T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

sursis à statuer et renvoi à l’audience du 27/01/2027

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01114 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQ6U

MINUTE n° : 2026/69

DATE : 28 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires EDEN ABC représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026 puis a été prorogée au 28 Janvier 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Rémy CERESIANI

M^e Lionel ESCOFFIER

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Rémy CERESIANI

M^e Lionel ESCOFFIER

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires Eden ABC faisait assigner la SCI [Adresse 3] devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, et de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires exposait que la SCI, propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété, avait aménagé le lot numéro 774 correspondant à une toiture terrasse en y édifiant une construction en dur, avec des châssis vitrés coulissants, des portes vitrées, des stores ainsi que des luminaires et une caméra de surveillance. La copropriété avait fait procéder à un constat par commissaire de justice le 15 février 2024.

Ces travaux n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation et avaient été réalisés en violation du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires sollicitait donc qu’il ordonne à la SCI [Adresse 3] de procéder à la démolition de l’ouvrage illicite et à remettre le toit terrasse en l’état sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et qu’il la condamne à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025 exposait que les copropriétaires réunis en assemblée générale le 24 juin 2025 avaient rejeté à la majorité des voix de tous les copropriétaires une résolution proposée par les époux [J] visant à engager une procédure contre la SCI tendant à la démolition des constructions litigieuses.

Le syndicat des copropriétaires et la SCI avaient été assignés au fond par les époux [J] par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025 aux fins d’annulation de la résolution n° 89 et de condamnation in solidum à leur verser la somme de 500 000 € en indemnisation de leur préjudice financier, la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance, et la somme de 18 000 € au titre du manque à gagner outre les frais accessoires. Cette instance était enregistrée sous le numéro RG 25/68 33.

Dans la mesure où la décision à intervenir aurait nécessairement des conséquences sur la présente instance, le syndicat des copropriétaires observait qu’il serait d’une bonne administration de la justice que le juge des référés prononcât le sursis à statuer dans le cadre de la présente instance.

Le concluant rappelait que le syndic pouvait agir en référé en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.

En réponse à la fin de non-recevoir opposé par la SCI, tirée de la prescription de l’action, en raison de l’antériorité de la construction critiquée, le concluant soutenait que l’ouvrage qui avait fait l’objet d’une condamnation par le tribunal correctionnel de Draguignan le 26 octobre 1992 n’était pas l’ouvrage critiqué, comme l’établissait le constat de commissaire de justice de février 2025.

La présente action était par ailleurs de nature possessoire et pouvait être engagée en référé car elle n’impliquait pas de statuer sur le fond du droit de propriété.

La terrasse que constituait le lot 774 n’était pas une partie privative mais bien une partie commune. La circonstance qu’elle soit à jouissance privative était inopérante. Le règlement de copropriété en page 144 visait expressément la « terrasse située sur le toit ». L’acte de vente du 9 juillet 1981 et celui du 12 octobre 2012 désignaient la terrasse de la même manière.

Le syndicat des copropriétaires maintenait sa demande de démolition de l’ouvrage illicite et de remise en état sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, outre les demandes accessoires.

Par conclusions récapitulatives la SCI [Adresse 3] exposait que par acte notarié en date du 9 juillet 1981 les époux [I], associés au sein de la SCI avec d’autres membres de leur famille, avaient acquis plusieurs lots de la copropriété dont le lot 774 comprenant la jouissance privative d’une terrasse au troisième étage. L’acquéreur reconnaissait avoir été informé d’une discordance entre le titre de propriété de son auteur concernant l’implantation et la superficie de la terrasse.

Monsieur [I] avait construit une véranda porteuse de 7 m sur 5,50 m sans permis de construire. Il avait été reconnu coupable de violation du code de l’urbanisme et condamné à verser une amende avec sursis sans condamnation à démolir l’ouvrage illégal par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan en date du 26 octobre 1992.

La concluante soutenait que cet ouvrage était le même que celui dont la démolition était demandée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du présent litige.

Elle lui opposait donc, outre l’irrecevabilité tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Enfin elle soutenait que l’action en démolition d’ouvrage ne répondait pas aux conditions de l’article 835 du CPC. En tout état de cause Monsieur [I] avait acquis l’usucapion sur la terrasse sans contestation dès 1999 10 ans après l’achèvement des travaux. Il n’y avait pas lieu à référé.

La concluante demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

À l’audience du 26 novembre 2025, elle donnait son accord au sursis à statuer demandé par le syndicat des copropriétaires.

MOT [Localité 2] DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

Aux termes des articles 377, 378 du CPC, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps où jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice est appréciée discrétionnairement par le juge, qui n’est pas tenu de motiver sa décision.

C’est le cas lorsqu’une décision à rendre dans le cadre d’une autre instance pendante est de nature à influer sur la solution de la contestation : le juge saisi de cette contestation préfère suspendre l’instance en attendant la décision à venir.

La SCI [Adresse 3] verse aux débats l’assignation délivrée à la demande des époux [J] le 10 septembre 2025 au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Éden Bâtiments ABC et à elle-même.

Elle a pour objet de contester la résolution numéro 89 de l’assemblée générale du 24 juin 2025 et subsidiairement de solliciter des dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires en raison de son refus d’agir en mettre fin à l’empiètement et à l’annexion manifeste des parties communes concernant la toiture terrasse.

Les époux [J] avaient acquis par acte notarié du 3 septembre 2021 divers lots de copropriété dont un appartement de trois pièces situées au troisième et dernier étage du bâtiment B7 avec jouissance d’une terrasse, située au-dessus du lot 773. Le lot 773 avait été réuni aux lots 770,771 et 772 pour ne former qu’un seul appartement par le vendeur des époux [J].

Malgré le droit de jouissance privatif au profit du lot 773 sur la toiture terrasse du bâtiment B7 et alors que la terrasse de la famille [I] se situait au troisième étage et non sur le toit de l’immeuble, une véranda qui avait pourtant été érigée par Monsieur [I]. Construite sans permis elle avait fait l’objet d’une condamnation pénale. Elle avait été déposée mais un appartement avait été édifié à la place sans permis ni autorisation d’assemblée générale, et surtout sur la terrasse dans les époux [J] avaient la jouissance privative.

Ni le syndicat principal, ni le syndicat secondaire des bâtiments ABC n’avaient jugé utile d’intervenir. Les concluants avaient sollicité le vote de plusieurs résolutions tendant à rattacher le droit de jouissance privative du lot 774 au lot 773, avec modification du règlement de copropriété, et à autoriser le syndic à agir au fond contre la SCI en démolition des constructions édifiées en toiture terrasse.

Cette dernière résolution avait été rejetée et faisait l’objet de la demande d’annulation des concluants, qui sollicitaient à titre subsidiaire des dommages-intérêts en compensation des préjudices subis.

Dans le cadre du présent litige, le syndic a agi en référé, sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en soutenant que les constructions litigieuses constituent un trouble manifestement illicite.

Par la résolution attaquée, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’autoriser le syndic à agir au fond pour obtenir le retrait des constructions litigieuses.

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires l’annulation de la résolution n°89 emporterait plusieurs conséquences sur l’issue du présent litige.

Il est donc d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de la décision passée en force de chose jugée sur la demande des consorts [J].

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de la décision il n’y a pas lieu de statuer sur les frais irrépétibles et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons le sursis à statuer dans l’attente de la décision passée en force de chose jugée du tribunal judiciaire de Draguignan dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/68 33,

Renvoyons l’affaire à l’audience du 27 janvier 2027,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les frais irrépétibles et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE