TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 38]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12685

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSC

N° MINUTE : 6

Assignation du :

19 Avril 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L VICKY

[Adresse 22]

[Localité 34]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDEUR

Monsieur [X] [M]

[Adresse 33]

[Adresse 36]

[Localité 35]

représenté par Maître Malika OUARTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée du 28 décembre 2009, Monsieur [X] [M] a donné à bail à la S.A.R.L VICKY des locaux à usage commercial à destination de “ RESTAURATION JAPONAISE, TRAITEUR, VENTE A EMPORTER, [Localité 48] DE THE, RESTAURATION RAPIDE ”, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 23], pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2021, moyennant un loyer annuel initial de 29.400 € hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2022, le bailleur a délivré à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, proposant la fixation prix du bail renouvelé à la somme de 48.000 € par an HT et HC.

Par lettre recommandé avec accusé de réception délivrée le 25 janvier 2023, la locataire a notifié un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 24.000 € par an HT et HC.

Par acte du 20 avril 2023, elle a fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé dans les termes de son mémoire.

Par jugement avant dire droit en date du 1er décembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant les parties au 1er janvier 2023 et confié une mesure d’expertise à Monsieur [B] [E] afin notamment de détermination de la valeur locative des locaux loués.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe, qui l’a reçu le 17 juin 2024.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 11 décembre 2024, la S.A.R.L VICKY sollicite :

“ – la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à 24.000 € par an HT et HC,

— la condamnation de son bailleur à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise,

— qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ”.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 20 février 2025, Monsieur [X] [M] sollicite :

“ – la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 à 33.000 € par an HT et HC,

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ”.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibérée au 20 novembre 2025, prorogé au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R.145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, la durée du bail ayant été fixée conventionnellement à douze ans.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er janvier 2023.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit que :

— les locaux dépendent d’un immeuble ancien édifié en 1680 élevé sur un niveau de sous-sol, un rez-de-chaussée, trois étages droits, quatrième étage sous toiture mansardée, façade en pierre et fenêtres en brisis – ravalement moyen – toiture en zinc,

— au rez-de-chaussée, les locaux se situent à droite de l’entrée de l’immeuble, présentant un développement en façade de 4,25 mètres sur la [Adresse 45], accessible depuis la rue par une porte vitrée à simple vantail en surélévation d’une petite marche et depuis la cour intérieure par une porte à simple vantail :

*une aire de restauration avec trois poteaux porteurs, éclairée par la vitrine avec une hauteur sous faux plafond de 3,38 mètres environ et sous plafond de 3,43 mètres, et un sol carrelé

*un préparatoire cuisine froide ouvert sur l’aire de restauration, avec un sol carrelé,

*un préparatoire cuisine chaude en surélévation de deux marches avec évacuation au sol – extraction et une hauteur sous plafond de 2,51 mètres environ, avec un sol carrelé,

*des sanitaires accessibles à la clientèle, surélevés de deux marches, avec WC à l’anglaise, lavabo et une hauteur sous plafond de 2,47 mètres, avec un sol carrelé,

— au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes par un escalier d’une largeur de 0,59 mètre environ, une cave avec porte métallique et une hauteur sous voûte de 2,56 mètres environ, avec un sol en terre battue.

L’expert a conclu que les locaux offrent une bonne impression d’ensemble en étant répartis sur deux niveaux non reliés, avec un faible linéaire de vitrine procurant une faible visibilité, mais de beaux volumes, une configuration régulière des locaux avec un bon éclairement naturel et un bon état d’entretien apparent et avec pour équipements, une cuisine avec gaine d’extraction, un chauffage électrique individuel et une climatisation à air.

