Greffier, Le Président,