T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07877 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3S5

MINUTE n° : 26/00308

DATE : 20 Mai 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.C.I. AROMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gaetan AGLIERI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Syndicat de copropriété BLEU MARINE I représenté par son syndic en exercice, la la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DE SENA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Gaetan AGLIERI

M^e Thierry DE SENA

M^e Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Gaetan AGLIERI

M^e Thierry DE SENA

M^e Jean-christophe MICHEL

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées le 15 octobre 2025 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BLEU MARINE I, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, et de Monsieur [H] [T] par lesquelles la SCI AROMA a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins principales, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de la jurisprudence, de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 11 mars 2026, par lesquelles la SCI AROMA sollicite, au visa des mêmes sources, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 700 du code de procédure civile, de :

DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

NOMMER tel expert qu’il lui plaira aux fins de :

constater l’état des lieuxdécrire précisément les désordres visibles sur la loggia (murs, plafond, sol, menuiseries, etc…)mentionner leur localisation, leur étendue et leur évolution dans le temps procéder a toutes investigations utiles (mesures d’humidité, sondages, tests d’étanchéité, etc…)déterminer l’origine des infiltrationsidentifier les points d’entrée de l’eaudire si les infiltrations proviennent du balcon situé à l’étage supérieur ou d’un autre élément de la structure, déterminer si cet élément relève des parties communes ou des parties privatives préciser si l‘origine relève d’un vice de conception, d’un défaut de réalisation ou d’un défaut d’entretienqualifier les éléments en cause dire si les ouvrages affectés (balcon, étanchéité, dalle, évacuation) constituent des parties communes ou privatives, au regard du règlement de copropriété et de la nature constructive de l’immeuble indiquer les conséquences de cette qualification sur la répartition des responsabilitésdéterminer les responsabilitésdire si le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communesdire si le copropriétaire du lot supérieur a pu, par son comportement (absence d’entretien, modifications, fermeture, etc.), aggraver le risque ou causer le désordreévaluer les parts de responsabilité respectives le cas échéantévaluer les travaux nécessairesdécrire les travaux de reprise et d’étanchéité nécessaires à la suppression définitive des infiltrationsen estimer le coût global (travaux, reprises intérieures, remise en état des finitions) indiquer le coût du préjudice total incluant les travaux de réfaction qui ont d’ores et déjà été effectuésindiquer les mesures conservatoires urgentes à prendre pour éviter toute aggravation,fournir tous éléments utilesdonner au tribunal tout élément technique de nature à l’éclairer sur les causes du sinistre, la qualification juridique des éléments concernés et la répartition des charges de réparation,FIXER la durée de la mission à 4 mois,

DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,

DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

DIRE que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 6 MOIS à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [H] [T] au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [H] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gaëtan AGLIERI, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, auxquelles il se réfère à l’audience du 11 mars 2026 et par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’ensemble immobilier BLEU MARINE I, pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL ARGENS IMMOBILIER, sollicite, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

DEBOUTER la SCI AROMA de ses entières demandes, fins et prétentions,

La CONDAMNER à la somme de 2000 € à son bénéfice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 11 mars 2026 et par lesquelles Monsieur [H] [T] sollicite de :

Débouter le demandeur de sa demande d’expertise,

Le condamner à une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales et subsidiaires

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

La SCI AROMA expose :

être propriétaire des lots 31 et 122 de l’état descriptif de division de l’immeuble organisé en copropriété [Adresse 4] à [Localité 1] ;que des désordres d’infiltrations perdurent depuis 2022 dans son appartement et proviennent notamment des balcons clos par un système de véranda, en particulier le balcon du dessus appartenant à Monsieur [T], alors que le défaut d’étanchéité des balcons concerne une partie commune ;que les conditions de l’article 145 du code de procédure civile sont remplies en l’espèce ; que la mission confiée à l’expert a pour finalité de déterminer l’origine, la cause et la nature des désordres d’infiltration affectant sa loggia ainsi que d’évaluer les responsabilités éventuelles et les travaux nécessaires à la réparation ; que les balcons sont des parties privatives si bien que les désordres peuvent être imputés à Monsieur [T] ;qu’elle justifie de son intérêt à agir alors qu’une erreur matérielle affecte le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2024 invoqué par le syndicat défendeur ;que le rapport d’expertise non contradictoire produit par Monsieur [T] témoigne d’un défaut d’impartialité en niant la présence de désordres dans l’appartement de la requérante.

