TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 30 Janvier 2026

Dossier N° RG 22/05617 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JSC7

Minute n° : 2026/27

AFFAIRE :

S.A.R.L. IMMO FRAIS, S.A.S.U. HOTEL LE [Adresse 7], S.C.I. VITIS, S.A.S. HÔTELIÈRE DE [Localité 6] C/ [Adresse 3] [Localité 6]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

M^e François SUSINI de la SCP SUSINI-STUART

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. IMMO FRAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S.U. HOTEL LE SUFFREN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. VITIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. HÔTELIÈRE DE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Association [Adresse 8] [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS sont propriétaires de biens compris au sein du périmètre de l’association syndicale des propriétaires de la cité lacustre port [4].

L’assemblée générale des propriétaires a adopté selon procès-verbal du 30 avril 2022 plusieurs résolutions valant approbation des comptes, de budget prévisionnel et donnant quitus au syndicat pour sa gestion.

Exposant se heurter à l’opacité des comptes et à l’absence d’informations juridiques, comptables et de gestion en contradiction avec les stipulations des statuts, la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS ont fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2022, l’association [Adresse 8] port [4] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en vue d’obtenir l’annulation de diverses résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 30 avril 2022.

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, elles sollicitent du tribunal de :

ANNULER les résolutions n°1, n°3, n°', n°6, n°7, n°9, n°10 et n°12 votées lors de l’assemblée générale des propriétaires de l’ASP [Localité 6] le 30 avril 2022 ;

CONDAMNER le syndicat de l’ASP [Localité 6] à verser aux demanderesses la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat de l’ASP [Localité 6] aux entiers dépens ;

DISPENSER les demanderesses de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de leurs prétentions, visant à l’annulation des résolution n°1, 4 et 7 valant approbation des comptes 2019, 2020 et 2021, et des résolutions n°3,7 et 9 donnant quitus au syndicat pour sa gestion sur lesdites années, et les résolutions n°10 et 12 portant sur l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices 2022, et 2023, elles font valoir :

— que les statuts de l’association portent obligation pour le syndicat de présenter en vue de l’approbation des comptes à l’assemblée générale un rapport sur sa gestion et sur les comptes de l’année précédente établi par un Comité des comptes composé de deux élus membres de l’association ; que ce document n’a pas été communiqué avant l’assemblée générale et que, si figure en annexe de la convocation un rapport sur les comptes, celui-ci ne concerne pas la gestion du syndicat, et les chiffres communiqués ne sont pas suffisamment explicités ; que la désignation d’un commissaire aux comptes ne peut pallier l’absence de communication des pièces exigées au terme des statuts comme il est soutenu en défense ;

— que pour l’année 2021, des frais liés aux démissionnaires pour un montant de 64 155 euros sont inexpliqués ; que le président de l’association refuse de communiquer les documents essentiels leur permettant d’approuver les comptes de manière éclairée, malgré les courriers envoyés en ce sens, le dernier, en date du 19 septembre 2024, étant resté sans réponse.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 11 février 2025, l’ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE LA CITE LACUSTRE DE PORT [4] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS à régler à l’ASP PORT [4] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS aux entiers dépens.

Pour voir rejetées les demandes des requérantes, elle souligne que l’association [Adresse 8] [Localité 6] est allée au-delà des exigences légales en désignant un commissaire au compte qui était présent lors de l’assemblée générale du 30 avril 2022 et qui a commenté son rapport auprès des propriétaires présents ; que la validation des comptes par un commissaire aux comptes indépendant est plus précise que la rédaction d’un rapport par un comité des comptes composé de deux élus membres de l’association ; qu’en outre, le rapport de gestion a bien été transmis pour les exercices 2019 et 2020 et est expressément visés pour le vote des résolutions 1, 4 et 7, rappel étant fait que les statuts ne soumettent ce rapport à aucun formalisme particulier ; que celui relatif à l’année 2021 n’a pas été établi car le comité des Comptes n’a pas été renouvelé en l’absence d’assemblée générale en 2021 ; que les bilans et le compte de résultats annexés à la convocation ont néanmoins été explicité lors du vote par le commissaire aux comptes, sans que des critiques en soient émises ;

L’ASL indique en outre ne pas être opposée à la mise à disposition auprès des requérants pour consultation au siège de la structure de pièces administratives et comptables.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 17 février 2025 avec effet différé au 16 octobre 2025 ; l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2025, puis mise en délibérée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION  :

L’article 19 des statuts de l’ASP stipule :

« Il est créé un Comité des Comptes composé de deux membres de l’association, désignés pour une période de trois (3) ans renouvelables, par l’Assemblée des propriétaires statuant à la majorité simple, sur proposition du Syndicat et choisis en dehors de ses membres »

L’article 20 des mêmes statuts prévoient que : « Le Comité des Comptes est chargé du contrôle de la gestion financière de l’Association.

Il reçoit les compte-rendu du Syndicat sur sa gestion, aussi souvent que la bonne marche de l’Association l’exige et au minimum tous les six mois ;

Il vérifie les comptes de l’Association et peut, à toute époque de l’année, opérer toutes vérifications et contrôles de comptabilité qu’il juge utiles. Il peut se faire assister d’un Expert-Comptable.

Il présente à l’Assemblée des propriétaires Ordinaires annuel un rapport sur la gestion du Syndicat et sur les comptes de l’année précédente ».

En l’espèce, le dossier général de convocation à l’assemblée générale du 30 avril 2022 comporte un rapport du commissaire au comptes, un rapport d’un expert-comptable, un plan pluriannuel courant jusqu’à 2025, des éléments relatifs aux comptes d’exploitation, aux investissements et grands travaux, aux fonds de prévoyance et des « créances douteuses ». Un rapport « spécial « du commissaire aux comptes est également annexé.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2022 mentionne pour les résolutions n°1 et 4 valant approbation des comptes 2019 et 2020, et les résolutions 3 et 6 donnant quitus au syndicat pour sa gestion au titre de ces années, que celles-ci ont été soumises au vote et approuvées « après avoir entendu les rapports du commissaire aux Comptes et du comité des Comptes ».

Un rapport du comité des comptes a donc bien été effectué auprès de l’assemblée générale des propriétaires, étant relevé qu’aucun formalisme particulier imposant la communication d’un rapport écrit annexé à la convocation n’est imposé par les statuts. Les requérantes ne peuvent donc invoquer l’absence de ce rapport pour démontrer avoir été insuffisamment informées de la gestion du syndicat sur les années concernées.

S’agissant des résolution n° 7 et 9 valant approbation des comptes et quitus donné au syndicat pour l’année 2021, seul le rapport du commissaire aux comptes a été entendu avant vote par les membres de l’assemblée.

L’association syndicale des propriétaires de la cité lacustre [Localité 6] fait remarquer qu’il n’y a pas eu de rapport du comité des comptes en 2021 car celui-ci n’avait pas été régulièrement renouvelé en application de statuts, en l’absence de tenue d’une assemblée générale en 2021. Elle relève également avoir recruté un commissaire aux comptes, alors qu’il ne s’agit pas d’une exigence légale eu égard à son budget et sa taille.

L’intervention d’un commissaire au compte est effectivement distincte de celle d’un expert-comptable puisque ce professionnel engage sa responsabilité précisément en attestant de la sincérité et de la régularité de l’état financiers des sociétés dont il examine les comptes ; il est donc le garant de l’information financière délivrée. Il ne peut donc être soutenu que cette intervention est insuffisante à pallier l’absence de rapport du Comité de gestion et à garantir une communication transparente sur la gestion du syndicat. De nombreux documents ont en ce sens été annexés à la convocation à l’assemblée générale, et ont pu être discutés avant le vote.

Les demanderesses ne soulèvent surtout aucune anomalie ou irrégularité dans les rapports et chiffres qui leur ont été présentées qui justifieraient un soupçon d’opacité sur les informations fournies. Elles n’invoquent, pour justifier leur demande qu’une ligne apparaissant dans « les tableaux des frais pour 2021 », intitulée « frais liés aux démissionnaires » pour un montant de 64155 euros, estimant ne pas avoir eu communication de détails ni justificatifs sur ce point. Outre le fait qu’elles ne produisent pas le tableau en question, ni n’indiquent à quelle page du volumineux dossier joint à la convocation à l’assemblée générale produit en demande ce tableau pourrait se trouver, il sera remarqué que ce point aurait pu être soulevé lors de l’assemblée générale lors de la présentation du rapport du commissaire aux comptes, aucun élément en l’état de permettant de démontrer une quelconque opacité.

Elles estiment encore que l’opacité est démontrée par le refus opposé par le Président de l’association de communiquer divers documents (contrats de travails, fiches de postes, documents comptables), alors qu’une jurisprudence constante permet aux membres d’une ASL de consulter les pièces qu’elles estiment nécessaire à leur prise de décision. L’absence de réponse au courrier des requérantes sollicitant une prise de date pour procéder à cette consultation ne caractérise cependant aucunement un tel refus, la défenderesse indiquant ne pas être opposée à la prise de connaissance de ces documents par les requérantes au siège de la structure.

Aucun autre vient à l’appui de la demande en annulation des résolutions n°10 et 12 valant approbation des budgets prévisionnels pour les années 2022 et 2023, précision étant faite qu’ont été communiqués avant le vote, outre le rapport du commissaire au compte, un plan pluriannuel pour ces années, qui n’a pas amené d’observations de la part des requérantes.

En conséquence, la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS échouent à démontrer l’irrégularité des résolutions votées par l’assemblé générale le 30 avril 2022, tirée de l’insuffisance des informations fournies aux votants. Les demandes en annulations seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS, partie perdante, seront condamnées aux dépens de l’instance ;

Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable en l’espèce de laisser à l’association [Adresse 8] [Localité 6] la charge de ces frais. La SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS seront condamnées à payer à l’association [Adresse 8] port [4] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Il n’y a pas lieu à dispenser les requérantes, qui succombent, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, possibilité qui n’est en outre offerte qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux statuts de la copropriété, qui ne s’applique pas aux associations syndicales de propriétaires. La demande de la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS à verser à l’association [Adresse 8] Port [4] la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SOCIETE HOTELIERE DE PORT GRIMAUD, la SARL IMMO FRAIS, la SAS HOTEL LE SUFFREN, et la SCI VITIS de leur demande visant à être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

REJETTE le surplus des demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe 30 janvier 2026

Le greffier, Le président,