Il a observé également que la cave, bien que non reliée, constitue un agrément et que les locaux ne bénéficient pas d’un droit de terrasse en raison de l’étroitesse du trottoir.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé que :

— les locaux sont situés au carrefour de trois quartiers : [Adresse 41], [Adresse 40], [Adresse 42],

— la catégorie socio-professionnelle la plus représentée parmi les résidents du secteur est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, dont le pouvoir d’achat moyen est supérieur à celui des autres catégories,

— la [Adresse 45] est une voie en déclivité à circulation automobile en sens unique qui relie l'[Adresse 37] à la [Adresse 46], avec un trottoir étroit,

— elle traverse le quartier japonais et comprend à ce titre de nombreux restaurants dédiés à la cuisine asiatique,

— les activités commerciales du quartier sont majoritairement orientées vers la restauration et le service,

— le flux piéton de la [Adresse 45] est très bon et homogène avec une estimation entre 25.000 et 70.000 piétons par jour.

L’expert a conclu que les locaux se trouvent dans une très bonne situation pour une activité de restauration asiatique, dans une rue réputée pour sa restauration japonaise, dans un quartier résidentiel et touristique, à proximité du Palais Royal, du Louvre et de l’Opéra, avec une desserte assurée par les transports en commun, les stations de métro « Pyramides » (lignes 7 et 14) et « Quatre Septembre » (ligne 3) étant situées à 130 et 330 mères environ des locaux.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface utile de 59,51 m² et une surface pondérée de 39,51 m²p, calculée en retenant :

*au rez-de-chaussée

— un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 21,39 m²

soit 21,39 × 1 = 21,39 m²p

— un coefficient de 0,80 pour la deuxième zone de vente de 18,40 m²

soit 18,40 × 0,80 = 14,72 m²p

— un coefficient de 0,30 pour les annexes (WC clientèle et cuisine) de 7,16 m²

soit 7,16 × 0,30 = 2,15 m²p

*au sous-sol

— un coefficient de 0,10 pour la cave de 12,56 m²

soit 12,56 × 0,10 = 1,26 m²p

En l’absence de contestation, la pondération proposée par l’expert judiciaire apparaît pertinente et une surface pondérée de 39,51 m²p sera en conséquence retenue.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative unitaire des lieux loués à 850 €/m²p, à partir des éléments de comparaison suivants, situés dans le même secteur :

[Adresse 45]

*renouvellement

— restauration, traiteur, vente à emporter, [Adresse 28] en 2016 : 632 €/m²p ;

*fixation judiciaire d’indemnité d’occupation

— maroquinerie, bonneterie, lingerie, chemiserie, confection, accessoire, [Adresse 21] en 2017 : 899 €/m²p ;

*location nouvelle citée par la locataire mais ancienne

— restaurant, [Adresse 31] en 2010 : 643 €/m²p ;

dans un rayon de 400 mètres

*locations nouvelles

— textile d’ameublement en architecture, [Adresse 30] en 2018 : 551 €/m²p ;

— opticien, [Adresse 11] en 2019 : 957 €/m²p ;

— (donné à titre indicatif compte tenu de sa date) : restauration rapide, cafétéria, [Adresse 4] en avril 2023 : 1.005 €/m²p

— chocolatier, pâtisserie, [Adresse 19] en 2022 : 1.262 €/m²p ;

— restauration rapide, restaurant, restauration, [Adresse 15] en 2021 : 1.349 €/m²p ;

— maroquinerie, [Adresse 20], en 2019 : 1.818 €/m²p.

*locations avec droit au bail

— opticien, [Adresse 26], en 2018 : 438 €/m²p ;

— chaussures, [Adresse 12], en 2018 : 1.080 €/m²p ;

*renouvellements

— crêperie bretonne, [Adresse 5], en 2018 : 422 €/m²p ;

— maroquinerie, mode, bijoutier, [Adresse 12], en 2019 : 797 €/m²p ;

— café, bar, restaurant, brasserie, [Adresse 2], en 2018 : 885 € /m²p ;

— prêt-à-porter, [Adresse 25], en 2021 : 952 €/m²p ;

