Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00125 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DJPW

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [K] [W] divorcée [E],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE substitué par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [F] [H],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Samantha FRENAY, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 1er janvier 2016, Madame [K] [W] divorcée [E] a donné en location à Monsieur [F] [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 500,00 euros.

Par courrier de son conseil en date du 21 juin 2021, Madame [K] [W] divorcée [E] a fait délivrer à Monsieur [F] [H] un congé pour reprise personnelle, avec effet au 31 décembre 2021.

Par courriers datés des 9 novembre et 23 décembre 2021, Monsieur [F] [H] s’est engagé à quitter les lieux, au plus tard le 1er octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2024, Madame [K] [W] divorcée [E] a fait assigner Monsieur [F] [H] devant la présente juridiction aux fins essentiellement de validation de congé, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 3 juin 2024 et a fait l’objet de multiples renvois pour échange des écritures et pièces des parties ; elle a été évoquée à l’audience du 2 mars 2026.

À ladite audience du 2 mars 2026, Madame [K] [W] divorcée [E] était représentée par son avocate, qui a essentiellement demandé à voir :

débouter Monsieur [F] [H] de toutes ses demandes,valider le congé délivré le 21 juin 2021,constater que Monsieur [F] [H] est désormais occupant sans droit ni titre du logement, et ordonner son expulsion, sous astreinte,condamner Monsieur [F] [H] à lui payer la somme de 248,69 euros au titre du solde des factures VITO GAZ de janvier 2020 à 2023,condamner Monsieur [F] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 500,00 euros par mois à compter du 1er janvier 2022, et jusqu’à libération des lieux,condamner Monsieur [F] [H] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle expose que son état de santé est tout à fait compatible avec l’occupation des lieux en cause ; que le fait qu’elle soit propriétaire d’autres immeubles ne retire pas le motif réel et sérieux de sa présente décision de reprise. Elle souligne que Monsieur [F] [H] ne justifie pas l’avoir avisée des désordres dont il se plaint, dont la réalité n’est attestée par aucune pièce ; que certains de ces désordres relèvent de l’obligation d’entretien du locataire ; qu’il ne saurait prétendre à une quelconque réduction de loyer, étant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021.

Monsieur [F] [H] était assisté par son avocate, qui a essentiellement demandé à voir :

annuler le congé en cause,débouter Madame [K] [W] divorcée [E] de toutes ses demandes,déclarer celle-ci irrecevable en ses demandes de condamnation en paiement de charges antérieures à 2021,condamner Madame [K] [W] divorcée [E] à lui payer la somme de 21 200,00 euros pour indemnisation de son préjudice de jouissance,réduire le montant du loyer à 300,00 euros à compter de la date du présent jugement et jusqu’à réalisation des travaux rétablissant la décence du logement,

condamner Madame [K] [W] divorcée [E] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la bailleresse ne justifie pas d’une cause réelle et sérieuse à sa décision de reprise ; qu’elle n’a manifestement aucune intention de résider dans le logement ; que son âge de 80 ans l’empêche d’utiliser l’escalier qui s’y trouve ; qu’elle peut facilement se reloger, étant propriétaire de plusieurs logements vacants ; qu’elle a déclaré à la CAF en janvier 2024 qu’il occupait toujours le logement en qualité de locataire. Il fait encore valoir que le logement présente plusieurs vices le rendant non-décent, notamment une absence d’isolation, la fuite des robinets, l’encrassement du ballon d’eau chaude, la vétusté de l’installation électrique, l’arrachement de plusieurs tuiles du toit, le blocage d’une porte-fenêtre et d’un volet roulant, etc.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail

. Sur la validité du congé

L’article 15 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

La justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (Cass civ 3, 12 octobre 2023, n° 22-18.580).

Il appartient toutefois à la juridiction de rechercher l’existence d’une fraude quand le motif du congé est contesté – la charge de la preuve d’une telle fraude reposant sur le locataire, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [K] [W] divorcée [E] a fait adresser, par son avocate, à Monsieur [F] [H], le 21 juin 2021, un courrier recommandé AR comportant un congé pour reprise personnelle, ni que ce courrier est parvenu à son destinataire le 30 juin 2021 au plus tard. Au demeurant, dans son courrier daté du 20 juillet 2021, le locataire écrit « j’ai bien reçu votre lettre de congé du 21 juin dernier ».

