TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DUNKERQUE

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N° R.G : 25/00110 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FYJT

N° Minute : 25/00311

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [R]

né le 29 Décembre 1983 à [Localité 10] (MAYENNE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

Madame [G] [M]

née le 25 Février 1984 à [Localité 7] (PAS-DE-CALAIS), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François-xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A.S. IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE Immatriculée au RCS de Lille métropole sous le n° 528 754 997

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 13 Novembre 2025

ORDONNANCE Contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [R] et madame [G] [M] sont propriétaires non occupants des lots n° 7406, 7413 et 7418 dans un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8] (59), soumis au régime de la copropriété.

Suivant courriel du 27 février 2018, les consorts [R]-[M] ont informé la société IMMO DE FRANCE en sa qualité de syndic de la copropriété, de plusieurs problématiques concernant leur bien, et notamment d’un problème d’évacuation d’eau sur le balcon.

Par courriel du 9 mars 2018, la société IMMO DE FRANCE a notamment indiqué aux consorts [R]-[M] que la société SNEM interviendrait sur le balcon le 12 mars 2018.

Par courriels des 8 mai 2020, 8 août 2020, 18 juillet 2021 et 10 septembre 2021 adressés à la société IMMO DE FRANCE, les consorts [R]-[M] ont dénoncé la condamnation de la bouche d’évacuation d’eau de leur balcon réalisée par la société SNEM mandatée par la société IMMO DE FRANCE, ainsi que la persistance des désordres suite à cette intervention.

Par courriel du 10 décembre 2021 adressé à madame [N] [U], locataire du logement appartenant aux consorts [R]-[M], la société IMMO DE FRANCE a indiqué qu’un outil permettant de pomper l’eau stagnante du balcon litigieux lui serait délivré. Madame [N] [U] a confirmé la réception de matériel par courriel du 27 janvier 2022.

Par courriel du 27 janvier 2022 adressé à madame [N] [U], la société IMMO DE FRANCE a notamment indiqué qu’aucune autre intervention n’était prévue sur le balcon.

Le cabinet SARETEC, mandaté par la société COVEA assureur des consorts [R]-[M], a établi un rapport d’expertise amiable le 24 mars 2022 dans lequel il souligne notamment la présence de désordres affectant le balcon litigieux. Un protocole d’accord dans lequel la société IMMO DE FRANCE s’est notamment engagée à rétablir une évacuation d’eau sur le balcon avant le 31 juillet 2022, et madame [N] [U] à laisser l’accès aux entreprises mandatées par la société IMMO DE FRANCE pour réaliser ces travaux, a été signé par monsieur [J] [R], madame [N] [U] et la société IMMO DE FRANCE.

Le 2 juin 2022, la société C-TRAH, mandatée par la société IMMO DE FRANCE, a établi un devis des travaux de remise en état du balcon litigieux et par courriel du 28 juin 2022, la société IMMO DE FRANCE a confirmé à monsieur [J] [R] avoir validé ce devis, et que l’entreprise mandatée interviendrait avant le 31 juillet 2022.

Par courrier du 29 juillet 2022, la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE a informé la société IMMO DE FRANCE du fait que les consorts [R]-[M] avaient refusé le jour même, l’intervention de la société C-TRAH sur le balcon litigieux en raison de l’absence d’information préalable et du caractère inopportun de l’intervention, et a invité la société IMMO DE FRANCE à respecter le protocole d’accord signé le 24 mars 2022, et à rétablir le siphon d’évacuation d’eau sur le balcon.

Par courriel du 18 août 2022 adressé à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE, la société IMMO DE FRANCE a souligné l’impossibilité de remettre le balcon litigieux dans son état d’origine et a proposé de réaliser d’autres types de travaux afin de mettre un terme aux désordres.

Suite à plusieurs correspondances, par courrier du 30 septembre 2022 suivi d’une relance en date du 8 décembre 2022, adressés à la société IMMO DE FRANCE, la COVEA PROTECTION JURIDIQUE a fait part de l’accord de monsieur [J] [R] pour les travaux de remise en état proposés par la société IMMO DE FRANCE.

Par courrier du 8 décembre 2022, la société IMMO DE FRANCE a indiqué aux consorts [R]-[M] qu’une intervention en réfection du balcon litigieux serait effectuée par la société C-TRAH le 4 janvier 2023.

Par courrier du 26 mai 2023 adressé à la société IMMO DE FRANCE, la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE a invité celle-ci à enjoindre à la société C-TRAH de terminer sa prestation de restauration du balcon litigieux.

Par courriel du 6 avril 2024 adressé à la société IMMO DE FRANCE, monsieur [J] [R] a souligné que les travaux entrepris par la société C-TRAH ont été achevés et a souligné la persistance des désordres suite à cette intervention.

Le 10 janvier 2025, le commissaire de justice mandaté par les consorts [R]-[M] a établi un procès-verbal de constat dans lequel il a relevé la présence de désordres affectant l’immeuble de ces derniers.

En l’absence de résolution amiable du litige, par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2025, les consorts [R]-[M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à Dunkerque pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE et la société IMMO DE FRANCE en son nom propre, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 5 juin 2025, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et de donner son avis sur les comptes à faire entre les parties, les dépens devant être réservés. Les consorts [R]-[M] sollicitent également la condamnation de la société IMMO DE FRANCE à leur restituer une clef permettant l’accès aux caves individuelles de la copropriété, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi que la condamnation de la société IMMO DE FRANCE à leur verser la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commissaire de justice relatifs au procès-verbal dressé.

A l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé à la demande des parties, les consorts [R]-[M], représentés par leur conseil, réitèrent les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance, sauf à abandonner leur demande de condamnation sous astreinte dirigée à l’encontre de la société IMMO DE FRANCE en son nom propre et à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, à leur restituer une clef permettant l’accès aux caves individuelles de la copropriété, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Les consorts [R]-[M] sollicitent également le débouté des défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions.

Ils soutiennent à l’appui de leurs demandes que mesure d’expertise sollicitée est justifiée par les désordres identifiés afin de déterminer contradictoirement ceux affectant les parties communes et privatives de l’immeuble et de chiffrer le coût de leur remise en état. Les demandeurs précisent disposer de la qualité à agir pour réclamer le respect du règlement de copropriété et faire cesser les atteintes aux parties communes, puisqu’ils ont subi un préjudice résultant de la dégradation de l’immeuble suite à un défaut d’entretien, qu’ils se sont acquittés de travaux inutiles, et que l’expertise sollicitée vise à faire constater les désordres allégués, à en rechercher les causes ainsi qu’à établir les éventuelles carences du syndic dans l’entretien de l’immeuble. Les consorts [R]-[M] soulignent que le règlement de copropriété n’est pas clair sur le point de savoir si la balustrade de leur balcon constitue une partie privative ou commune et que la société IMMO DE FRANCE a reconnu dans un courriel du 19 août 2022 que le balcon litigieux constitue une partie commune de sorte que la balustrade incorporée au balcon et qui en constitue un accessoire indissociable, est une partie commune relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Les demandeurs soutiennent par ailleurs ne plus avoir accès aux caves individuelles en raison d’une absence de correspondance entre leur clé et la nouvelle serrure de la porte d’accès et relèvent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, ne conteste pas réellement avoir changé la serrure litigieuse.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, représenté par son conseil, demande au juge de limiter la mission de l’expert aux désordres qu’il énumère, et de débouter les consorts [E] du surplus de leurs demandes, ainsi que de les condamner provisoirement aux dépens.

Il fait valoir à l’appui de ses prétentions qu’il convient de limiter la mission de l’expert aux seuls désordres constatés par le commissaire de justice, et non à ceux qui relèvent des déclarations des demandeurs, lesquels sont en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes de sorte qu’ils ont également qualité à agir concernant les désordres portant sur les parties communes. Il souligne cependant que le chef de mission portant sur la constatation de la violation du règlement de copropriété ne présente pas d’utilité, est inutile et que les demandeurs ne sont pas légitimes à obtenir la mission sollicitée concernant les désordres affectant la porte vitrée intérieure, les boîtes aux lettres, la porte d’accès aux caves et le demi palier, dès lors que le fait que la copropriété ne fasse pas droit à leurs demandes ne les rend pas recevables à les intégrer à une expertise impliquant le syndicat des copropriétaires. Celui-ci souligne par ailleurs que les demandeurs reprochent la présence d’un équipement non réglementaire dans les caves de l’immeuble sans en rapporter la preuve, et tout en soutenant dans le même temps ne plus avoir accès à ces caves. Il relève également qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet de constater que la serrure de la porte d’accès à la cave a été changée ni que les demandeurs ne disposent pas de la bonne clé, et ajoute que le commissaire de justice n’a pas constaté cet élément dans son procès verbal du 10 janvier 2025.

