TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 10 Avril 2026

Dossier N° RG 22/00687 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JKSH

Minute n° : 2026/110

AFFAIRE :

[P] [H] (décédée le 15.09.2023) C/ S.C.I. [Z]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Aurore COMBERTON

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, prorogé au 19 mars 2026, puis au 10 avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI

M^e Luc COLSON

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [P] [H] (décédée le 15.09.2023)

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, M^e Thomas OBAJTEK, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [E] [W]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [W]

demeurant [Adresse 3] (HONGRIE)

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 27 janvier 2022 Mme [H] faisait assigner la SCI [Z] sur le fondement des articles 1103 et 1194 du Code civil.

Par acte notarié en date du 3 juillet 2017, Mme [H] vendait à la SCI [Z] un bien dans l’ensemble immobilier [Adresse 5] à Ste-Maxime, pour le prix de 182 000 euros dont 20 000 euros comptant et 162 000 euros sous forme de rente viagère versée en mensualités de 900 euros, la première étant due le jour de la vente. La rente était indexée sur l’indice des prix à la consommation une fois l’an au jour anniversaire du contrat.

Dès juillet 2018, des absences et retards de versements conduisaient Mme [H] à envisager la mise en œuvre de la clause résolutoire. Malgré des échanges de courriers des notaires courant 2019, des LRAR de son conseil à la SCI [Z], l’information régulière de celle-ci par l’organisme Azur Viager sur l’indexation de la somme due chaque mois, et les commandements de payer infructueux délivrés le 2 juillet 2019 et le 5 novembre 2020, les paiements se faisaient en retard et sans indexation.

Une saisie-attribution sur les comptes de la SCI était pratiquée le 30 novembre 2020. Néanmoins la SCI [Z] semblait ne pas en tenir compte.

Les rentes n’étaient plus réglées depuis 3 août 2021. Madame [H] née en 1947, de santé fragile, subissait le stress de la situation et exposait des frais importants en relances et actes d’huissier.

L’acte notarié prévoyait expressément par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du Code civil, qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’un seul terme de la rente viagère, la vente serait résolue de plein droit un mois après un simple commandement de payer infructueux.

Elle sollicitait donc le prononcé de la résolution de la vente en application de cette clause qui prévoyait également que toutes les sommes versées et que tous les embellissements et améliorations qui auraient pu être apportés aux biens vendus demeureraient acquis au vendeur sans indemnité.

Les frais exposés seraient à la charge exclusive des acquéreurs.

En cas de non-paiement à son échéance exacte d’une seule mensualité et sans mise en demeure le vendeur avait droit à une indemnité d’un 30e du montant mensuel éventuellement révisé de la mensualité par jour de retard à titre de clause pénale et sans que celle-ci puisse porter préjudice au droit pour les vendeurs de préférer la résolution du contrat. Cette astreinte courrait à compter du huitième jour suivant la date d’échéance des sommes en question et serait exigible jour par jour. Au jour de l’assignation ce montant s’élevait à 5044,68 € à parfaire jusqu’au paiement effectif outre intérêts au taux légal.

Madame [H] demandait la condamnation de la SCI [Z] à lui verser la somme de 10 000 € au titre du préjudice d’anxiété, à lui rembourser les frais de commandement de payer, à lui verser la somme de 3600 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2023 le juge de la mise en état prononçait l’interruption de l’instance en raison du décès de Madame [H].

Dans le dernier état de leurs conclusions, signifiées par voie électronique le 27 août 2024, MM. [E], [A], et [X] [W] les enfants et héritiers de Madame [H], selon acte de notoriété en date du 5 octobre 2023, poursuivaient la procédure en application de l’article 724 du Code civil.

Ils demandaient à titre principal au tribunal de constater les effets de la clause résolutoire et de constater ou prononcer la résolution de la vente consentie le 3 juillet 2017 par leur mère à la SCI [Z], toutes les sommes payées par l’acquéreur devant être conservées par Madame [H].

Ils demandaient la condamnation de la SCI [Z] à leur verser la somme de 80 880,26 € au titre des indemnités de retard sur les rentes impayées ou partiellement payées depuis juillet 2020, avec indexation contractuelle, à parfaire jusqu’au paiement effectif, outre intérêts au taux légal sur ladite somme.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résolution ne serait pas prononcée, ils demandaient la condamnation de la SCI [Z] à leur verser :

• la somme de 900 € mensuels à compter du 3 octobre 2023 et jusqu’au 3 juillet 2032 avec indexation à parfaire chaque année conformément à la clause de l’acte qui prévoyait la poursuite du paiement en cas de décès du vendeur

• la somme de 741,12 euros au titre de l’indexation du entre le 3 juillet 2022 et le 3 juillet 2023

• la somme de 1801,68 euros au titre de l’indexation du entre le 3 juillet 2024 et le 3 juillet 2025

• la somme de 80 880,26 € au titre des indemnités de retard du fait des rentes impayées ou partiellement payées par la SCI depuis juillet 2020 avec indexation contractuelle à parfaire jusqu’au parfait paiement outre intérêts au taux légal sur ladite somme

ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Ils sollicitaient en tout état de cause la condamnation de la défenderesse à leur verser la somme de 10 000 € pour le préjudice d’anxiété causé à leur mère et les désagréments subis depuis plusieurs années, à leur rembourser les frais de commandement de payer du 2 juillet 2019, à leur payer la somme de 6000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens avec action au profit de leur conseil.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, signifiées par voie électronique le 15 juin 2024, la SCI [Z] soutenait qu’elle était à jour de ses obligations et produisait le grand livre des comptes généraux retraçant l’ensemble des rentes dûment versées à la demanderesse ainsi que les versements faits au titre de l’indexation et de la revalorisation de la rente.

Madame [H] ne se plaignait pas d’impayés mais de retards de paiement de la quote-part revalorisée de la rente. La SCI lui avait toujours transmis les justificatifs de paiement.

La concluante avait choisi de verser la quote-part revalorisée de la rente en un seul paiement annuel plutôt qu’en les répartissant sur les versements mensuels, ce que reconnaissait la demanderesse.

Aucune faute ne pouvait être imputée à la concluante. La partie demanderesse devait être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

En particulier la demande de résolution de la vente s’appuyait sur un commandement de payer délivré le 2 juillet 2019, les années écoulées depuis la délivrance démontrant que Madame [H] avait renoncé à s’en prévaloir.

La SCI [Z] demandait la condamnation des consorts [W] à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 17 février 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité pour agir des héritiers de Madame [H]

Madame [P] [H], décédée le 15 septembre 2023, selon l’acte de décès versé aux débats, a laissé pour héritiers MM. [E] [W], [A] [W], [S] [W], ses fils légitimes, selon l’acte de notoriété dressé par Maître [C], notaire à [Localité 1], le 5 octobre 2023.

En application de l’article 370 du Code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

L’article 724 du Code civil dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’occurrence Madame [H] ayant engagé une action en résolution d’une vente immobilière et en paiement de diverses sommes, la finalité patrimoniale de l’action caractérise sa transmissibilité aux héritiers.

De surcroît, l’acte notarié prévoyait qu’en cas de décès des vendeurs avant la fin de la période de paiement des 180 mensualités, les mensualités seraient payables à leurs ayants droits dans les mêmes conditions qu’à la venderesse.

La recevabilité de la reprise d’instance par MM. [W] n’est pas mise en cause par la partie défenderesse.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur la demande de résolution de la vente

Par acte notarié en date du 3 juillet 2017, Madame [H] a vendu à la SCI [Z] un appartement et ses dépendances sis dans le bâtiment A du lotissement dénommé « [Adresse 6] » à [Etablissement 1].

La vente était conclue moyennant le prix principal de 182 000 €, payable à concurrence de 20 000 € comptant, et à concurrence de 162 000 € payables en 180 mensualités de 900 € chacune payable mensuellement et à terme échu.

Il était stipulé qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule fraction du solde du prix et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par les vendeurs de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause, les vendeurs auraient le droit de faire prononcer de plein droit la résolution de la vente malgré toutes offres de paiement postérieures et dans ce cas toutes les sommes versées demeureraient acquises possible au vendeur sans indemnité.

Les parties décidaient d’indexer le montant des mensualités sur la variation de l’indice des prix à la consommation hors tabac tel que publié mensuellement au journal officiel. La rente serait révisable une fois par an le jour anniversaire de la rente en prenant pour base l’indice du mois précédent.

En cas de modification ou de transformation de la fixation de l’indice la variation du montant de la mensualité serait établie en se basant sur la publication d’un nouvel indice accepté par les parties. Dans le cas contraire les parties soumettaient le montant de la mensualité à l’indexation sur le coût de la construction.

Il était stipulé qu’en cas de décès des vendeurs avant la fin de la période de paiement ci-dessus fixée, les mensualités seraient payables à leurs ayants droits dans les mêmes conditions.

Les pièces versées aux débats démontrent que c’est l’indice des prix à la consommation qui a été choisi par les parties.

La SCI [Z] produit les extraits du grand livre des comptes généraux relatifs à la vente [H] dont il résulte qu’ont été virées la somme initiale de 20 900 € le 3 juillet 2017, et à partir du 2 août 2017, la somme de 900 € mensuelle, le deux de chaque mois, l’extrait produit s’arrêtant au 2 décembre 2021.

Avaient été versées au titre de l’indexation de la rente au 8 août 2019 les sommes de 56,45 € et 243,12 €, soit 299,57 €, le 25 août 2021 la somme de 412,08 euros soit 34,34 € X 12.

Par courrier en date du 11 octobre 2019, versé aux débats par la demanderesse, il était précisé que pour la période du 3 juillet 2018 au 3 juillet 2019 le montant restant dû de 79,03 euros était versé par chèque joint.

Pour la période postérieure la SCI [Z] ne produit aucune preuve de paiement. Dans ses dernières écritures elle ne dément pas qu’à compter du 3 octobre 2023 elle n’ait plus réglé les mensualités, c’est-à-dire postérieurement au décès de Madame [H] survenu le 15 septembre 2023 en méconnaissance des stipulations contractuelles qui prévoyaient le paiement du solde jusqu’au terme, fût-ce aux héritiers.

Dans ces conditions ceux-ci sont bien fondés à solliciter que soient constatés les effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente, les sommes payées par la SCI [Z] restant conservées par les consorts [W].

Sur les indemnités de retard

Il était stipulé à l’acte de vente en cas de non-paiement à son échéance exacte d’une seule mensualité, et sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, les vendeurs auraient droit à une indemnité d’un 30e du montant mensuel éventuellement révisé de la mensualité par jour de retard à titre de clause pénale et sans que cette clause puisse porter préjudice au droit pour les vendeurs de préférer la résolution du présent contrat. Cette astreinte courrait à compter du huitième jour suivant la date d’échéance des sommes en question et seraient exigibles jours par jour.

Il résulte de ces stipulations que les vendeurs peuvent à la fois demander la résolution de la vente et la condamnation des acquéreurs défaillants à leur verser ladite astreinte.

Les consorts [W] produisent le détail des calculs des pénalités de retard par périodes annuelles, à la date anniversaire du contrat.

La SCI [Z] est effectivement redevable des pénalités suivantes :

• entre le 3 juillet 2020 et le 3 juillet 2021 931,65/30:31,05 euro soit au 30 juillet 2024 1480 jours de retard : 46 202,4 € outre 31,05 € à compter de cette date

• entre le 3 juillet 2022 et le 3 juillet 2023 en l’absence de toute indexation 961,76/30 égales 32,06 euro soit 750 jours de retard : 24 045 € outre 32,06 euro à compter de cette date

• entre le 3 juillet 2023 et le 3 juillet 2024 en l’absence de tout règlement 1020,56/30:34,02 euro soit 293 jours de retard : 9967,86 €, outre 34,02 euro par jour à compter de cette date

• à partir du 3 juillet 2000 24 050,14/30 : 35 € soient 19 jours de retard : 665 € et 35 € par jour à compter de cette date.

La défenderesse sera donc condamnée à verser la somme de 80 880,26 € à parfaire en exécution de la clause pénale contractuelle.

Sur les dommages-intérêts

Les consorts [W] font valoir que leur mère a subi un fort préjudice d’anxiété du fait des atermoiements de l’acquéreur, la contraignant à prendre conseil et à engager des démarches.

Madame [H] formulait cette demande dès son assignation, à hauteur de 10 000 €.

La SCI [Z] qui se défend de toute mauvaise foi en faisant valoir qu’elle a réglé l’indexation de manière annuelle, pouvait épargner à Madame [H] toute inquiétude et tout frais en réglant ponctuellement le montant indiqué par l’organisme Azur Viager, démarche particulièrement simple.

Elle sera donc condamné à verser à la partie demanderesse la somme de 5000 €.

Sur la demande des frais de commandement de payer

La SCI [Z] est condamnée à payer aux demandeurs les frais de commandement en date du 2 juillet 2019 de 62,94 €.

Sur les dépens

La partie défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Jean-Louis Bernardi, avocat en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

La défenderesse, partie perdante, est condamnée au paiement de la somme de 3000 euros aux consorts [W] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Reçoit la reprise d’instance par MM. [E] [W], [A] [W], et [X] [W], en qualité d’héritiers de leur mère Madame [P] [H],

Constate, par les effets de la clause résolutoire, la résolution de la vente consentie par acte notarié de Maître [M] [C] notaire à Sainte Maxime le 3 juillet 2017 par Madame [P] [H] veuve [V], née le 4 octobre 1947 à Saint-Tropez, d’une part à la SCI [Z], enregistrée au RCS de Lille sous le numéro SIREN 829 350 297, d’autre part, portant sur le bien dont la désignation suit :

dans un ensemble immobilier situé à [Localité 2] [Adresse 7], figurant au cadastre sous les numéros F [Cadastre 1] [Cadastre 2] et F [Cadastre 1] [Cadastre 3],

le lot numéro 15 du lotissement dénommé « [Adresse 6] »,

Rappelle que toutes les sommes payées par la SCI [Z] restent acquises à Madame [P] [H],

Condamne la SCI [Z] à verser à MM. [E] [W], [A] [W], et [X] [W] les sommes suivantes :

• 80 880,26 € au titre des indemnités de retard, somme à parfaire jusqu’au paiement effectif, outre intérêts au taux légal

• 5000 € à titre de dommages-intérêts

• 62,94 € au titre du commandement de payer,

Condamne la SCI [Z] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Jean-Louis Bernardi, avocat,

Condamne la SCI [Z] à verser MM. [E] [W], [A] [W], et [X] [W] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,