— bijouterie, [Adresse 16], en 2018 : 1.160 €/m²p ;

*fixation judiciaire de renouvellement

— institut de beauté, [Adresse 9], en 2020 : 721 €/m²p ;

— traiteur, restauration, [Adresse 13], en 2018 : 1.000 €/m²p ;

dans un rayon de plus de 400 mètres, pour des locaux dont la surface est inférieure à 60 m², exerçant des activités similaires

*locations nouvelles

— restauration sans extraction, activité accessoire : restauration rapide sans cuisson, [Adresse 27], au 1er janvier 2023 : 908 €/m²p ;

— épicerie fine, traiteur asiatique, [Adresse 7], en 2020 : 1.072 €/m²p ;

— restauration, [Adresse 18], en 2019 : 1.173 €/m²p ;

— restauration, restaurant rapide, restauration à consommer sur place ou à emporter, [Adresse 8], en 2019 : 1.228 €/m²p ;

— restauration, [Adresse 10], en 2018 : 1.307 €/m²p ;

*renouvellement de bail

— restauration, [Adresse 1], en 2019 : 1.036 €/m²p.

L’expert a expliqué avoir estimé la valeur locative des locaux loués au vu de ces termes de comparaison et en prenant en considération :

— la très bonne situation pour une activité de restauration asiatique, dans une rue réputée pour sa restauration japonaise, dans un quartier résidentiel et touristique,

— la proximité du Palais Royal, du Louvre et de l’Opéra, avec une desserte assurée par les transports en commun, les stations de métro « Pyramides » (lignes 7 et 14) et « Quatre Septembre » (ligne 3) étant situées à 130 et 330 m environ des locaux expertisés,

— la situation des locaux dans le tronçon de la [Adresse 45], entre la [Adresse 47] et la [Adresse 43], spécialisé dans la restauration japonaise,

— l’étroitesse du trottoir ne permettant d’installer de droit de terrasse,

— la surélévation d’une marche,

— la répartition des locaux sur deux niveaux non reliés,

— le faible linéaire de vitrine (4,25 m environ) procurant une faible visibilité,

— les beaux volumes (2,51 à 3,38 m environ),

— la configuration régulière des locaux, rectangulaire,

— la cuisine avec deux gaines d’extraction,

— le bon éclairement naturel,

— le bon état d’entretien apparent,

— le chauffage électrique individuel,

— la climatisation à air,

— l’agrément d’une cave, mais non reliée,

— les activités autorisées par le bail “ restauration japonaise, traiteur, vente à emporter, salon de thé, restauration rapide ”,

— les gros travaux de l’article 606 du code civil qui ne pourront plus être supportées par le preneur, conformément au décret 2014-1317,

— les travaux prescrits par les autorités administratives et de conformité qui incombent au preneur, conformément à l’usage,

— la clause d’accession sans indemnité en fin de bail, à moins que le bailleur ne préfère la remise en état des lieux dans leur état primitif,

— la location gérance interdite,

— l’état du marché locatif des boutiques qui s’inscrivait en baisse début 2023.

L’expert judiciaire a ainsi fixé le prix du bail renouvelé le 1er janvier 2023, avant majoration et minoration, à :

39, 51 m²p x 850 € = 33.587 €/an.

Il a rappelé à titre indicatif que le loyer plafonné selon l’évolution de l’ILC s’élevait à : 36.639 €/an.

Le bailleur, qui sollicite la fixation du loyer dans les termes du rapport de l’expert judiciaire, n’a émis aucune contestation sur la valeur unitaire retenue avant correctifs.

La locataire, en revanche, soutient que l’estimation de l’expert judiciaire est trop haute et est fondée sur des références qui sont situées pour la plupart en dehors de la zone de chalandise des locaux loués, qui bénéficient d’une chalandise ou d’une commercialité différente, et/ou qu’on n’y exerce pas la même activité.

Parmi les valeurs retenues par l’expert judiciaire, elle demande d’écarter celles situées dans un rayon supérieur à 400 mètres, celles ne portant pas sur une activité de restauration, celle donnée à titre indicatif alors que sa date est postérieure au renouvellement de son bail, ainsi que celles situées les activités du [Adresse 17], du [Adresse 3] et du [Adresse 14].

Elle fait valoir que seules trois références apparaissent pertinentes afin de fixer la valeur unitaire, se situant entre 400 €/m²P/an et 650 €/m²p/an : la location nouvelle du [Adresse 32] en 2010, le renouvellement de bail du [Adresse 29] en 2016 et celui du [Adresse 6] en 2018 ; elle retient en conséquence une valeur unitaire de 650 €/m2p/an.

Néanmoins, l’expert judiciaire a indiqué que le prix unitaire de 650 €/m²P/an apparaissait un peu faible eu égard à la commercialité de l’emplacement de la boutique expertisée et a expliqué dans ses réponses aux dires que :

— les références situées en dehors de la zone de chalandise des locaux loués se trouvent sur des axes de commercialité comparable à celle de la boutique expertisée, elle-même située dans le meilleur tronçon de la [Adresse 45] pour l’activité exercée, entre la [Adresse 47] et la [Adresse 43],

— les termes de comparaison ne portant par sur une activité similaire sont situés dans un rayon de 400m environ, dont un sur la même rue, de sorte qu’ils sont toutefois pertinents, et rappelle qu’ “ il a été tenu compte dans le prix unitaire retenu de la destination contractuelle ”,

— la référence datant d’avril 2023 n’a été citée qu’à titre indicatif et non prise en compte dans l’évaluation,

— concernant les termes de comparaison du [Adresse 17], du [Adresse 3] et du [Adresse 14], des ajustements ont été opérés pour tenir compte de la commercialité de l’axe sur lequel ils se situent, du renouvellement, de leur surface plus importante de 50% ou de l’imputation des charges,

— s’agissant des trois éléments de comparaison dont se prévaut la locataire, il a indiqué que la référence du [Adresse 32], datant de l’année 2010, est trop ancienne, et que les deux autres ont été retenus mais en tenant compte également des autres locations du secteur et de la faible commercialité de la [Adresse 44].

Dans ces conditions, il apparaît que Monsieur [E] a, de façon pertinente, pris en compte les prix pratiqués dans le voisinage auxquels des ajustements ont été appliqués pour tenir compte des leurs différences avec les locaux expertisés (activité, surface, localisation, date) conformément à l’article R.145-7 du code de commerce.

Dès lors il n’y a pas lieu d’écarter les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire et les critiques de la locataire n’apparaissent pas justifiées.

En conséquence, il y a lieu de constater que l’expert judiciaire a retenu avec pertinence une valeur unitaire de 850 €/m²p/an et de retenir une valeur locative du loyer en renouvellement de :

39, 51 m²P x 850 € = 33.587 € par an, avant correctifs.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé une minoration de 2% au titre de la mise à la charge de la locataire de charges exorbitantes (charges de copropriété non locatives).

Le bailleur admet l’application de ce correctif, tandis que pour sa part, la preneuse entend voir appliqué un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité mis à sa charge.

L’expert judiciaire n’a pas retenu de minoration à ce titre, considérant que les travaux de mise en conformité « incombent au locataire conformément à l’usage ».

Surtout, il est constaté qu’il n’est fourni aucun élément justificatif permettant d’estimer l’importance de ces travaux, la locataire demandant une fixation « forfaitaire ».

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

33.587 € – 2 % (672 €) = 32.915 € arrondis à 33.000 €/ an HT et HC.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Monsieur [X] [M] et la S.A.R.L VICKY, portant sur les locaux sis [Adresse 24], à [Localité 39], à la somme de trente-trois mille euros (33 000 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2023 ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure, sauf les frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 38], le 11 décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA