TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e Véronique BENTOLILA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/06075 – N° Portalis DBW3-W-B7G-23E4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [C], domiciliée : chez SAS LAUGIER-FINE, [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [E]

né le 07 Avril 1978 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représenté par M^e Véronique BENTOLILA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 30 mai 2017 et ayant pris effet le 1er juin 2017, Madame [C] [V] représentée par son mandataire le Cabinet LAUGIER-FINE a consenti à Monsieur [E] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] – [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 570 euros, outre 160 euros au titre des provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [E] [X] le 26 avril 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3676,80 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 27 avril 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2022, dénoncé le 07 novembre 2022 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [C] [V] a fait assigner en référé Monsieur [E] [X], afin d’obtenir

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5800 euros due au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 30 septembre 2022;le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges;sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que frais d’expulsion, de garde-meuble etc;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mai 2023 et après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, Madame [C] [V] et Monsieur [E] [X] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Madame [C] [V] a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6298,90 euros au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

Monsieur [E] [X] qui ne conteste pas la dette, a rappelé avoir effectué un règlement de 9700,22 euros le 07 août 2023 mais avoir perdu son emploi peu de temps après ; il a sollicité des délais de paiement en proposant de régler la dette locative selon un échéancier à hauteur de 200 euros par mois ; il a expliqué avoir signé le 23 février 2024 une promesse d’embauche pour un contrat à durée indéterminée moyennant un salaire mensuel de 2000 euros brut jusqu’au 31 octobre 2025 ;

Monsieur [E] , au regard de sa nouvelle situation sollicite un délai jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter le logement ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 04 novembre 2022 a été dénoncée le 07 novembre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux moins au moins avant l’audience initiale du 04 mai 2023.

Par ailleurs, Madame [C] [V] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce,

Par conséquent Madame [C] [V] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mai 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [X] le 26 avril 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3676,80 euros au titre des loyers et charges impayés;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juin 2022 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [X] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [E] [X] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 771,22 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Madame [C] [V] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’impôt taxe foncière pour 2023 et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 6298,90 euros au 1er avril 2024 ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 45,35 euros (5x9,07 €) correspondant à des frais de prélèvement impayés ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, à la somme de 6253,55 euros ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6253,55 euros au 1er avril 2024, Monsieur [E] [X] sera condamné à payer à Madame [C] [V] la somme de 6253,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] a rappelé avoir effectué un règlement de 9700,22 euros le 07 août 2023 mais avoir perdu son emploi peu de temps après ; il a sollicité des délais de paiement en proposant de régler la dette locative selon un échéancier à hauteur de 200 euros par mois ; il a expliqué avoir signé le 23 février 2024 une promesse d’embauche pour un contrat à durée indéterminée moyennant un salaire mensuel de 2000 euros brut jusqu’au 31 octobre 2025 ;

Il est relevé que, si Monsieur [E] [X] justifie de sa situation personnelle et financière et parait de bonne foi, sa situation ne lui a pas permis de reprendre le paiement du loyer, le dernier versement étant intervenu au mois de novembre 2023 ; il s’ensuit que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas respectée , ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleur et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Monsieur [E] [X] sollicite en l’espèce, l’octroi d’un délai soit jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter les lieux ;

Il résulte des pièces de la procédure que le locataire paraît être de bonne foi, que c’est la perte d’emploi de Monsieur [E] qui l’a mis en difficulté, Monsieur justifiant du paiement d’indemnités journalières et d’une promesse d’embauche récente ; qu’il est nécessaire pour lui de trouver une solution de relogement mais il est relevé que Monsieur [E] [X] ne justifie au jour de l’audience d’aucune diligence en vue de son relogement, aucune demande de logement social n’a été déposée alors que le dernier versement date du mois de novembre 2023 et que la dette locative s’élève à plus de 6000 euros;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, et du délai de fait de près d’un an dont a bénéficié le locataire depuis la date de l’assignation, la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [X] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [E] [X] à payer à Madame [C] [V] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Madame [C] [V] recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 26 juin 2022 ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [X] de sa demande tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [X] de libérer les lieux loués sis [Adresse 4] – [Localité 3], dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [C] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que passé ce délai, et à l’expiration d’un délai de DEUX mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [X] de sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 771,22 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [E] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à payer à Madame [C] [V] la somme de 6253,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à payer à titre provisionnel à Madame [C] [V] la somme de 771,22 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à payer à Madame [C] [V] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE