TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 21 Mai 2026

Dossier N° RG 23/05111 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J4U7

Minute n° : 2026/170

AFFAIRE :

[Z] [F], [H] [D] épouse [F] C/ [J] [A], [E] [A] épouse [Q], [X] [B]

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT, greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026, prorogé le 21 mai 2026.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Maud SECHER

Maître [L] [C]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

Madame [H] [D] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [E] [A] épouse [Q]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [X] [B]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 10,12, et 21 juillet 2023, les époux [F] faisaient assigner les consort [A] et Me [B], notaire sur le fondement des articles 1110 et suivants du code civil.

Les époux [F] exposaient avoir signé une promesse de vente avec les défendeurs le 4 août 2022 avec les consorts [I], par laquelle ils se portaient acquéreurs d’une maison à usage d’habitation à [Localité 2] pour la somme de 360 000 €.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 36 000 € était prévue contractuellement, et la somme de 18 000 € était séquestrée par leurs soins en l’étude de Maître [M], notaire.

Les époux [F] étaient autorisés à déposer une demande de permis de construire aux fins d’agrandissement de la bâtisse existante et de construction d’une annexe indépendante.

Un refus leur était opposé par les services d’urbanisme en raison de l’absence de poteau incendie à proximité. Le bien immobilier objet de la promesse n’étant pas muni d’un tel dispositif le projet des époux [F] ne pouvait donc être envisagé sans remédier à cette situation.

La société [Adresse 5] chiffrait l’installation à 6700 € minimum outre un abonnement annuel de 1000 €, demandant préalablement l’accord des propriétaires des terrains qui seraient traversés par les canalisations. Un nombre important d’arbres à abattre et l’impraticabilité du chemin par les engins portaient le coût des travaux à 27 500 € à condition que le terrain soit sans rocher et sans arbre ce qui n’était pas le cas.

L’alternative consistant en la mise en place d’une réserve d’eau de 120 m³ minimum exigée par l’arrêté préfectoral nécessitait de réaliser un abri maçonné et une aire d’accessibilité pour les pompiers, d’un coût aussi élevé.

Dans ces conditions les époux [F] avaient indiqué aux vendeurs qu’ils n’entendaient pas poursuivre la vente.

Ils avaient demandé le remboursement de la somme de 18 000 € séquestrés entre les mains du notaire, en vain. La mise en demeure de leur conseil était restée sans effet, les vendeurs ayant au contraire demandé au notaire que la somme de 36 000 € leur soit versée.

La condition suspensive de droit commun visée à la promesse de vente du 4 août 2022, constituée par l’absence de charge imprévue, n’ayant pas été réalisée, les époux [F] demandaient au tribunal d’ordonner la restitution du dépôt de garantie à savoir la somme de 18 000 € , et la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 5000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025 les époux [F] rappelaient que leur projet de construction était connu de toutes les parties, la promesse prévoyant un article relatif à l’autorisation de dépôt d’un permis de construire. Il était manifeste qu’il s’agissait d’une condition essentielle de leur consentement à se porter acquéreurs.

Le fait que l’obtention du permis de construire ne figure pas à l’acte au titre des conditions suspensives était inopérant à démontrer qu’il ne s’agissait pas d’un point dirimant. Au surplus ce n’était pas l’absence de délivrance du permis de construire qui était en question mais bien la mise en échec de tout projet d’agrandissement en raison de la charge grevant le fonds.

Il était stipulé à la promesse de vente que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autre ne devaient pas révéler de servitude, de charges, ni de vice non indiqué aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entendait lui donner.

En l’occurrence cette charge résultait d’un arrêté préfectoral en date du 8 février 2017 portant approbation du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du Var, s’appliquant à toute nouvelle construction. Il ne s’agissait pas d’un texte réglementaire récent facilement consultable. Cet arrêté s’adressait aux maires, directeurs d’établissement, sapeurs-pompiers et non au grand public.

Il ne pouvait être raisonnablement reproché aux époux [F] de n’en avoir pas pris connaissance avant de signer la promesse de vente.

Ils demandaient en conséquence la restitution de la somme de 18 000 € séquestrée en l’étude de Maître [M], la non réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive.

N’ayant commis aucune faute, et attendant depuis janvier 2023 la restitution du montant susvisé, ils demandaient que celle-ci soit ordonnée, à titre principal au motif que la condition suspensive visée à la promesse de vente n’avait pas été réalisée, à titre subsidiaire au motif que la promesse de vente du 4 août 2022 était nulle pour réticence dolosive des vendeurs, à titre plus subsidiaire au motif une erreur avait entaché leur consentement.

Ils sollicitaient en tout état de cause que les consorts [A] – [B] soit condamnés in solidum à leur verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 5000 € de frais irrépétibles, et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 novembre 2025 les consorts [A] et [B] exposait que la promesse de vente ne prévoyait pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ou d’une autorisation d’urbanisme. Les bénéficiaires avaient été autorisés à déposer une demande de permis de construire pour un agrandissement de 30 m² de la maison existante et la construction d’une annexe indépendante de 49 m².

À la suite du dépôt de la demande en date du 29 juillet 2022, le maire de la commune avait rendu un arrêté de refus de permis de construire en date du 2 septembre 2022, visant notamment la desserte par un poteau incendie ou un dispositif de lutte contre l’incendie sécurisé et de capacité suffisante, ainsi qu’un défaut de justificatif de l’existence légale de l’habitation et de la piscine, le défaut d’adaptation et d’insertion du projet dans l’environnement agricole, des incohérences du projet, le défaut d’attestation de conformité du projet d’assainissement non collectif.

Les acquéreurs ayant fait connaître qu’ils entendaient pas poursuivre l’acquisition, la vente n’avait pas été régularisée dans le délai prévu, soit avant le 15 novembre 2022, de sorte qu’elle était devenue caduque.

La promesse ne prévoyant pas de condition suspensive relative à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, les concluants soutenaient que les motifs du refus de permis de construire étaient inopérants, que le dépôt de garantie n’avait pas à leur être restitué, et qu’au contraire les époux [F] étaient redevables de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité, soit la somme de 36 000 € outre intérêts.

Ils objectaient que le PLU, l’arrêté préfectoral du 8 février 2017, et le règlement de départemental de lutte contre les incendies ne pouvaient constituer une charge ou un vice non indiqué dans la promesse de vente grevant l’immeuble et de nature en diminuait sensiblement la valeur ou à rendre le bien impropre à sa destination, s’agissant de réglementations dont la connaissance était présumée et que les acquéreurs ne pouvaient ignorer. Ils observaient que les acquéreurs étaient accompagnés d’un architecte dès avant la signature de la promesse de vente.

Ceux-ci ne pouvaient de bonne foi prétendre que l’obtention d’un permis de construire aurait été une condition essentielle de leur consentement puisqu’ils n’en avaient pas fait une condition suspensive.

L’absence de desserte par un dispositif de lutte contre l’incendie n’était pas un vice juridique au sens de la clause dont se prévalaient les acquéreurs, ni indices de nature à diminuer la valeur du bien ou à le rendre impropre à sa destination.

L’absence de dispositif de lutte contre l’incendie ne conditionnait que l’obtention du permis de construire et pas l’habitabilité du bien.

Le coût de l’installation de ce dispositif était inopérant dans la mesure où l’obtention du permis de construire n’était pas une condition suspensive. Il s’agissait d’un aléa accepté. Au surplus les devis produits par les acquéreurs n’étaient pas probants.

Concernant l’impossibilité de reconstruction à l’identique en cas de sinistre, l’article L 111 – 15 du code de l’urbanisme permettaient cette reconstruction dans le délai de 10 ans à la suite de la destruction de la démolition de l’ouvrage.

Les concluants n’avaient pas à communiquer aux acquéreurs les informations contenues dans le PLU et les règlements administratifs et avaient respecté leur obligation d’information.

Ils avaient obtenu postérieurement à la promesse de vente le certificat de non contestation de conformité des travaux en date du 21 mars 2023 et l’avaient communiqué aux acquéreurs. Ils les avaient informés aux termes de la promesse de vente qu’ils devraient faire procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation sanitaire non collective dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente.

Aucune réticence dolosive ne pouvait leur être reprochée.

Quant à l’erreur, en l’absence de condition suspensive relative à la délivrance du permis de construire, les acquéreurs ne pouvaient soutenir que celle-ci était déterminante de leur consentement.

La vente n’ayant pas été régularisé dans le délai prévu avant le 15 novembre 2022, les concluants s’estimaient bien fondés à réclamer l’indemnité d’immobilisation de 36 000 €, les 18 000 € consignés devant être libérés entre leurs mains, et les époux [F] devant être condamnés à leur verser la somme complémentaire de 18 000 € assortis des intérêts légaux à compter du 15 novembre 2022 au titre du solde de l’indemnité d’occupation, outre la somme de 5000 € pour leur résistance abusive, la somme de 6000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civil, et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 14 novembre 2025 par ordonnance en date du 17 mars 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse de vente

La promesse de vente en date du 4 août 2022 précise que le bien est accessible depuis la route départementale 70, puis par un chemin d’exploitation depuis des temps anciens.

Le bien avait fait l’objet d’un permis de construire délivré le 7 décembre 1965, puis d’un permis de construire pour l’addition d’un bâtiment annexe en date du 5 février 1972, d’un permis de construire pour extension délivré le 20 novembre 1987, et d’un 4e permis de construire modificatif pour extension délivré le 8 juillet 1988. Il était précisé que les deux derniers permis relatifs à l’extension n’avaient pas fait l’objet de la délivrance d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie.

Ces ouvrages ont été édifiés avant la réforme de la défense extérieure contre l’incendie (DECI) instituée par la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, dite loi Warsmann dont l’article 77, codifié à l’article L2213 – 32 du code général des collectivités territoriales a donné compétence au maire pour assurer la défense incendie, et la parution du décret n° 2015-235 du 27 février 2015 relatif à la défense extérieure contre l’incendie.

L’article R. 2225-3 du code général des collectivités territoriales dispose désormais qu’un référentiel du règlement départemental DECI (RDDECI) fixe pour chaque département les règles, dispositifs et procédures de défense extérieure contre l’incendie et qu’il caractérise les différents risques présentés par l’incendie, en particulier des différents types de bâtiment, d’habitat, ou d’urbanisme. Ce règlement est élaboré par le service départemental d’incendie et de secours en application des dispositions de l’article L. 1424-2 du code général des collectivités territoriales, en concertation avec les maires et l’ensemble des acteurs concourant à la défense extérieure contre l’incendie. Il prend en compte les risques particuliers à l’échelle locale.

Ces prescriptions sont strictement appliquées, le maire engageant sa responsabilité personnelle, de même que les responsables des services incendie.

La motivation de l’arrêté de refus de permis de construire du maire de [Localité 2] démontre que les autorisations d’urbanisme délivrées aux auteurs des consorts [A] – [B] ne pourraient plus l’être en l’état de la nouvelle réglementation.

Les époux [F] ont recherché des solutions en concertation avec la commune. Néanmoins l’accès par le chemin d’exploitation, la nature du terrain, la nécessité de l’obtention préalable de l’accord des propriétaires des terrains pour le passage des canalisations d’eau alimentant le poteau incendie rendaient impossible la finalisation du projet dans un délai raisonnable, et en tout cas, impossible avant la réitération de l’acte authentique. Le coût de l’opération selon la société [Adresse 5] ne pouvait être inférieur à la somme de 30 000 € ce qui représentait près de 10 % du montant de la vente.

La réalisation de l’abri maçonné destiné à abriter une citerne souple et de l’aire de retournement pour le véhicule des pompiers présentait les mêmes difficultés techniques eu égard à la nature du terrain et à son accessibilité. Les époux [F] produisent un devis d’un montant de 99 406,18 €. À supposer comme le soutiennent les défendeurs que ce devis se situe dans une fourchette haute, le coût des travaux ne pouvait être inférieur à 50 000 €.

Ainsi que l’expose leur conseil dans le courrier adressé aux défendeurs en date du 3 janvier 2023 les difficultés techniques, juridiques, et le coût de l’installation les ont conduits à renoncer à l’acquisition.

La promesse de vente stipulait que le bénéficiaire souhaitait déposer un permis de construire lequel n’était pas soumis à condition suspensive de son obtention. Les vendeurs donnaient d’ores et déjà leur autorisation de le déposer.

Les vendeurs soulignent à juste titre que les acquéreurs n’ont pas fait de l’obtention du permis une condition suspensive dont la non réalisation aurait entraîné la caducité de la promesse.

Toutefois ce n’est pas l’obtention du permis de construire elle-même qui est en cause, ce sont les sujétions qui grèvent les conditions de son obtention.

Si une obligation générale d’information précontractuelle pèse sur les vendeurs, qui concerne aussi les règles particulières d’urbanisme, aucun élément du dossier ne permet de mettre en cause leur bonne foi. N’habitant pas sur place, ils ne pouvaient guère être sensibilisés au risque incendie et aux installations nécessaires à la lutte contre ce danger.

La bonne foi des acquéreurs ne peut davantage être soupçonnée.

Il a été stipulé à l’acte de vente au paragraphe intitulé « Conditions suspensives de droit commun » que celles-ci sont stipulées en faveur du bénéficiaire de la promesse de vente qui serait seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne devaient pas révéler de servitude, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble, en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entendait lui donner.

Si la réglementation incendie ne constitue pas à proprement parler une servitude d’urbanisme, elle constitue une charge grevant le fonds, en raison du coût induit de la mise en conformité, des difficultés techniques, et du caractère aléatoire de l’accord des propriétaires de parcelles. Elle obère fortement la constructibilité du bien, à laquelle aucun acquéreur ne peut être indifférent, qu’il ait stipulé une condition suspensive d’autorisation d’urbanisme ou pas.

Elle entre bien dans le champ des conditions suspensives de droit commun stipulées au bénéfice des acquéreurs, dont la non réalisation entraîne l’extinction de l’obligation, à moins que ceux-ci n’aient renoncé à s’en prévaloir.

Dans ces conditions il sera fait droit à la demande des époux [F] tendant à la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [F] attentent de la restitution du dépôt de garantie depuis janvier 2023, malgré la démarche amiable de leur conseil. Toutefois les vendeurs ont pu estimer être dans leur droit. Il n’est établi à leur encontre ni intention de nuire, ni témérité.

Ce chef de demande est donc rejeté.

Sur les dépens

Les défendeurs sont condamnés in solidum à régler les dépens avec distraction au profit de Maître [L] Durand avocat.

Sur les frais irrépétibles

Les défendeurs sont condamnés in solidum à verser aux époux [F] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la restitution entre les mains de M. [Z] [F] et Mme [H] [D] épouse [F] de la somme de 18000 € séquestrée par l’office notarial à titre de dépôt de garantie dans les délais de 8 jours suivant la signification du présent jugement,

Condamne in solidum M. [J] [A] et Mmes [E] [A] épouse [Q] et [X] [B] aux dépens de l’instance,

Condamne in solidum M. [J] [A] et Mmes [E] [A] épouse [Q] et [X] [B], à verser à M. [Z] [F] et Mme [H] [D] épouse [F] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civil,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT