TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° R.G : 25/00135 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FYF3

N° Minute : 25/00252

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [B]

né le 03 Juillet 1949 à [Localité 5] (NORD), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marc DEBEUGNY, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDERESSE

S.A.S. MAJESTIC DOMICILIATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe CARLIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 18 Septembre 2025

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, madame [F] [B], usufruitière, et monsieur [N] [B], nu-propriétaire, ont donné à bail commercial à la société MAJESTIC DOMICILIATION un local à usage commercial sis [Adresse 2] (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2022, et moyennant un loyer annuel d’un montant de 7.200,00 euros HT à régler par mensualités.

Madame [F] [B] est décédée le 15 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2025, monsieur [N] [B] a fait délivrer à la société MAJESTIC DOMICILIATION un commandement de payer la dette locative visant la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant en principal de 4.400,00 euros, terme de février 2025 inclus.

Par courrier des 27 mars 2025 et 15 mai 2025, monsieur [N] [B] a adressé à la société MAJESTIC DOMICILIATION un rappel des loyers et charges impayés s’élevant en dernier lieu à la somme de 6.440,00 euros, et lui a indiqué avoir saisi son avocat afin de procéder au recouvrement des sommes et de prévoir la résiliation du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mai 2025, monsieur [N] [B] a fait assigner la société MAJESTIC DOMICILIATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 3 juillet 2025, et lui demande de :

— ordonner la résiliation bail ;

— ordonner l’expulsion de la société MAJESTIC DOMICILIATION et de tous occupants de son chef des locaux, et ce avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner la remise des clés du local, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger qu’en cas de besoin les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société MAJESTIC DOMICILIATION à lui payer :

— la somme de 620,13 euros au titre des charges locatives impayées arrêtées au 31 décembre 2024,

— la somme de 320,00 euros au titre des arriérés de provision sur charges appelées,

— la somme de 4.400,00 euros au titre loyers impayés terme de février 2025 inclus,

— la somme de 680,00 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité d’occupation serait indexé sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société MAJESTIC DOMICILIATION à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025.

Monsieur [N] [B] a adressé par courrier du 12 septembre 2025 à la société MAJESTIC DOMICILIATION un rappel des indemnités d’occupation impayées s’élevant à la somme de 9.160,00 euros, terme de septembre 2025 inclus.

A l’audience du 18 septembre 2025 à laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande des parties, monsieur [N] [B], représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance et sollicite le rejet des prétentions adverses.

En défense, la société MAJESTIC DOMICILIATION, représentée par son conseil, conclut au débouté et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil. Elle conclut en outre à la condamnation de monsieur [N] [B] à lui verser la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’une résiliation du bail litigieux la conduirait inéluctablement à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et souligne vouloir procéder au règlement de l’intégralité des loyers impayés. La société défenderesse ajoute avoir demandé à monsieur [N] [B] de lui fournir un document successoral prouvant qu’il est le seul héritier afin de pouvoir continuer à payer les loyers et ne pas avoir obtenu celui-ci.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 octobre

2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société MAJESTIC DOMICILIATION le 18 mars 2025 à la demande de monsieur [N] [B], sur la tête duquel le droit de propriété du bien s’est reconstitué au décès de madame [F] [B]. A cette date, la créance était évaluée par le bailleur à la somme de 4.400,00 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, terme de février 2025 inclus.

La société MAJESTIC DOMICILIATION n’a pas apuré sa dette dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La résiliation intervenant de plein droit à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il convient de constater la résiliation du bail liant les parties au 18 avril 2025, et d’autoriser l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique.

La société MAJESTIC DOMICILIATION sera également condamnée sous astreinte à restituer les clés du local commercial selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.

Depuis le 18 avril 2025, la société MAJESTIC DOMICILIATION, occupante sans droit ni titre, est tenue de s’acquitter auprès du demandeur, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer et à la provision sur charges fixée dans le bail commercial conclu le 1er avril 2022, soit la somme de 680,00 euros par mois.

Par ailleurs, aucune considération ne commande que cette somme soit révisable chaque année en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, de sorte que monsieur [N] [B] sera débouté de cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [N] [B] justifie de l’obligation dont il se prévaut par la production du bail commercial liant les parties, du commandement de payer signifié le 18 mars 2025 contenant le détail des loyers impayés terme de février 2025 inclus, des charges locatives réelles impayées arrêtées au 31 décembre 2024, et des provisions sur charges appelées impayées pour la période de janvier à août 2024, ainsi que de plusieurs rappels de loyers et charges impayés adressés par courrier à la société défenderesse.

Partant, il convient de condamner la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer les sommes de 620,13 euros au titre des arriérés de charges locative arrêtés au 31 décembre 2024, 320,00 euros au titre des arriérés de provision sur charge appelé, et 4.400,00 euros au titre des loyers impayés terme de février 2025 inclus, à titre provisionnel, à monsieur [N] [B] et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment de la pièce n°3 produite par la société défenderesse, que le montant de sa dette locative s’élevait le 15 mai 2025 à la somme de 6.440,00 euros, accumulée depuis le mois de mai 2024. Les éventuels paiements réalisés par celle-ci depuis n’ont pas été de nature à apurer cette dette puisqu’il résulte du rappel adressé par monsieur [N] [B] le 12 septembre 2025 à la société MAJESTIC DOMICILIATION que le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 9.160,00 euros à cette date.

De plus, il convient de relever que les seuls éléments versés aux débats par la société MAJESTIC LOCATION à savoir le contrat de bail, un extrait de son KBIS et un courrier de rappel de créance, ainsi que le fait qu’elle souligne que la résiliation du bail entraînerait son placement en redressement judiciaire, ne sont pas de nature à démontrer sa capacité d’apurement échelonné de la dette.

Par ailleurs, la société MAJESTIC DOMICILIATION ne saurait utilement soutenir pour justifier ses retards de paiement qu’ “elle avait demandé à Mr [B] de lui fournir un document successoral prouvant qu’il est le seul héritier, afin de pouvoir continuer à payer les loyers”, ce moyen étant inopérant dès lors que par suite du décès de madame [F] [B], usufruitière, le droit de propriété s’était reconstitué sur la tête de monsieur [N] [B].

La société défenderesse ne produit ainsi aucun justificatif permettant de vérifier la pertinence de la demande de délai de paiement qu’elle formule.

Partant, la demande de délais de paiement, et donc de suspension des effets de la clause résolutoire, présentée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La société MAJESTIC DOMICILIATION qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de monsieur [N] [B] l’intégralité des sommes exposées par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

La société MAJESTIC DOMICILIATION sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constatons à compter du 18 avril 2025 la résiliation du bail commercial liant monsieur [N] [B], bailleur, à la société MAJESTIC DOMICILIATION, preneur, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3];

Autorisons l’expulsion, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, de la société MAJESTIC DOMICILIATION et celle de tous occupants de son chef, le commissaire de justice mandaté pouvant se faire assister le cas échéant de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par la société MAJESTIC DOMICILIATION, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux désignés ci-dessus au montant du loyer et des charges en vigueurs, soit 680 euros, et Condamnons en tant que de besoin la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer cette indemnité due à compter du terme d’avril 2025 à monsieur [N] [B], et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

Ordonnons à la société MAJESTIC DOMICILIATION de restituer à monsieur [N] [B] ou à son conseil, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, les clés du local commercial situé au [Adresse 2] ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons à titre provisionnel la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer à monsieur [N] [B] la somme de 4.400,00 euros, au titre des loyers et charges impayés terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 ;

Condamnons à titre provisionnel la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer à monsieur [N] [B] la somme de 620,13 euros au titre des arriérés de charges locatives arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 ;

Condamnons à titre provisionnel la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer à monsieur [N] [B] la somme de 320,00 euros au titre des provisions sur charges appelées impayées pour la période de janvier 2024 à août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société MAJESTIC DOMICILIATION à payer à monsieur [N] [B] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MAJESTIC DOMICILIATION aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

Ainsi jugé et prononcé le 9 octobre 2025 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT