TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02807 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFDW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

Société RMS INVEST

C/

[N] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à la société RMS INVEST

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société RMS INVEST,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [K] [L], en sa qualité de gérant et associé de la société

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 mars 2022, la SCI RMS INVEST a donné à bail à Monsieur [N] [C], Monsieur [R] [T] [I], Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [W] un appartement à usage d’habitation (n°1) situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1600 euros et une provision sur charges mensuelle de 300 euros.

Le 29 février 2024, la SCI RMS INVEST a fait signifier à Monsieur [N] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SCI RMS INVEST a ensuite fait assigner Monsieur [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2, R411-1 0 R441-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 5261,99 euros, représentant les arriérés des loyers et accessoires dus à ce jour, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du Code civil,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges conventionnels, de la résiliation à la libération effective des locaux,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens et frais de mise à exécution conformément aux articles 491 et 696 du Code de procédure civile, et L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 18 octobre 2024, la SCI RMS INVEST maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6741,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude le 16 juillet 2024, Monsieur [N] [C] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI RMS INVEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 mars 2022 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 2796,76 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [C] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

Monsieur [N] [C] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI RMS INVEST produit un décompte du 15 octobre 2024 démontrant que Monsieur [N] [C] reste devoir la somme de 6741,95 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [N] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6741,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2796,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [N] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 avril 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, à l’exclusion des frais de mise à exécution, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, la SCI RMS INVEST sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mars 2022 entre la SCI RMS INVEST et Monsieur [N] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°1) situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI RMS INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à verser à la SCI RMS INVEST à titre provisionnel la somme de 6 741,95 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2796,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la SCI RMS INVEST à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,