Le syndicat défendeur soutient :

l’absence de motif légitime de la SCI AROMA, ayant voté contre l’adoption d’une résolution 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 (en réalité 18) septembre 2024 portant sur le principe de réalisation des travaux propres à remédier aux désordres qu’elle allègue désormais ;l’inutilité de la mesure puisque le constat produit par la requérante démontre l’existence d’une cloque de 30 centimètres en sous-face de son balcon et qu’il n’est pas établi en quoi l’origine de ces désordres serait indéterminée.

Monsieur [T] invoque un rapport d’expertise établi suite à sa déclaration de sinistre par le cabinet POLYEXPERT, qui conclut à une infiltration par partie commune dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, la SCI AROMA verse aux débats diverses photographies datant de novembre 2024, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 septembre 2023 ainsi que divers devis et factures concernant les réparations apportées à son bien immobilier suite aux infiltrations d’eau en litige.

Il ne peut être contesté le motif légitime de la requérante sur la base du refus de voter la résolution 19 de l’assemblée générale du 18 septembre 2024 alors que la SCI AROMA établit avoir envoyé un courriel au syndic relatant l’erreur matérielle dudit procès-verbal sur son vote et en tout état de cause cette position n’interdit pas à la SCI AROMA de revendiquer son motif légitime au vu de la persistance alléguée des désordres au moment de l’introduction de la présente instance.

Toutefois, la simple évocation des préjudices passés subis par la SCI AROMA ne peut suffire à justifier une mesure d’instruction alors qu’aucun élément postérieur à l’année 2024 n’est fourni par la requérante pour justifier de la persistance de telles infiltrations.

Au contraire, le rapport d’expertise non contradictoire établi le 16 décembre 2025 par le cabinet POLYEXPERT FRANCE à la demande de Monsieur [T] témoigne d’une absence de persistance des désordres et du fait que les dommages affectent seulement les parties communes et non les biens de Monsieur [M] (gérant de la SCI AROMA).

Il n’est pas démontré la fausseté de ces affirmations alors que Monsieur [M] était présent aux opérations d’expertise non contradictoire et, surtout, alors que la SCI AROMA ne produit aucun nouvel élément pour témoigner de la persistance des désordres depuis les travaux de réparation notamment de son plafond et des colonnes de la terrasse en 2023-2024.

Il est seulement fourni aux débats des devis datant des 6 mai, 30 septembre et 22 novembre 2024, lesquels n’ont pas été suivis d’effets puisque l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’étancher les balcons.

Le motif légitime n’est ainsi plus justifié de manière actuelle en l’absence de preuve de la persistance des désordres.

A titre surabondant, la mesure apparaît inutile alors que des travaux de réparation ont été effectués par la SCI AROMA et que le caractère actuel des désordres n’est pas démontré.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI AROMA relatives à la désignation d’un expert.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Les dépens seront laissés aux requérants, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. Le droit au recouvrement direct des dépens sera accordé à Maître [Y] [I] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne commande de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

La requérante sollicite que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision au seul vu de la minute. L’article 489 du code de procédure civile exige dans cette hypothèse que soit qualifiée la nécessité de prévoir une telle modalité d’exécution et en l’espèce, il n’est pas explicité les circonstances de fait de nature à justifier une urgence et il n’a pas été établi la persistance des désordres en litige. De plus, la décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire. La demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI AROMA.

CONDAMNONS la SCI AROMA aux dépens de l’instance et ACCORDONS à Maître [Y] [I] le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,