Madame [K] [W] divorcée [E] indiquait notamment dans ce congé que le logement qu’elle occupait était alors en vente. Si la réalité de cette indication n’est étayée par aucune pièce, il doit être constaté que Madame [K] [W] divorcée [E] déclare dans le cadre de la présente instance une adresse différente de celle qui apparaît sur le congé – circonstance amenant à considérer qu’elle a effectivement été amenée à quitter son domicile postérieurement à sa demande de reprendre le logement loué. Elle était donc susceptible de s’établir dans ce logement à une époque contemporaine du congé.

Par ailleurs, Monsieur [F] [H] ne démontre pas que l’âge de Madame [K] [W] divorcée [E] au moment du congé (76 ans) impliquerait nécessairement un état de santé incompatible avec une occupation du logement en cause, étant par ailleurs remarqué que celle-ci produit un certificat médical récent attestant qu’elle est encore en « capacité physique de résider à son domicile ».

Le fait que Madame [K] [W] divorcée [E] soit propriétaire d’autres biens immobiliers, même vacants, ne la prive pas de sa faculté de reprendre le logement en cause – aucun texte n’imposant au propriétaire de privilégier la reprise d’un logement vide plutôt qu’occupé.

Il n’est donc pas établi qu’au moment où elle a délivré le congé querellé, Madame [K] [W] divorcée [E] avait pour intention de frauder les droits de son locataire.

Au surplus, après avoir exprimé sa surprise dans un premier temps, Monsieur [F] [H] a, dans ses courriers des 9 novembre et 23 décembre 2021, admis sans réserve la décision de reprise du logement par la bailleresse et s’est engagé à quitter les lieux.

De même, le fait que Madame [K] [W] divorcée [E] indique à la CAF, en 2024, que Monsieur [F] [H] était encore son locataire n’établit pas une fraude au moment du congé, ni une rétractation du congé avant le terme du contrat de bail.

Dans ces conditions, le congé apparaît régulier et la demande d’annulation sera donc rejetée.

. Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

Indemnité d’occupation. – La cessation du bail provoquée par sa résiliation met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour la bailleresse, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour la bailleresse ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer qui aurait été à la charge du preneur si le bail s’était continué.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Monsieur [F] [H], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Expulsion. – En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Monsieur [F] [H] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Compte tenu de la possibilité de recourir à la force publique pour assurer l’expulsion, il n’apparaît pas opportun d’assortir la présente décision d’une astreinte.

Sur la demande en paiement des factures de gaz

En application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut récupérer auprès du locataire, notamment les charges correspondant aux dépenses d’énergie.

L’article 7-1 de la même loi prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’action en paiement ayant été introduite le 02 avril 2024, toute facture antérieure au 02 avril 2021 est frappée par la prescription instituée par le second des textes précités.

Aussi, seules seront retenues les factures :

du 26 janvier 2022 : 60,87 euros,du 25 janvier 2023 : 68,55 euros.

Condamnation sera donc prononcée à hauteur de 129,42 euros.

Le reste des sommes réclamées correspond à des factures antérieures au 02 avril 2021, de sorte que la demande sera déclarée prescrite pour le surplus.

Sur la non-décence du logement

L’obligation pour le propriétaire de délivrer un logement décent est prévue par l’article 6 de la loi précitée du 06 juillet 1989, qui fixe les devoirs du bailleur. À ce titre, ce texte suppose que le contrat de bail soit en cours.

En l’espèce, le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2021.

Pour la période antérieure à cette date, Monsieur [F] [H] ne justifie ni de la dégradation du logement, ni d’avoir avisé la bailleresse d’une quelconque difficulté à l’exception d’un problème au niveau du portail, dont manifestement aucun trouble significatif n’a résulté.

Par conséquent, il sera débouté de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [F] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles, de sorte que les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE VALABLE le congé délivré par Madame [K] [W] divorcée [E] à Monsieur [F] [H] pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], avec effet au 31 décembre 2021 ;

DÉBOUTE par conséquent Monsieur [F] [H] de sa demande d’annulation dudit congé ;

DIT que Monsieur [F] [H] devra quitter les lieux et pourra être expulsé selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Monsieur [F] [H] et de tous occupants de son chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [K] [W] divorcée [E] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Madame [K] [W] divorcée [E] une indemnité d’occupation de 500,00 euros par mois, et ce à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à Madame [K] [W] divorcée [E] la somme de 129,42 euros au titre des factures de gaz et DÉCLARE IRRECEVABLE le surplus de ladite demande ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [H] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et de la réduction du montant du loyer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives soutenues en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,