T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/09534 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6R7

MINUTE n° : 2026/270

DATE : 29 Avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE GENERALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christine JEANTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [W] [N] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christine JEANTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Christine JEANTET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Christine JEANTET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice, faisait assigner les époux [G] devant le juge des référés, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967.

Copropriétaires des lots 27 et 68 situés dans le bâtiment C, les époux [G], sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, avaient fait procéder au changement de la baie vitrée à trois vantaux de leur appartement donnant sur le balcon, pour une baie vitrée de deux vantaux. Cette modification était visible depuis les parties communes selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025.

L’article 6 du règlement de copropriété relatif à l’usage des parties privatives stipulait que les copropriétaires pour la bonne harmonie de l’ensemble ne devraient rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci, notamment les ouvertures, portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes devraient conserver leurs formes et couleurs primitives.

Malgré une mise en demeure en date du 6 octobre 2023 les époux [G] n’avaient pas retiré la baie vitrée litigieuse. Le syndicat des copropriétaires demandait donc leur condamnation conjointe et solidaire à la déposer, et à poser une nouvelle baie comprenant trois vantaux, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires demandait que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, et qu’il condamne les défendeurs à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais d’établissement du procès-verbal de constat en date du 8 janvier 2025.

Dans ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 24 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses prétentions portant à 3500 € sa demande au titre des frais irrépétibles.

En réponse au moyen soulevé par les époux [G] qui avaient attaqué la résolution de l’assemblée générale ayant autorisé le syndic à agir à leur encontre, et soutenaient que le juge des référés était incompétent au profit du tribunal judiciaire, il observait que l’objet des deux litiges était différent et que le juge des référés, que le syndic pouvait saisir même en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale à ester, gardait sa compétence pour statuer sur un trouble manifestement illicite.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, les époux [G] soutenaient en premier lieu que la juridiction des référés n’était pas matériellement compétente au moment de la notification de l’assignation aux époux [G] le 23 décembre 2025, en l’état de la saisine par leurs soins de la juridiction du fond par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 21 octobre 2025. La compétence matérielle pour trancher du présent litige revenait donc au juge de la mise en état du tribunal judiciaire.

À titre subsidiaire ils critiquaient le constat de commissaire de justice versé aux débats par le syndicat des copropriétaires pour manque d’objectivité et d’impartialité, celui-ci ayant donné un avis personnel sur l’harmonie de l’immeuble, et demandaient que cette pièce soit écartée des débats.

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’impact du remplacement de l’ancienne baie sur l’harmonie de l’immeuble, le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé.

Les défendeurs concluaient donc au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires et sollicitaient sa condamnation à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état

Par acte de commissaire de justice délivrée le 21 octobre 2025, les époux [G] ont fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 24 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 31 juillet 2025 donnant mandat au syndic afin d’ester en justice à leur encontre à la suite de l’installation d’une porte-fenêtre non conforme 2 vantaux au lieu de 3 vantaux.

Ils soutiennent en application de l’article 789 du CPC que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires dès la désignation du juge de la mise en état.

Les parties n’indiquent pas la date de désignation du juge de la mise en état dans l’instance pendante au fond sous le numéro RG 25/80 99. Les défendeurs produisent les messages adressés par RPVA le 4 décembre 2025 en vue de l’audience d’orientation du 12 janvier 2026. Il est donc manifeste qu’à la date de la délivrance de l’assignation en référé aux époux [G], le juge de la mise en état était désigné.

L’instance engagée par le syndicat des copropriétaires a pour objet la dépose de la porte-fenêtre litigieuse, sur le fondement du trouble manifestement illicite, alors que l’instance engagée par les défendeurs a pour objet l’annulation d’une résolution autorisant le syndic à ester à leur encontre pour obtenir la même mesure.

Néanmoins la validité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété au regard de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible d’être remise en cause par des moyens de droit autres que ceux reposant sur le bien-fondé de la décision elle-même, à savoir le caractère illicite des aménagements pratiqués par les copropriétaires au regard du règlement de copropriété.

L’objet du litige n’étant pas identique, l’article 789 du code de procédure civile ne peut trouver application.

L’exception d’incompétence du juge des référés est donc rejetée.

Sur la mesure demandée

Les défendeurs observent que la motivation même du rapport moral de la copropriété lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2025 reconnaissait que par le passé des copropriétaires avaient pu déroger à la règle prohibant tout changement de l’aspect extérieur de la copropriété notamment concernant les portes d’entrée, fenêtres, balcons et garde-corps qui devraient garder leurs formes et leurs couleurs primitives aux termes de l’article 11 du règlement de copropriété. Le conseil syndical entendait depuis quelques mois la faire respecter afin de préserver l’harmonie de la résidence.

Les époux [G] soutiennent que le remplacement de la baie à 3 vantaux par la baie à 2 vantaux n’a pas modifié la forme de l’ouverture existante et que les couleurs étaient identiques.

Ils objectent que l’assemblée générale n’a pas été parfaitement éclairée avant de procéder au vote de la résolution autorisant le syndic à ester à leur encontre faute pour celui-ci de lui avoir communiqué la réponse de leur conseil à la sommation délivrée le 4 février 2025 aux fins de dépose de la baie litigieuse : le courrier RAR en date du 25 mars 2025 faisait valoir la présence dans le bâtiment C d’une porte-fenêtre en balcons à 2 vantaux, de plusieurs verrières à 5 vantaux, d’une porte-fenêtre à 3 vantaux avec fixe asymétrique, de volets roulants posés en applique pour fermeture de balcons.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2025 contient plusieurs demandes d’autorisation émanant de copropriétaires pour le changement de portes-fenêtres, de pose de stores métalliques et autres éléments apparaissant en façade de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a tenté une démarche amiable par courrier RAR en date du 6 octobre 2023 en proposant aux époux [G] de demander une régularisation des travaux réalisés, à savoir la modification de l’aspect extérieur de la porte-fenêtre, mais aussi la pose d’une climatisation, et la peinture de la porte d’entrée.

Si par le passé, la copropriété a pu s’abstenir de tout rappel au respect du règlement de copropriété, celui-ci n’en a pas pour autant perdu sa force obligatoire, et il appartient toujours aux instances du syndicat des copropriétaires d’engager toutes voies amiables ou judiciaires pour assurer l’harmonie de l’ensemble.

Les époux [G] ne contestent pas avoir fait le choix d’une baie vitrée différente de la baie d’origine.

Dans ces conditions, la circonstance que le commissaire de justice ayant établi le constat à la demande du syndicat des copropriétaires ait émis une opinion personnelle sur l’atteinte au règlement de copropriété est inopérante.

La demande d’annulation de cette pièce au motif que le commissaire de justice a indiqué que la baie vitrée rompt l’harmonie esthétique de la façade sera rejetée en l’absence de tout caractère excessif dans l’expression.

L’article 6 du règlement de copropriété précisant que les portes d’entrée, les fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps et fenêtres devraient conserver leurs formes et couleurs primitives, les époux [G] ne pouvaient, sans autorisation de l’assemblée générale, faire déposer la baie vitrée à 3 vantaux, et faire installer une baie vitrée différente.

Il en résulte pour la copropriété un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant les défendeurs à faire déposer la baie vitrée à 2 vantaux et à la faire remplacer par une baie vitrée à 3 vantaux identique à la baie d’origine, dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Au terme de ce délai, s’appliquera une astreinte de 500 € par jour de retard, pendant une durée de 8 mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, sont solidairement condamnés aux dépens de l’instance, incluant les frais d’établissement du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Écartons le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés,

Rejetons la demande d’annulation du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025,

Condamnons solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [W] [N] épouse [G] à faire procéder à la dépose de la baie vitrée de l’appartement C2 113 (lot n° 27) de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2] et à la pose d’une nouvelle baie vitrée comprenant trois vantaux identiques à la baie vitrée d’origine, dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons qu’au terme de ce délai, une astreinte de 500 € par jour de retard s’appliquera pendant une durée de 8 mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Rejetons la demande tendant à réserver la liquidation de l’astreinte au juge des référés,

Condamnons solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [W] [N] épouse [G] aux dépens de l’instance, incluant les frais d’établissement du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025,

Condamnons solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [W] [N] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE