TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :19/11/24

à :Madame [E] [B]

Madame [D] [B]

Madame [V] [B] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :19/11/24

à :Maître Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TS4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 18 novembre 2024

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet HABRIAL SAS – Sis [Adresse 2]

représenté par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDERESSES

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Décision du 18 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TS4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] sont propriétaires des lots n°27 et 33 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice des 21 mars et 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le cabinet HABRIAL (devenu depuis le cabinet FONCIA HABRIAL) a fait assigner Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  5 449,72 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023,

—  796 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie et que les copropriétaires ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour impayés. Il précise que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité entre les indivisaires d’un même lot.

À l’audience du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a actualisé sa créance principale à la somme de 949,72 euros, compte-tenu des règlements intervenus depuis l’assignation, et a maintenu ses autres demandes.

Assignées à étude, Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] ainsi que l’origine de propriété,

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 à la somme de 2 105,72 euros dont 949,72 euros de charges de copropriété et travaux impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2022, 13 mars 2023 et 23 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023 et 2024 ainsi que le fonds travaux et les travaux suivants : réfection du pignon du bâtiment B (assemblée générale du 29 mars 2022, résolution n° 4), réfection du collecteur [Localité 8]/EV/EP dans la cour (assemblée générale du 13 mars 2023, résolution n°14), réfection du sol de la cour y compris étanchéité (même assemblée générale, résolution n°18), réfection du mur du local de Madame [P] (même assemblée générale, résolution n°23), réfection du mur de façade du bâtiment B (même assemblée générale, résolution n°27), travaux de curage de la canalisation entartrée du bâtiment B (même assemblée générale, résolution n°31), travaux de renforcement du plancher haut de l’appartement de Monsieur [L] (assemblée générale du 23 juin 2023, résolution n°5),

— les attestations de non recours concernant les trois procès-verbaux,

— les différents appels de fonds adressés à Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,

— les mises en demeure de payer adressées par le syndic de copropriété à l’indivision [B] par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 février, 7 septembre et 28 novembre 2023 (avec l’avis de non distribution adressé par les services postaux),

— la mise en demeure de payer adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2023 (avec l’accusé de réception),

— le règlement de copropriété comportant à l’article 15 une clause de solidarité pour les copropriétaires indivis au titre du règlement des charges de leurs lots,

— le contrat de syndic.

Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, il y a lieu d’imputer les règlements comptabilisés le 30 avril 2024 de 3 000 euros et le 3 juin suivant de 1 500 euros sur la dette la plus ancienne.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 949,72 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter à compter de l’assignation en l’absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 5 449,72 euros en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il sera rappelé que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B], copropriétaires solidaires, doivent être condamnées solidairement à supporter la dette.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, en application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais des mises en demeure de payer du 9 février 2023 (52 euros), 7 septembre 2023 (52 euros) et du 28 novembre 2023 (62 euros) soit la somme de 166 euros.

S’agissant des frais au titre des frais d’envoi du dossier à l’avocat (270 euros) et de suivi du contentieux (360 euros x 2), ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 7.2.6 du contrat), qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée, soit la somme de 990 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] au paiement de la somme de 166 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en omettant de payer les charges dues, Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que les défenderesses ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation prononcée par le tribunal d’instance de Paris le 12 février 2019.

Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] parties perdantes seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA HABRIAL, les sommes suivantes :

—  949,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 5 449,72 euros,

—  166 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA HABRIAL, les sommes suivantes :

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [V] [G] veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [D] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 novembre 2024

le greffier le Président