TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e HITTINGER ROUX (P0497)

M^e DEFONTAINE (P0370)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/15272

N° Portalis 352J-W-B7G-CYU5Y

N° MINUTE : 3

Assignation du :

16 Avril 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BURGER XL (RCS de [Localité 10] n°818 171 522), prise en la personne de Maître [O] [U], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.C. [Adresse 9] [Localité 7] SECAR (RCS de [Localité 6] n°784 880 130)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0370

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15272 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYU5Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Maïa ESCRIVE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2016, la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR (ci-après la société SECAR) a donné à bail commercial à la société BURGER XL des locaux dépendant du centre commercial Belle Epine situé à [Localité 11] (Val de Marne), pour une durée de dix années à compter de la livraison des locaux, laquelle est intervenue le 18 juillet 2019, l’exercice de l’activité de « à titre principal : restauration de burgers sur place ou à emporter, et à titre accessoire : vente sur place et à emporter de nuggets, hot-dogs, smoothies, pâtisseries, entrées froides ou chaudes, milk-shakes, à l’exclusion de toute autre activité le tout sous l’enseigne [Adresse 1] » et un loyer annuel variable fixé à 8 % du chiffres d’affaires hors taxes du preneur, ce loyer ne pouvant en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti de 106 904 euros hors taxes et hors charges pour le local et 9 096 euros hors taxes et hors charges pour la terrasse, la société BURGER XL bénéficiant de franchises de loyer durant les trente-six premiers mois.

Par acte d’huissier de justice signifié les 10 et 13 février 2020, la société SECAR a fait signifier à la société BURGER XL un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principals de 47 436,83 euros correspondant aux loyers impayés des 4e trimestre 2019 et 1er trimestre 2020.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 avril 2020, la société BURGER XL a assigné la société SECAR à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment afin qu’il juge de nul effet le commandement de payer et qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la société SECAR.

Selon jugement en date du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société BURGER XL en désignant la SELAS [Y]-GUYOMARD, prise en la personne de Me [Z] [Y], en qualité d’administrateur judiciaire et Me [O] [J] [C] en qualité de mandataire judiciaire.

Décision du 11 Juin 2025

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Puis, par jugement en date du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a converti la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire et nommé Me [O] [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre en date du 22 juillet 2021, le liquidateur a prononcé la résiliation du bail et les clefs ont été restituées par la société BURGER XL le 7 octobre 2021.

La société SECAR a déclaré ses créances de loyer et charges auprès du mandataire judiciaire, lequel a contesté une partie de la créance antérieure à la procédure de sauvegarde judiciaire. Par ordonnance en date du 27 septembre 2023, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg a sursis à statuer dans l’attente du présent jugement.

Inscrite sous le numéro RG 20/03447, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation rendue par le juge de la mise en état le 1er mars 2021 puis d’un rétablissement au rôle le 22 décembre 2022 sous le numéro RG 22/15272.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 09 juin 2023), Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, intervenante volontaire, et la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, demandent au tribunal de :

« Condamner la [Adresse 9] [Localité 7] SECAR à payer à la société Burger XL et à Maître [J] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Burger XL, la somme de 736.000 euros au titre du préjudice subi par la société Burger XL

En tout état de cause

Débouter la société SECAR de sa demande en visant à voir reconnaitre une créance privilégiée au passif de la société Burger XL au titre de sa créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde à hauteur de 34.973,02 euros TTC correspondant aux loyers et charges de la période du 16 mars 2020 au 17 juin 2020 ;

Débouter la société SECAR de sa demande en condamnation de la société Burger XL au paiement de la somme de 93.261,38 euros TTC au titre des créances postérieures correspondant au loyers et charges de la période du 30 octobre 2020 jusqu’au 1er juillet 2021 pour laquelle la société Burger XL n’est redevable d’aucune somme ;

Et plus généralement débouter la société SECAR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la [Adresse 9] [Localité 7] SECAR à payer à la société Burger XL et Maître [J] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Burger XL la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la [Adresse 9] [Localité 7] SECAR en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

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Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions responsives n°2 avec demandes reconventionnelles notifiées par RPVA le 03 novembre 2023), la société SECAR demande au tribunal de :

« 1. A titre principal :

— Débouter la société BURGER XL et son liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment :

• Débouter la société BURGER XL et son liquidateur judiciaire de leur demande visant à voir prononcer la condamnation de la société SECAR en paiement d’une somme de 736.000 euros au titre de dommages et intérêts comme étant mal-fondée, en ce la société SECAR n’a manqué à aucune de ses obligations légales et contractuelles et a agi de bonne foi dans ses rapports contractuels avec la société BURGER XL ;

• Débouter la société BURGER XL et son liquidateur de leur demande visant à voir condamner la société SECAR au remboursement de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Débouter la société BURGER XL et son liquidateur judiciaire de toutes leurs demandes et de leur demande visant à voir prononcer la condamnation de la société SECAR au paiement des entiers dépens ;

2. A titre reconventionnel :

— Reconnaitre la créance privilégiée de SECAR au passif de la société BURGER XL la somme de 100.512,15 euros T.T.C au titre de sa créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde (loyers et charges dus jusqu’au 20 septembre 2020 inclus) avant compensation avec le dépôt de garantie ;

— Ordonner la condamnation de la société BURGER XL prise en la personne de Maître [O] [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire, à payer la somme de 108.433,72 euros T.T.C au titre des créances postérieures à l’ouverture de la procédure collective et reconnaitre le caractère privilégié de cette créance postérieure ;

En tout état de cause :

— Condamner la société BURGER XL représentée par son liquidateur judiciaire à payer à la société SECAR la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la société BURGER XL représentée par son liquidateur judiciaire à payer à la société SECAR les entiers dépens ; ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 13 mars 2025 et mise en délibéré au 04 juin 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 11 juin 2025.

La société BURGER XL n’a pas déposé son dossier de plaidoirie malgré :

— la demande qui lui a été faite aux termes de l’avis de fixation d’audience du 29 janvier 2024 précisant que les conclusions et pièces doivent être adressées au tribunal quinze jours avant l’audience ;

— le rappel qui lui a été adressé par le greffe le 13 mars 2025, lui demandant de transmettre son dossier avant le 28 mars 2025 et lui précisant qu’à défaut, le tribunal rendra sa décision sur les seules pièces adverses.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société BURGER XL en réparation du préjudice subi en raison des manquements de la société SECAR

Sur le fondement des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, exposent que la société SECAR a fait preuve de déloyauté et de mauvaise foi dans la formation du contrat en trompant la société BURGER XL sur l’intérêt et la commercialité des lieux loués. Ils soutiennent également que contrairement à ses engagements, la société SECAR n’a pas réalisé les opérations de promotion indispensables au bon fonctionnement de son point de vente dans la mesure où le local loué nécessitait des efforts particuliers compte tenu des caractéristiques de son l’emplacement excentré, ne lui a pas assuré un flux commercial découlant de la commercialité du centre et n’a pas exécuté la clause de loyer variable de bonne foi en faisant son possible pour ajuster le loyer au volume de chiffre d’affaires réalisable dans le local loué.

En vertu des articles 1709 et 1719 du code civil, Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et la société BURGER XL prétendent que la société SECAR a manqué à son obligation de délivrance, laquelle s’étend aux qualités essentielles qu’elle visait dans la plaquette de commercialisation du centre commercial.

Enfin, Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et la société BURGER XL font valoir que la société SECAR est responsable de la situation de liquidation judiciaire dans laquelle se trouve cette dernière. Elles considèrent que le préjudice subi par la société BURGER XL s’évalue à la perte de marge commerciale au 31 mars 2020 (76 000 euros), outre la perte des aménagements et agencements (600 000 euros) et un trouble commercial (60 000 euros), soit une somme totale de 736 000 euros.

La société SECAR expose n’avoir commis aucun manquement ou violation du bail qui pourrait justifier la réparation d’un quelconque préjudice.

En vertu de l’article 1104 du code civil, la société SECAR soutient qu’il n’existe aucune discordance entre la description des locaux qu’elle a faite à la société BURGER XL avant la conclusion du bail, ni de discordance entre la conclusion du bail et la réalité.

Elle ajoute que l’attractivité du centre commercial et sa commercialité sont incontestables ainsi que les moyens qu’elle met en oeuvre pour y parvenir. Elle souligne que l’article 1719 du code civil ne lui impose pas de garantir la commercialité du centre commercial et, subsidiairement, que la société BURGER XL ne démontre pas une faible ou une baisse d’attractivité du centre commercial depuis qu’elle a pris à bail les locaux, ni un manquement de sa part à ce titre.

De plus, la société SECAR explique avoir appliqué les stipulations du contrat relatives à la fixation du loyer et n’avoir eu aucune obligation, contractuelle ou légale, d’ajuster le loyer en raison des difficultés que la société BURGER XL aurait rencontrées.

Subsidiairement, la société SECAR considère que la société BURGER XL ne rapporte la preuve ni du préjudice qu’elle prétend avoir subi ni d’un lien de causalité avec un prétendu manquement de sa part à ses obligations légales ou contractuelles.

Sur ce,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 indique que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1709, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant en matière de responsabilité contractuelle que l’octroi de dommages-intérêts est conditionné à l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à une de ses obligations.

a) Sur les manquements de la société SECAR au devoir de loyauté contractuelle

Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et la société BURGER XL ne rapportent pas la preuve de la discordance qui selon eux aurait existé entre la présentation que la société SECAR aurait faite des locaux loués et de leur commercialité préalablement à la conclusion du contrat de bail, et la réalité à laquelle la société BURGER XL aurait été confrontée postérieurement à son entrée dans les lieux.

Elles ne rapportent pas davantage la preuve que la société SECAR aurait manifestement trompé la société BURGER XL sur l’intérêt et la commercialité des lieux loués ainsi qu’elle le soutiennent.

En outre, le contrat de bail n’étant pas produit il n’est nullement établi que la société SECAR avait l’obligation de réaliser des opérations de promotion indispensable au bon fonctionnement de l’activité de la société BURGER XL compte tenu de l’emplacement de son local, que la société SECAR s’était engagée à assurer un flux de clientèle à la société BURGER XL ainsi qu’à ajuster le loyer par rapport au chiffre d’affaires réalisé.

La société SECAR cite au contraire :

— l’article 12.5 du contrat de bail qui stipulerait que « Le Preneur reconnait que le Bailleur et son mandataire ne sauraient engager leur responsabilité au titre des Opérations de Promotion et d’Animation du Centre, quels que soient les moyens mis en œuvre […]. Le Bailleur et son mandataire ne sauraient en particulier assumer une quelconque responsabilité liée aux effets des Opérations d’Animation et de Promotion sur l’activité exercée par le Preneur dans les Locaux ou sur l’état de la commercialité du Centre et le Preneur les dégage de toute responsabilité à ce titre. Le présent engagement est pour le Bailleur un élément déterminant du Bail, s’imposant au Preneur et à ses cessionnaires successifs pour la durée du Présent Bail et de ses prorogations et renouvellements » et qui interdirait ainsi au locataire de remettre en cause l’efficacité des opérations de promotion et d’animation du centre commercial réalisées par le bailleur ;

— l’article 3.8 du contrat de bail qui indiquerait que : « le Preneur renonce expressément à se prévaloir des dispositions de l’article 1723 du Code civil, le Bailleur et/ou l’Entité Collective de Gestion se réservant la possibilité de modifier unilatéralement les locaux du Centre (à l’exception des Locaux, sous réserve des dispositions de l’Article 14), leur accès, les flux de clientèle, le mail, les surfaces communes ou à usage collectif, les emplacements de parking, la disposition des commerces, cette liste n’étant pas limitative, sans que le Preneur puisse formuler une quelconque réclamation de ce chef. » et qui permettrait ainsi au bailleur d’organiser les flux de clientèle sans que le preneur puisse s’opposer à sa décision et rechercher sa responsabilité.

b) Sur les manquements de la société SECAR à ses obligations locatives

Il est acquis que si le bailleur, propriétaire d’un centre commercial, est tenu d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée, en l’absence de clause spécifique, il n’est tenu d’aucune obligation de maintien d’un environnement commercial favorable au preneur.

En l’espèce, Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL ne rapportent pas la preuve que le contrat de bail imposait à la société SECAR de lui assurer une commercialité du centre permettant l’exploitation pérenne du fonds de la société BURGER XL.

En outre, elles ne rapportent pas la preuve que la qualité du centre commercial n’était pas celle qui leur avait été annoncée préalablement à la conclusion du contrat, ni que le plan prévisionnel de la société BURGER XL aurait été établi sur la base d’une commercialité erronée.

*****

Par conséquent, la demande de Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et de la société BURGER XL représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, de condamnation de la société SECAR à leur payer la somme de 736 000 euros en réparation du préjudice subi par la société BURGER XL sera rejetée.

2- Sur les demandes de la société SECAR d’inscription de sa créance de loyers et charges au passif de la liquidation judiciaire et de condamnation au paiement

Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et la société BURGER XL représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, contestent devoir les loyers et charges des périodes du 16 mars au 17 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 1er juillet 2021. Elles se déclarent fondées à opposer à la société SECAR une exception d’inexécution en raison du manquement de celle-ci à son obligation de délivrance pour les périodes pendant lesquelles son local était fermé par suite des décisions administratives prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19. Elles soulignent qu’en ce qui concerne le troisième confinement, les mesures administratives ont été décidées, non pas de façon générale et nationale, mais au cas par cas, par les préfets, en fonction de la situation sanitaire de chaque région et qu’elles portaient directement sur le centre commercial, en raison de sa superficie, et non de l’activité du preneur. Elles ajoutent que l’exploitation de la société BURGER XL, alors même qu’elle était théoriquement autorisée par les textes règlementaires (vente à emporter) était rendue impossible par la fermeture du centre commercial, quelle que soit la période de confinement concernée. Selon elles, il ressort du décompte produit par la société SECAR que la société BURGER XL ne serait pas redevable d’une somme totale de 128 234,40 euros.

La société SECAR expose avoir déclaré, en application de l’article L622-16 du code de commerce, au passif de la société BURGER XL une créance de 100 512,15 euros TTC à titre privilégié et arrêtée au 20 septembre 2020, correspondant à l’arriéré de loyer et charges dû par la société BURGER XL avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire. Elle soutient que cette somme doit être compensée avec le dépôt de garantie ainsi que le prévoit le contrat de bail et que le permet l’article 1348-2 du code civil, nonobstant la procédure collective en cours. Elle considère également que les deux dettes sont connexes et que leur compensation est autorisée par l’article L.622-7 du code de commerce.

La société SECAR explique également avoir déclaré une somme de 42 570,84 euros TTC au titre des loyers et charges échus postérieurement au jugement de sauvegarde judiciaire et jusqu’à la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire ainsi qu’une somme de 65 862,88 euros TTC au titre de sa créance postérieure au jugement de conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire.

En ce qui concerne l’exception d’inexécution invoquée par Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL, la société SECAR fait valoir qu’au regard de la jurisprudence désormais constante et bien établie de la Cour de cassation, celles-ci ne sont pas fondées à contester l’exigibilité des loyers échus pendant la crise sanitaire au motif d’un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance du fait des mesures gouvernementales qui ont entraîné la fermeture administrative ou les restrictions d’accès au public de certains établissements. Elle ajoute que ni le centre commercial ni les locaux loués n’ont fait l’objet d’une fermeture administrative durant la crise sanitaire qui aurait empêché la société BURGER XL d’accéder à ses locaux et de les occuper.

Sur ce,

a) Sur l’exigibilité des loyer et charges des périodes du 16 mars au 17 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 1er juillet 2021

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 même code oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution le déchargeant du paiement du loyer que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, les mesures administratives de fermeture prises au cours des périodes du 16 mars au 17 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 1er juillet 2021 ont été édictées afin de garantir la santé publique et constituaient des mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. L’éventuelle impossibilité d’exploiter le local ne pouvait donc qu’être due au seul fait du législateur, sans pouvoir être imputable au bailleur.

En outre, Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL n’expliquent pas pour quelle raison il serait nécessaire de distinguer selon que les mesures ont été prises à l’échelle nationale ou locale pour apprécier l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Enfin, elles ne contestent pas que pendant la période litigieuse, la société SECAR a bien tenu les locaux loués à la disposition de la société BURGER XL et ne rapportent pas la preuve que cette dernière n’a pu avoir accès aux locaux en raison de la fermeture du centre commercial.

Il est relevé que Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL ont d’ailleurs fait valoir à l’appui de leur précédente demande de réparation de préjudice que les locaux loués étaient distincts du centre commercial, ce que confirme la société SECAR en précisant qu’ils bénéficient d’une entrée indépendante de celle du centre commercial et en citant le contrat de bail qui indiquerait que « Le Bailleur a décidé de créer de nouvelles surfaces commerciales d’une surface totale de 384 m2 à l’extérieur du centre commercial BELLE EPINE. Le local et la terrasse y attenante objets du présent bail se situeront dans cette création de surface de 384 m2.». Ainsi une éventuelle fermeture du centre commercial n’aurait pas empêché la société BURGER XL d’accéder aux locaux loués.

La société SECAR démontre en outre que le centre commercial est resté ouvert durant la période de crise sanitaire afin de permettre l’accès du public aux commerces considérés comme essentiels qui s’y trouvaient.

Par conséquent, les loyers des périodes du 16 mars au 17 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 1er juillet 2021 sont exigibles.

b) Sur le paiement des créances

Selon l’article L.622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire.

Selon l’article L.622-7 I du même code, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17.

L’article L.622-17 prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code

— Sur la créance de 100 512,15 euros TTC antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde (loyer et charges dus jusqu’au 20 septembre 2020 inclus)

La société SECAR justifie avoir déclaré auprès de Me [O] [J] [C], par lettre en date du 25 novembre 2020, une créance de 100 512,15 euros TTC correspondant aux loyer et charges restés impayés antérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde (loyers et charges dus jusqu’au 20 septembre 2020 inclus).

Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL ne contestent pas le montant de cette dette, laquelle paraît justifiée au regard du décompte et des factures produits par la société SECAR.

Par conséquent, il sera ordonné l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, de la créance de la société SECAR d’un montant de 100 512,15 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer et charges dû par la société BURGER XL au 20 septembre 2020.

— Sur la créance de 108 433,72 euros TTC postérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde

La société SECAR justifie avoir demandé à Me [O] [J] [C], par lettre en date du 17 mai 2021, le paiement :

— d’une somme de 42 570,84 euros TTC correspondant aux loyer et charges échus postérieurement au jugement de sauvegarde judiciaire et jusqu’à la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, soit pour la période du 21 septembre 2020 inclus au 24 janvier 2021 inclus),

— une somme de 65 862,88 euros TTC correspondant aux loyer et charges échus postérieurement au jugement de conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, soit pour la période du 25 janvier 2021 au 31 juillet 2021 inclus,

soit une somme totale de 108 433,72 euros TTC.

Me [O] [J] [C] et la société BURGER XL ne contestent pas davantage le montant de la dette de la société BURGER XL pour cette période, laquelle paraît justifiée au regard des décomptes et des factures produits par la société SECAR.

Cette créance de loyer et charges étant née régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure collective en contrepartie de la délivrance les locaux loués pendant cette période mais n’ayant pas été payée à l’échéance, elle doit être payée par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, et dans les conditions fixées à l’article L.622-17 du code de commerce.

Dès lors, la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, sera condamnée à payer à la société SECAR, à titre privilégié, la somme de 108 433,72 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges dû par la société BURGER XL pour la période du 21 septembre 2020 inclus au 31 juillet 2021 inclus.

3- Sur les demandes accessoires

Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En outre, l’équité commande de la condamner à payer à la société SECAR la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de condamnation de la société SECAR à lui payer la somme de 4 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et de la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, de condamnation de la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR à leur payer la somme de 736 000 euros en réparation du préjudice subi par la société BURGER XL ;

Ordonne l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, de la créance de la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR d’un montant de 100 512,15 euros TTC (cent mille cinq cent douze euros et quinze centimes TTC) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû par la société BURGER XL au 20 septembre 2020 ;

Condamne la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, à payer à la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR , à titre privilégié, la somme de 108 433,72 euros TTC (cent huit mille euros quatre cent trente trois euros et soixante douze centimes TTC) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû par la société BURGER XL pour la période du 21 septembre 2020 inclus au 31 juillet 2021 inclus ;

Condamne la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, aux dépens ;

Condamne la société BURGER XL, représentée par Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, à payer à la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Me [O] [J] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BURGER XL, et de la société BURGER XL de condamnation de la société [Adresse 8] [Localité 7] SECAR à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 11 Juin 2025

Le Greffier P/ Président empêché

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER