Du 04 juin 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01842 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLTY

[Z] [F]

C/

[O] [D] [M] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e POUJARDIEU

M^e HILL

— FE délivrée à

M^e POUJARDIEU

Le 04/06/2025

Avocats : M^e Dominique HILL

M^e Jennifer POUJARDIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 04 juin 2025

JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [F]

née le 08 Novembre 1946 à [Localité 10] (33)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jennifer POUJARDIEU, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [O] [D] [M] [K]

née le 18 Juillet 1967 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître M^e Dominique HILL Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat en date du 26 juillet 2013 et à effet du 15 août 2013, Madame [Z] [F] a donné à bail à Madame [O] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 400€ outre 60€ au titre de provision sur charges.

Madame [F] ne s’acquittant pas régulièrement du paiement de ses loyers, par exploit en date du 28 mars 2024, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.950€ euros et d’avoir à justifier d’une assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par exploit de commissaire de justice du 27 juin 2024, Madame [Z] [F] a assigné Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

• PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de Madame [K] ;

A titre subsidiaire,

• Juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 10 mai 2024 ;

En tout état de cause,

• Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• La condamner au paiement de la somme de 844.03€ euros au titre de l’arriéré de loyer au mois de juin 2024 inclus ;

• La condamner au paiement indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux à compter du 1er juillet 2024 ;

• La condamner au paiement de la somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

• La condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2024 à la suite de laquelle il a été procédé à quatre renvois à la mise en état pour être plaidée à l’audience du 26 mars 2025).

.

A l’audience le 26 mars 2025, Madame [Z] [F], représentée par son Conseil, se désister de sa demande de condamnation au paiement en ce que la totalité de la dette a été soldée mais maintenir l’ensemble de ses autres demandes en ce que la dette a été soldée postérieurement à l’envoi du commandement. Elle sollicite par ailleurs de voir Madame [K] déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions elle expose qu’au jour de la délivrance de l’assignation la locataire n’avait pas réglé la dette locative et s’est acquitté par la suite que de paiements partiels.

Elle ajoute que la locataire ne justifie pas des difficultés dont elle allègue et qu’eu égard à la permanence d’un arriéré de loyer son comportement est constitutif de mauvaise foi et caractérise un manquement à ses obligations contractuelles qui justifie la résiliation du contrat de bail.

Elle indique que la locataire ne lui a jamais fait de demande de se voir transmettre des quittances de loyer, alors que l’envoi de quittance n’est pas une obligation à laquelle est tenue le bailleur s’il ne lui en n’est pas fait la demande.

Elle ajoute que la locataire ne fait pas un usage paisible des lieux loués en ce qu’elle occupe la cour de l’immeuble avec une épave de véhicule.

Elle indique que lors de la prise en location en 2013 le logement était en bon état comme en atteste selon elle le PV de constat d’entrée dans les lieux et que c’est du fait du comportement fautif de la locataire que le logement est dégradé.

Sur la nullité du commandement

Elle expose qu’il est mentionné dans le commandement, dont les mentions font foi, qu’un décompte est joint ; par ailleurs la locataire ne justifie du grief qu’a pu lui causer et ce d’autan plus qu’aux termes de ses conclusions elle n’a jamais contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Sur le caractère abusif du commandement de payer,

Elle précise que les causes dudit commandement n’ont pas été réglées dans le délais imparti de sorte que ce moyen ne saurait prospérer.

Elle indique que Madame [K] ne justifie pas des préjudices allégués ;

Elle ajoute qu’aucune faute de la bailleresse n’a été démontrée en rapport avec l’état de dégradation allégué du logement de sorte qu’elle ne pourra être condamnée à la réalisation des travaux.

En défense, Madame [O] [K], représentée par son Conseil, sollicite du tribunal de :

• DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre principal,

• DECLARER nul et sans effet le commandement de payer, signifié le 08 mars 2024 à Madame [K] ;

A titre subsidiaire

• DECLARER le commandement de payer abusif et nul et sans effet ;

A titre infiniment subsidiaire,

• DECLARER la mise en œuvre de la clause résolutoire abusive,

En tout état de cause,

• CONDAMNER Madame [F] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement occupé et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• Condamner Madame [F] à lui verser la somme de 5.000€ au titre de son préjudice de jouissance ;

• CONDAMNER Madame [F] à lui verser la somme de 3.000€ au titre de son préjudice moral ;

• CONDAMNER Madame [F] à lui remettre les quittances de loyers sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

• CONDAMNER Madame [F] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions Madame [K] elle expose verser aux débats une attestation d’assurance au titre de 2024 et 2025.

Elle ajoute que le logement est indécent comme cela a été constaté, selon elle par l'[Localité 7] en 2017, le SLIM en 2023 et la CNL en 2024.

Elle ajoute être à jour du paiement de ses loyers et avoir soldé sa dette locative au jour de l’audience.

Elle indique que l’omission du montant des charges et du décompte de l’arriéré locatif lui cause nécessairement un grief en ce qu’elle ignore la quote-part sur cette somme des loyers et charges et elle ignore les mois concernés.

Elle indique avoir réglé 87,80% de la somme due dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les mentions tendant à « dire que », « déclarer », «constater que », «retenir» et « juger que » figurant dans le dispositif des écritures des parties ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l’article 5 suivant mais des moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien de leurs demandes. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur la régularité de la procédure de résiliation pour non-paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 08 octobre 2024.

Par ailleurs le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 mars 2023 de sorte que l’action aux fins de résiliation du bail pour non-paiement des loyers est régulière et irrecevable.

Sur la nullité du commandement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable dans le cadre de la présente espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce Madame [R] estime le commandement nul en ce qu’il ne porte pas mention du montant des charges et en ce qu’aucun décompte n’est produit.

Il est toutefois mentionné dans le commandement de payer, acte authentique délivré par Commissaire de justice, qu’un décompte est joint au dit commandement de sorte que Madame [R], qui n’apporte aucune preuve permettant de remettre en question cette information, ne peut contester avoir eu connaissance du décompte.

Par ailleurs, il ressort de ses propres écritures, qu’elle avait parfaitement connaissance des sommes qui lui étaient réclamées en ce qu’elle a produit dans ses conclusion un décompte précis des sommes réglées et restant dues des suites de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors Madame [R] ne démontre pas que le défaut de la mention des charges dans le commandement de payer du 28 mars 2024 lui a causé un grief dans le cadre de la présente instance de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en nullité.

Sur la résiliation du contrat et le caractère abusif du commandement et de la mise en œuvre de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il est constant que Madame [R] ne s’est pas acquitté régulièrement des loyers.

Madame [F] a fait signifier à Madame [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.950€ et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 mars 2024.

Madame [R] ne s’est pas acquittée du paiement des sommes dues dans le délai imparti, comme cela ressort par ailleurs des ses propres écritures en ce qu’elle admet avoir « quasiment réglé » les causes du commandement dans les délais et n’avoir réglé que « 87,80% de la somme due dans les deux mois suivant le commandement de payer. »

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à compter du présent jugement et l’expulsion de la locataire.

Par ailleurs, si Madame [R] a sollicité de voir prononcer le caractère abusif du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient dès ors de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Que dès lors peu importe que la locataire ait commencé à s’acquitter du paiement de la dette ou ait repris le paiement des loyers, dès lors que la totalité des sommes dues n’a pas été acquittée dans le délai imparti, la résiliation est de droit.

Il ressort des développements précédents qu’il est constat que Madame [R] ne s’est pas acquittée de la totalité des sommes due dans le délai de deux mois, mentionné dans le commandement de payer de sorte que c’est à juste titre que la résiliation a été prononcé sans qu’il puisse être retenu un quelconque caractère abusif tant du commandement que le de la résiliation.

En conséquence Madame [R] sera déboutée de sa demande.

Dans ces conditions, Madame [R] sera condamnée à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due par Madame [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non résiliation du bail et seront condamnés à en payer le montant.

Sur la réalisation des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [R] sollicite de voir condamner le bailleur à effectuer des travaux aux fins de mise aux normes de son logement.

Toutefois si elle produit différentes attestations et procès-verbaux de constat aux fins d’attester des désordres allégués, elle ne démontre pour autant pas que ces désordres sont imputables à un mauvais entretien de la part du bailleur ou à un manquement de sa part.

Par ailleurs Madame [F] a produit la copie du procès-verbal d’état des lieux d’entrée, lequel, s’il fait mention de pièces poussiéreuses et sales, ne constate aucunement la présence de moisissures en quantité importantes dans l’ensemble des pièces.

Enfin, Madame [F] produit une facture de la SARL ELECTRICITE GENERALE DARRIEUMERLOU en date du 12 mars 2024 sur laquelle est expressément mentionné par l’artisan que la locataire l’a informé couper la VMC lors de grand froid, de sorte que l’aération du logement ne pouvait avoir lieu.

Enfin si Madame [F] sollicite de voir le bailleur condamné à réaliser les travaux de mise en conformité elle n’en précise aucunement la nature.

En conséquence Madame [F] sera déboutée de sa demande de condamnation à la réalisation des travaux qu’il soit dès lors nécessaire d’examiner les moyens tirés de du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Sur la communication des quittances de loyers sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [R] sollicite de voir le bailleur condamné à lui communiquer sous astreinte les quittances de loyers.

Toutefois, si elle produit la copie de deux mails en date du 05 août 2021et du 16 août 2022, elle ne démontre de l’envoi effectif de ces messages, ces derniers portant la mention de « brouillon ».

Par ailleurs si dans ces mails elle fait référence à ces demandes effectuées à plusieurs reprises préalablement elle ne produit pas la copie de ces précédents échanges qui auraient pu permettre le cas échant de démontrer que le bailleur avait manqué à son obligation de lui transmettre les quittances.

En conséquence Madame [R] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [O] [R] à verser à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2013 et à effet du 15 août 2013 entre Madame [Z] [F] et Madame [O] [K] pour le logement situé [Adresse 6]) aux torts de la locataire ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à quitter les lieux loués;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et CONDAMNE Madame [O] [K] à son paiement ;

DEBOUTE Madame [O] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à Madame [Z] [F] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION