TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e DE ANGELIS, [N]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05160 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65AX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur, [C], [E]

né le 06 Avril 1970 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [Y], [J]

née le 18 Novembre 1968 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [T], [R]

né le 10 Septembre 1965 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 10 février 2015 Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] a consenti à Monsieur, [T], [R] un bail d’habitation portant sur un appartement avec jouissance de 30m2 de terrasse privative et un box garage fermé en sous-sol portant le numéro 34, situé, [Adresse 3],, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 780 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés, en conséquence, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur, [T], [R] le 16 mai 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4492,30 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 19 mai 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] ont fait assigner Monsieur, [T], [R] devant le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 7197,25 euros due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux , toute échéance commencée étant due; l’autorisation de la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de Monsieur, [T], [R] des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais de Monsieur, [T], [R], en un lieu désigné par celui-ci, et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix des requérants et aux frais, risques et périls exclusifs du requis, avec sommation pour ce dernier d’avoir à les retirer ;

Subsidiairement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés,

dire et juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur, [T], [R] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef, et dire qu’en pareille hypothèse il sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus, et révisable selon les stipulations contractuelles, jusqu’à complète libération des lieux

En tout état de cause

sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ;L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026, date à laquelle Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant sa créance au 1er janvier 2026, à la somme de 12484,56 euros ;

Monsieur, [T], [R], cité par acte remis à étude et avisé du renvoi n’a pas comparu et n’a pas été représenté, son avocat n’intervenant plus dans ses intérêts ;

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 24 septembre 2025 a été dénoncée le 25 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 13 novembre 2025.

Il est rappelé que le signalement des impayés à la CAF ou la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposé à peine de nullité pour les bailleurs personnes physiques, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] justifient par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023 et par l’avis de taxes foncières pour l’année 2025, être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent, Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] sont recevables en leurs demandes.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur, [T], [R] le 16 mai 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4492,30 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juillet 2025 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur, [T], [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur, [T], [R] est tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 821,65 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de leur créance actualisée à la somme de 12484,56 euros au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur, [T], [R] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 12484,56 euros au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, Monsieur, [T], [R] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 12484,56 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [T], [R] qui n’a pas comparu n’a pas sollicité de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire et il ressort du décompte produit que la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement, ni suspendre les effets de la clause résolutoire;

En conséquence Monsieur, [T], [R] étant occupant sans droit ni titre depuis 16 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [T], [R] qui succombe sera condamné aux dépens ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur, [T], [R] à payer à Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J] recevables en leurs demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 juillet 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties, au 16 juillet 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur, [T], [R] de libérer les lieux appartement et box garage fermé en sous-sol portant le numéro 34, situés, [Adresse 5], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur, [T], [R] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux appartement et box garage fermé en sous-sol portant le numéro 34, situés, [Adresse 5], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 821,65 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [T], [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Monsieur, [T], [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J], la somme de 12484,56 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur, [T], [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J], l’indemnité d’occupation mensuelle de 821,65 euros, à compter du 5 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

CONDAMNONS Monsieur, [T], [R] à payer à Monsieur, [C], [E] et Madame, [Y], [J], la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur, [T], [R] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE