TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° R.G : 25/00171 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FY7C

N° Minute : 25/00319

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [M] [K]

né le 25 Avril 1955 à [Localité 16] (NORD), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dominique VANBATTEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [A] [X] [S]

née le 24 Décembre 1958 à [Localité 11] (NORD), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique VANBATTEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FENELON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A.S. IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE Immatriculée au RCS de [Localité 17] métropole sous le n° 528 754 997

Prise en son agence sise [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Laurine DURAND-FARINA, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 7]

N’ayant pas constitué avocat

INTERVENANT VOLONTAIRE

LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE immatriculée au SIREN sous le numéro 317 142 644, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marc DEBEUGNY, avocat au barreau de DUNKERQUE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 04 Décembre 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [K] et madame [A] [S] sont propriétaires d’un appartement situé à [Adresse 12] au 6ème étage, cadastré section AX [Cadastre 1], dans la Résidence [14] sousmise au statut de la copropriété et dont le syndic est la société IMMO DE FRANCE.

Cet appartement est situé au 6ème étage, au-dessous de l’appartement correspondant au lot 90, appartenant à monsieur [I] [P] et occupé par des locataires.

Les consorts [J] ont été confrontés en novembre 2021 à un dégât des eaux affectant leur chambre, provenant selon eux de la terrasse du logement appartenant à monsieur [I] [P], et à la suite duquel les travaux de remise en état des embellissements ont été pris en charge par l’assureur de celui-ci.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 6 janvier 2024, les consorts [J] ont informé la société IMMO DE FRANCE de la présence de nouveaux désordres affectant leur appartement et notamment la présence d’infiltrations et du dysfonctionnement de leur VMC, et ont sollicité l’organisation d’une visite.

Par courriel du 9 janvier 2024, la société IMMO DE FRANCE a indiqué aux consorts [J] que leur VMC avait fait l’objet d’une remise en service par la société ENGIE le 4 janvier 2024, et a souligné avoir mandaté la société SOPREMA afin d’effectuer une recherche de fuites ainsi qu’un devis des réparations du sinistre affectant leur appartement.

En l’absence de résolution amiable du litige malgré des expertises organisées dans un cadre assurantiel, par acte de commissaire de justice signifié les 27 juin et 8 juillet 2025, les époux [J] ont fait assigner le [Adresse 21] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE, la société IMMO DE FRANCE en son nom propre, et monsieur [I] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 décembre 2025 à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande des parties, les consorts [J], représentés par leur conseil, réitèrent les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

Ils soutiennent à l’appui de leur demande qu’un procès-verbal de commissaire de justice du 3 novembre 2025 constate la persistance des désordres dénoncés, ce qui caractérise l’intérêt légitime qui est le leur à obtenir une expertise judiciaire. Ils ajoutent que les désordres consécutifs au dysfonctionnement de la VMC de leur appartement n’ont pas concerné les chambres, et qu’il importe en conséquence que l’expert désigné puisse répondre à la question de l’incidence de l’absence de prise en charge immédiate du sinistre et de l’absence de mise en oeuvre des travaux de remise en état correspondant à l’étendue du sinistre sur l’étendue des désordres et que seule la mesure d’expertise permettra d’établir si un manquement est susceptible d’être imputé au syndic de la copropriété, de sorte qu’il importe que les opérations d’expertise à intervenir lui soient déclarées opposables.

En défense, le [Adresse 20] [Adresse 15], représenté par son conseil, formule protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise, demande au juge de limiter la mission aux désordres constatés dans le procès-verbal de constat du 3 nombre 2025, et propose un complément à la mission, les dépens devant être réservés.

Il expose au soutien de ses prétentions qu’il est indispensable que la mission de l’expert soit précisée afin que ce dernier puisse distinguer les désordres relevant d’éventuelles infiltrations et ceux relevant d’un phénomène de condensation antérieur, et plus généralement, que l’origine de chaque désordre soit constatée.

La société IMMO DE FRANCE, en son nom personnel, représentée par son conseil, sollicite sa mise hors de cause et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. Elle formule, à défaut, protestations et réserves d’usage et propose un complément à la mission d’expertise, les dépens devant être réservés.

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions que sa responsabilité personnelle n’est pas susceptible d’être engagée puisqu’elle a respecté son mandat, effectué toutes les diligences concernant la problématique des infiltrations affectant l’appartement des demandeurs. Elle considère que les infiltrations affectant l’appartement des demandeurs ne rendent pas le logement impropre à sa destination puisque les désordres relevés en novembre 2023 étaient mineurs et ont donné lieu à des travaux portant uniquement sur de l’embellissement pour un montant total de 1.433,94 euros.

La société LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE, représentée par son conseil, demande au juge d’accueillir son intervention volontaire et de lui déclarer communes et opposables les opérations d’expertises qui seront organisées.

Monsieur [I] [P], assigné dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure relevant de la représentation obligatoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, dès lors qu’il n’est pas contesté que la société LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE est l’assureur de monsieur [I] [P], il y a lieu de la recevoir en son intervention volontaire.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment du procès-verbal de constat du 3 novembre 2025, les éléments suivants affectant l’appartement des consorts [J] :

— traces de moisissures noirâtres sur le mur du plafond de la chambre,

— traces auréolaires de couleur marron sur le mur du plafond de la chambre,

— altération de forme circulaire sur le retour de la colonne de mur au plafond de la chambre,

— peinture absente en ligne de cueillie sur le plafond de la chambre,

— traces noirâtres sur la ligne de cueillie et jusqu’au mur portant l’huisserie au plafond de la chambre,

— plafond craquelé avec béton brut visible au dessus de l’huisserie au plafond de la chambre,

— fissure avec décalage de matière et faïençage visible au plafond de la chambre,

— multiples points d’humidité sur plus d’un mètre sur le plafond au dessus du dressing de la chambre,

— trace aréolaire noirâtre prononcée au fond de la chambre,

— pointes d’humidité sur l’ensemble de la ligne de cueillie du mur mitoyen à la première chambre, dans la chambre mitoyenne,

— traces d’humidités sur le retour du mur portant l’huisserie dans la chambre mitoyenne,

— présence de mousse sur la partie rue de la terrasse située au dessus de l’appartement des consorts [J],

— présence d’un avaloir au pourtour altéré sur la terrasse située au dessus de l’appartement des consorts [J],

— percement visible sous le tampon sur la terrasse située au dessus de l’appartement des consorts [J],

— jointement du pourtour de la terrasse située au dessus de l’appartement des consorts [J]

altéré,

— fissurations sur une dalle en angle et le montant béton de la terrasse située au dessus de l’appartement des consorts [J].

Par ailleurs, la société IMMO DE FRANCE ne saurait utilement soutenir pour s’opposer à la demande d’expertise qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat de syndic et que les désordres potentiellement relevés ne rendraient pas le logement impropre à sa destination, dès lors qu’en sa qualité de syndic, elle représente le [Adresse 20] [Adresse 15] qui a mandaté la société intervenue sur la terrasse litigieuse et que les demandeurs lui reprochent tant la qualité de la réalisation de ses missions de syndic en son nom personnel, que la nature et la gestion des travaux commandés en sa qualité de représentant du syndicat. De plus, le procès-verbal de constat du 3 novembre 2025 relève la présence de désordres postérieurement aux travaux réalisés en 2023, et la mission d’expertise sollicitée vise notamment à déterminer avec précision la nature, l’origine, l’imputabilité des désordres, ainsi que les responsabilité pouvant être retenues.

Ces éléments suffisent à justifier, pour les consorts [J], l’existence d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’ils sollicitent au contradictoire de monsieur [I] [P] en sa qualité de propriétaire de l’appartement voisin où se situe la terrasse litigieuse, de son assureur, la société LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE, de la société IMMO DE FRANCE en son nom propre, et du [Adresse 20] [Adresse 15] pris en la personne de son syndic, ce afin de déterminer la cause de ces désordres, pour permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s’ils relèvent ou non de l’une des actions dont les demandeurs bénéficient à l’encontre des défendeurs.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, ainsi que le soulignent la société IMMO DE FRANCE et le [Adresse 21] représenté par son syndic, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une

des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [V] [K] et madame [A] [S] aux dépens de la présente instance.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure de référé-expertise, de sorte que la société IMMO DE FRANCE sera déboutée de sa demande d’indemnité présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Recevons la société LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE en son intervention volontaire ;

Organisons une mesure d’expertise entre monsieur [V] [K] et madame [A] [S] d’une part, et monsieur [I] [P], la société IMMO DE FRANCE, le [Adresse 20] [Adresse 15] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE et la société LES ASSURANCES MUTUELLES DE PICARDIE d’autre part ;

Commettons pour y procéder monsieur [O] [H] ([Adresse 8] – Mél : [Courriel 10]), expert inscrit sur la liste des experts dressée près la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles, et notamment l’ensemble des factures et devis relatifs aux interventions réalisées sur l’immeuble litigieux ;

— visiter les lieux sis [Adresse 18] à [Localité 13] et [Adresse 19] à [Localité 11] ;

— rechercher et constater les désordres, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile); – décrire le siège, la nature, et l’intensité des désordres ;

— déterminer l’origine des désordres et notamment préciser s’ils résultent d’un défaut d’entretien ou de la vétusté ;

— décrire les travaux réalisés par les demandeurs ;

— indiquer si les désordres observés sont imputables à des infiltrations, à des phénomènes de condensation liés à un défaut de ventilationou à toute autre cause , et préciser le cas échéant, la part imputable à chaque cause identifiée ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer l’ensemble des responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

— indiquer la nature et préciser la durée et le coût des travaux propres à y remédier, tant dans l’appartement des demandeurs que le cas échéant dans les parties communes ou privatives d’un ou plusieurs autres lots de l’immeuble ;

— faire toutes observations utiles permettant de parvenir à la solution du litige ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

Disons qu’une consignation d’un montant de QUATRE MILLE EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dunkerque par monsieur [V] [K] et madame [A] [S] à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Disons que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelons que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboutons la société IMMO DE FRANCE de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons à titre provisionnel monsieur [V] [K] et madame [A] [S] aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 18 décembre 2025, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT