N° RG 25/00399 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIEM

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE devenue DOMOFRANCE, sise [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2] [Adresse 7]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à M. [U]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2022, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [J] [U] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3], [Adresse 9]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 22,20 euros incluse, de 433,60 euros payable d’avance.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [J] [U], le 10 juin 2025 et après l’échec de toutes les démarches amiables qu’elle a entreprises pour l’exhorter à régulariser sa situation dont un plan d’apurement de sa dette locative qu’il n’a pas respecté, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 861,01 euros, outre 149,86 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 28 août 2025 et sur le fondement des articles 7 g) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 10 juillet 2025 pour défaut d’assurance habitation, ou du 10 août 2025 pour défaut de paiement des loyers dans l’hypothèse où l’attestation d’assurance serait fournie d’ici les débats,

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués,

condamner Monsieur [J] [U] à lui régler la somme de 3 868,45 euros au titre des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner Monsieur [J] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et jusqu’à l’entière libération des lieux, dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner Monsieur [J] [U] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [J] [U] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentée par Maître Christophe DUALE, la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 5 221,41 euros et en rappelant que le défendeur n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Comparant, Monsieur [J] [U] a expliqué ses déboires professionnels et personnels et demandé l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette locative.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 11 juin 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [J] [U] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, cette correspondance et son accusé de réception versés aux débats par la SA DOMOFRANCE l’attestent ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le bail d’habitation conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [J] [U], le 10 juin 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 861,01 euros et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Monsieur [J] [U] n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai d’un mois dont il disposait à cet effet puisqu’il n’a jamais communiqué à sa bailleresse d’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [J] [U], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2025, de libérer les lieux situés [Adresse 3], [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 1]), tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Monsieur [J] [U], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 221,41 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la SA DOMOFRANCE établi le 24 octobre 2025, prouvent que Monsieur [J] [U] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges aux termes contractuellement convenus dès sa prise à bail puisque son compte qui affichait le 31 mai 2022, date de la première échéance, un solde négatif de 405,63 euros, sera par la suite débiteur sans discontinuer, affichant un débet qui oscillera entre ce montant de 405,63 euros et 1 947,71 euros jusqu’au 30 avril 2025, avant de passer à 2 375,90 euros le 31 mai 2025, 4 042,31 euros le 31 août 2025 et enfin 5 221,41 euros le 30 septembre 2025 ; cette dernière somme que la SA DOMOFRANCE lui réclame au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Monsieur [J] [U], qui ne conteste ni la matérialité ni le montant de sa dette, sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’en libérer ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Monsieur [J] [U] qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats puisqu’il n’a pas versé le moindre centime à sa bailleresse depuis le 26 mars 2025 et qu’il ne produit aucune pièce justificative de ses situations familiale, professionnelle et financière, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement ses ressources et charges mensuelles et sa capacité corrélative à honorer les délais qu’il convoite ;

En outre, il a déjà démontré son incapacité à respecter ses engagements puisque le plan d’apurement de sa dette élaboré avec sa bailleresse et qu’il a signé le 27 janvier 2023 a échoué en raison de sa carence ;

Par ailleurs, il s’est également accordé de lui-même, depuis son entrée dans les lieux au mois de mai 2022, de très longs longs délais, supérieurs à ceux qu’il brigue désormais ;

Enfin, sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a pu déséquilibrer le budget de la SA DOMOFRANCE qui n’est pas un organisme bancaire mais un organisme social qui a besoin de percevoir les loyers qui lui sont dus pour entretenir, améliorer et augmenter son parc locatif de façon à pouvoir répondre à une demande sans cesse croissante ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [J] [U] sera donc condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 221,41 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur celle de 2 861,01 euros, du 28 août 2025 sur celle de 3 868,45 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 11 juillet 2025 ; Monsieur [J] [U] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Il sera par conséquent condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de revalorisation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [J] [U] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [J] [U] sera donc condamné à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [J] [U], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juin 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE recevable en sa demande de résiliation de bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de justificatif de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Enjoint à Monsieur [J] [U] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [U], tant de sa personnes que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de CINQ MILLE DEUX CENT VINGT ET UN EUROS et QUARANTE ET UN CENTIMES (5 221,41 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur celle de 2 861,01 euros, du 28 août 2025 sur celle de 3 868,45 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Monsieur [J] [U] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juin 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE