REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 25/02704 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVCY

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE-GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Céline FALCUCCI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [Q] [N] [Z]

née le 18 Février 1937 à LE PALAIS (56), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Claire BRUN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Claire BRUN

— M^e Céline FALCUCCI

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2023 ayant pris effet le même jour, la SA UNICIL a consenti à Madame [Q] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 354,74 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [Q] [Z] un commandement de payer pour un montant de 4 176,79 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA UNICIL a fait assigner Madame [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir, demandes confirmées aux termes de ses conclusions récapitulatives reprises à l’audience, constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et ordonner l’enlèvement des meubles et objets personnels de la locataire, condamner la locataire au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Subsidiairement, elle consent à l’octroi de délais de grâce pour la locataire.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 mars 2025.

À l’audience du 18 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA UNICIL représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 516,92 € arrêtée au 18 mars 2026 (mois de Décembre 2025 inclus).

Madame [Q] [Z] était représentée par son conseil. Elle demande, aux termes de ses conclusions n°2 confirmées oralement à l’audience, le rejet des demandes de la requérante eu égard à l’incompétence du juge des référés résultant de l’existence de contestations sérieuses. Subsidiairement, elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA UNICIL a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 21 août 2024, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA UNICIL aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le tribunal statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, dans ses écritures, Madame [Z] demande le rejet des prétentions de la SA UNICIL en raison d’une contestation sérieuse relative aux provisions sur charges et donc au montant de la créance sollicitée. La défenderesse soutient avoir intégré le logement neuf le 23 octobre 2023 au sein d’une résidence tout juste livrée mais affectée de nombreux désordres.

Elle affirme que l’électricité des parties communes n’a plus fonctionné, que des remontées d’eau ont été constatées et que la pompe de relevage des eaux usées a été cassée, entraînant notamment des odeurs pestilentielles dans le bâtiment.

Elle produit en ce sens un courrier de contestation émanant des locataires du bâtiment C ainsi qu’un courrier de réponse de la SA UNICIL admettant l’existence des désordres dénoncés.

Il s’avère dans ces conditions que la mesure d’expulsion sollicitée comme conséquence à l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses . En outre, les manquements allégués de part et d’autre (non paiement des loyers d’un côté et non mise à disposition de locaux conformes de l’autre) relèvent d’un débat de fond.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes qui relèvent de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

II/ Sur les demandes accessoires

En l’espèce, chacun conservera la charge de ses dépens.

L’équité conduit à ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous,Ariane CHARDONNET, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de la SA UNICIL ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à allouer d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE