TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/643

N° RG 24/00850 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXWD

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. WAGDUSS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 substitué par M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [G]

né le 13 Mai 1998 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G]

née le 26 Août 1963 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail consenti le 30 Novembre 2020 la SCI WAGDUSS a donné en location à Monsieur [P] [G] un logement à usage d’habitation d’une superficie de 47,96 mètres carrés sis à [Adresse 7], de deux pièces principales moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 40 euros et actuellement de 481,82 euros plus 40 euros de charges.

Par acte d’engagement de caution signé le 13 Novembre 2020 Madame [I] [G] s’est engagée à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais et dépens de procédures et coûts des actes en vertu du bail ci-dessus avec un montant plafonné correspondant à soixante-douze loyers et charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 3 Avril 2024, la SCI WAGDUSS a fait assigner Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du bail ;

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

En conséquence ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses à payer à la demanderesse la somme de 2 558,33 euros avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle s’agissant du seul locataire ;

— Condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 25 Décembre 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués, sous réserve du décompte de charges définitif ;

Condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer ;

Le dossier a été appelé à l’audience du 12 Septembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi pour être retenu à l’audience du 16 Janvier 2025.

A cette audience la SCI WAGDUSS, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] bien que régulièrement cités par acte de Commissaire de justice délivré à étude selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 21 Mars 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

la SCI WAGDUSS justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 Novembre 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 3 Avril 2024. Elle a également informé la CAF le 31 Janvier 2024.

la SCI WAGDUSS justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 4 Avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 12 Septembre 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI WAGDUSS, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 30 Novembre 2020 prévoit un article « clause résolutoire » stipulant que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. La clause du contrat de bail prévoyant un délai de deux mois étant plus favorable que la loi prévoyant un délai de six semaines il sera retenu le délai de deux mois.

À la suite d’impayés, la SCI WAGDUSS a fait délivrer à Monsieur [P] [G] seul un commandement de payer en date du 13 Novembre 2023 pour la somme en principal de 1 941,44 euros. Aucune dénonciation du commandement de payer n’a été faite à la caution.

Monsieur [P] [G] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 13 Janvier 2024

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le cautionnement solidaire

Par acte signé le 13 Novembre 2020, Madame [I] [G] s’est portée caution solidaire de son fils pour neuf années maximum dans la limite d’un montant maximum correspondant à soixante-douze mois de loyers et charges. Elle s’est contractuellement engagée à garantir au bailleur les loyers dus par le locataire, auquel doivent s’ajouter les indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous les frais éventuels de procédure.

La caution ayant été donnée en 2020 sous l’empire de la loi Elan soit après 2018 et avant le 1er Janvier 2022, la signature seule de la caution apposée sur le document sans mention manuscrite est valable.

Défaillante à la procédure, elle ne conteste ni la validité de son engagement ni l’assignation qui lui a été faite avec la demande de règlement des arriérés de loyers et charges.

Toutefois le commandement de payer ne lui a pas été dénoncé, il est de ce fait inopposable à Madame [I] [G]. En conséquence la demande d’indemnité d’occupation est irrecevable à l’égard de Madame [I] [G].

Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [P] [G] au paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [P] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 Janvier 2024, causant ainsi un préjudice à la SCI WAGDUSS.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 521,82 € que Monsieur [P] [G] sera tenu de régler à la SCI WAGDUSS à compter du 13 Janvier 2024 et jusqu’à son départ effectif,

Sur les loyers et charges impayés

la SCI WAGDUSS établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

•Le contrat de location signé par les parties ;

•Le commandement de payer en date du 13 Novembre 2023 réclamant une somme de 1941,44 euros avec en annexe le relevé de compte du 10 Novembre 2023 ;

•Le décompte de créance locative au 31 Janvier 2024 faisant apparaître un arriéré de 2 558,33 euros tel qu’indiqué dans l’assignation.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] à payer à la SCI WAGDUSS la somme de

2 258,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er Février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la SCI WAGDUSS obtenant une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance,

Toutefois le coût du commandement de payer du 13 Novembre 2023 soit 131,44 euros restera à la charge de Monsieur [P] [G]

Il paraît inéquitable de laisser la SCI WAGDUSS supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI WAGDUSS

CONSTATE que le bail consenti le 30 Novembre 2020 par la SCI WAGDUSS d’une part au profit de Monsieur [P] [G] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation d’une superficie de 47,96 mètres carrés sis à [Adresse 7], de deux pièces principales moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 40 euros et actuellement de 481,82 euros plus 40 euros de charges se trouve résilié à compter du 13 Janvier 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [P] [G] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef ;

FIXE à la somme de 521,82 €, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [P] [G] à la SCI WAGDUSS au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 13 Janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] à payer la SCI WAGDUSS la somme de 2 558,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er Février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] à payer à la SCI WAGDUSS la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [I] [G] aux entiers dépens de l’instance à l’exception du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens correspondants au coût du commandement de payer du 13 Novembre 2023 à la somme de 131,44 euros

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 21 Mars 2025 à [Localité 6], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,