La société IMMO DE FRANCE, représentée par son conseil, demande à titre principal au juge de juger irrecevable la demande d’expertise formulée par les consorts [R]-[M] pour défaut de qualité à agir concernant les désordres affectant les parties communes de l’immeuble, et pour défaut d’intérêt à agir concernant la balustrade du lot privatif leur appartenant. La société IMMO DE FRANCE formule à titre subsidiaire protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise demandée et sollicite le débouté des consorts [R]-[M] de leur demande de remise de clé sous astreinte. Elle demande à défaut, au juge de se déclarer incompétent et de renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir concernant la remise de clé demandée. La société IMMO DE FRANCE sollicite également la condamnation solidaire et à défaut, in solidum, des consorts [R]-[M] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des copropriétaires à titre individuel, a la qualité pour demander la réparation des désordres affectant les parties communes, de sorte que les consorts [R]-[M] peuvent uniquement demander le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la demande porte sur le fait de rechercher s’il existe des désordres en parties communes. La société IMMO de FRANCE soutient par ailleurs que les demandeurs n’ont pas intérêt à agir concernant la balustrade de leur lot puisqu’il leur suffit sans recourir à une expertise judiciaire, de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires leur demande de changement de balustrade, et qu’il convient de tenir compte de la distinction entre l’ossature du balcon qui se classe dans les parties communes et les barres d’appui, garde-corps et éléments décoratifs qui doivent être considérés comme des parties privatives. La société IMMO DE FRANCE souligne que sa responsabilité personnelle n’est pas susceptible d’être engagée puisqu’elle a effectué toutes les diligences concernant la problématiques de l’écoulement de l’eau affectant le balcon des demandeurs et qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet de supposer que sa responsabilité pourrait être engagée. Elle ajoute que les défauts qui affecteraient les travaux réalisés par la société C-TRAH ne sont pas démontrés mais qu’ils relèveraient en toute hypothèse de la responsabilité de la société et non de la sienne. Le syndic soutient par ailleurs que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du fait que la clé de la cave qu’ils détiennent ne correspond pas à la serrure, de sorte que la demande de remise de clé sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses. Elle souligne en outre ne pas être responsable, en son nom personnel, de la remise des clés qui incombe aux demandeurs dans leur rapport locatif avec madame [N] [U], et relève que les demandeurs dirigent dans leur dernière conclusions, cette demande contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, lequel a été prorogé au 11 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non recevoir

Sur le défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Par ailleurs, il est constant que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 14-25.538).

En l’espèce, les consorts [R]-[M] fondent leur demande d’expertise sur le contenu du procès-verbal de constat dressé le 10 janvier 2025, et force est de constater que figurent parmi les désordres relevés et repris par les demandeurs dans leurs conclusions, le verrouillage depuis l’intérieur de la porte n°16 d’accès au bâtiment de la copropriété et la présence “d’encombrants divers” sur le palier du 3ème étage, constituant une des parties communes.

Or le règlement de copropriété contient une interdiction d’encombrement des parties communes prévue à l’article 10 du chapitre II qui précise que “nul ne pourra, même temporairement encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit (…) Les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres de tout temps”. Le règlement régit également en son chapitre II article 9, la jouissance générale des parties commune en précisant que “chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes (…)”.

Dès lors, tant le verrouillage de la porte n°16 permettant l’accès à la copropriété, que l’encombrement des parties communes sont susceptibles de constituer une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, de sorte que les demandeurs, qui n’ont pas à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et distinct de celui dont souffrirait la collectivité des membres du syndicat du fait de ces désordres, disposent a minima pour les désordres évoqués, de la qualité à agir pour faire cesser toute violation au règlement de copropriété et toute atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la société IMMO DE FRANCE sur le fondement du défaut de qualité à agir des consorts [R]-[M] sera rejetée.

La mission d’expertise éventuellement prononcée sera toutefois explicitement limitée, en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes, à ceux relevant du respect du règlement de copropriété et de la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, à l’exclusion de tout autre désordre qui affecterait les parties communes et relèverait de la qualité à agir du syndicat de copropriété.

Sur le défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la société IMMO DE FRANCE soutient qu’ “il ressort du règlement de copropriété que les balustrades constituent des parties privatives” , qu’une balustrade “équivaut à un garde-corps” et “ne constitue pas une protection au sens de l’article 4 du règlement de copropriété”, et que “dans la mesure où Monsieur [R] explique qu’il ne veut pas procéder à un remplacement à l’identique, il lui suffit de procéder à une inscription de sa demande de changement de balustrade à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires”.

Cependant, il convient de relever qu’il ne revient au juge des référés, juge de l’évidence, ni d’interpréter les dispositions du règlement de copropriété litigieux, ni de se prononcer sur l’identification technique de la balustrade et a fortiori, de déterminer si celle-ci fait partie des parties communes de l’immeuble litigieux.

De plus, il résulte des pièces versées aux débats qu’un désaccord sur la nature technique des travaux de remplacement des balustrades oppose la société IMMO DE FRANCE et les consorts [R]-[M] depuis plusieurs années, ce que la société défenderesse ne conteste pas. Monsieur [J] [R] a, à ce titre soulevé cet élément en sollicitant par courriel du 6 janvier 2023, qu’il soit mis à l’ordre du jour du conseil syndical, et en précisant “j’ai effectué des demandes afin de la remplacer et j’ai obtenu comme réponse de la part de Monsieur [X] : “de remplacer à l’identique”. Cela est impossible, car les normes actuelles imposent qu’elle soit 20 cm plus haute.”

Les demandeurs ont dès lors intérêt à la mesure d’expertise sollicitée afin d’obtenir un rapport permettant d’établir contradictoirement la réalité des désordres qui affecteraient la balustrade litigieuse, ainsi que de déterminer et évaluer les travaux réalisables, en application des normes en vigueur.

Partant, il convient de rejeter la fin de non recevoir soulevée par la société IMMO DE FRANCE sur le fondement du défaut d’intérêt à agir des consorts [R]-[M].

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit

être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 réalisé à la requête des consorts [R]-[M] que les désordres suivants affectent le bien immobilier considéré :

— taquet verrouilleur sur la partie intérieure de la porte n°16 bloquant son ouverture par le BIP VIGIK de monsieur [J] [R],

— double porte vitrée en bois vétuste ne pouvant être ni verrouillée ni fermée et s’ouvrant en poussant la porte à l’arrière du SAS,

— ensemble de boîtes aux lettres en bois vétustes, en mauvais état et griffées dans le hall de l’immeuble n°18,

— carreaux cassés et fissurés sur la partie vitrée du demi palier entre le 2ème et le 3ème étage,

— traces d’oxydation sur la partie vitrée du demi palier entre le 2ème et le 3ème étage,

— graffitis et écritures visibles en partie supérieure de la porte isoplane située dans le hall d’entrée de l’immeuble,

— encombrants divers, chaises, meubles, cartons, sacs plastiques, vêtements, cadres décoratifs et lampes sur le palier du 3ème étage,

— peinture boursouflée, se fissurant et s’écaillant dans l’angle gauche du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

— reliefs et fissurations multiples sous le bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

— mur froid malgré un radiateur en état de fonctionnement à proximité directe dans la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

— plinthe se décollant totalement du mur en partie basse du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

— écaillement de la peinture à proximité directe du bâti dormant sur l’extrémité droite du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

— petit tuyau type barbacane avec présence de flaques de stagnation d’eau sur son pourtour sur la dalle du balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

— sortie de la barbacane en façade du bâtiment donnant sur la terrasse de l’appartement situé en dessous de l’appartement des consorts [R]-[M],

— plusieurs fissurations sur différentes zones de la chape de béton à l’état brut située sur le sol du balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

— balustrade vétuste et en mauvais état général sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

— vitres de la balustrade fissurées sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

— structure métallique de la balustrade oxydée, manquante par endroit et se décollant sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M].

Par ailleurs, la société IMMO DE FRANCE ne saurait utilement soutenir pour s’opposer à la demande d’expertise qu’elle n’a “commis aucune faute” dans l’exercice de son mandat de syndic et que les désordres qui affecteraient les travaux de reprise du balcon litigieux “engagent la société qui les a réalisé et certainement pas IMMO DE FRANCE HAUT DE FRANCE”, dès lors qu’en sa qualité de syndic, elle représente le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] qui a mandaté la société C-TRAH intervenue sur le balcon litigieux et que les demandeurs lui reprochent tant la qualité de la réalisation de ses missions de syndic en son nom personnel, que la nature et la gestion des travaux commandés en sa qualité de représentant du syndicat. De plus la mission d’expertise sollicitée vise notamment à déterminer avec précision l’origine et l’imputabilité des désordres, ainsi que les responsabilité pouvant être retenues.

Enfin, bien que la société IMMO DE FRANCE soutienne que les désordres d’humidité invoqués par les demandeurs “ne ressortent d’aucune pièce” et qu’aucune faute ne “pourrait lui être reprochées dans l’apparition de ce prétendu désordre d’humidité” force est de constater que le procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 évoque une “peinture boursouflée, se fissurant et s’écaillant” à proximité du bloc fenêtre de l’appartement des demandeurs, et que tel que précisé précédemment, la mission d’expertise demandée a pour objectif d’établir de façon contradictoire la nature, l’origine et l’imputabilité des désordres constatés.

Ces éléments suffisent à justifier, pour les consorts [R]-[M], l’existence d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’ils sollicitent au contradictoire de la société IMMO DE FRANCE et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, afin de déterminer la cause de ces désordres, pour permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s’ils relèvent ou non de l’une des actions dont les demandeurs bénéficient à l’encontre des défendeurs.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.

A ce titre, si le chapitre I du règlement de copropriété précise “les caves ne pourront servir qu’au remisage”, et si les demandeurs soutiennent qu’un désordre résulterait de l’installation d’un tableau différentiel dans les parties communes de la cave qui aurait été constaté par le commissaire de justice, il y a lieu de relever que le procès verbal de constat du 10 janvier 2025 se contente de rapporter les propos des demandeurs à ce sujet, et précise ainsi “il m’est exposé par Monsieur [R] qu’un litige est en cours eu égard à cette cave commune avec le restaurant donnant côté [Adresse 11], lequel a installé ses cuisines ainsi qu’un tableau différentiel dans les parties communes de la cave alors que cela est formellement interdit en terme de sécurité (…)”.

Les consorts [R]-[M] ne produisent par ailleurs aucune pièce, ni aucun élément probant objectif de nature à permettre de constater la réalité de ces désordres évoqués. Partant, ceux-ni peuvent être considérés comme établis avec la certitude requise devant le juge des référés, et il convient de les écarter de la mission d’expertise ordonnée.

De plus, en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes, la mission ne portera, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que sur les désordres relevant du respect du règlement de copropriété et de la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, à l’exclusion de tout autre désordre qui affecterait les parties communes et relèverait de la qualité à agir du syndicat de copropriété.

Ainsi, les désordres suivants relevés dans le procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 seront exclus de la mission d’expertise pour les raisons précédemment développées :

— double porte vitrée en bois vétuste ne pouvant être ni verrouillée ni fermée et s’ouvrant en poussant la porte à l’arrière du SAS,

— ensemble de boîtes aux lettres en bois vétustes, en mauvais état et griffées dans le hall de l’immeuble n°18,

— carreaux cassés et fissurés sur la partie vitrée du demi palier entre le 2ème et le 3ème étage,

— traces d’oxydation sur la partie vitrée du demi palier entre le 2ème et le 3ème étage,

— graffitis et écritures visibles en partie supérieure de la porte isoplane située dans le hall d’entrée de l’immeuble.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les consorts [R]-[M] soutiennent que leur demande de condamnation sous astreinte formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE ne se heurterait à aucune contestation sérieuse dès lors qu’ils “ne disposent plus de la clef correspondant à la porte permettant d’accéder aux caves individuelles”.

Toutefois, si les demandeurs soutiennent que “ cet état de fait a été constaté par le Commissaire de justice”, il résulte de la lecture du procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 que le commissaire de justice ne mentionne pas avoir tenté, avec ou sans la clé détenue par les consorts [R]-[M], d’ouvrir la porte litigieuse. De plus, celuici se borne à reprendre les déclarations des demandeurs, en précisant “ il m’est exposé par Monsieur [R] qu’il s’agit de la porte d’accès à la porte commune d’accès à l’ensemble des caves individuelles et que sa locataire s’est rendu compte récemment que la clé initialement remise pour accéder à sa cave, laquelle a fonctionné pendant plusieurs mois ne lui permettait actuellement plus d’accéder à sa cave individuelle. Il m’est donc impossible d’accéder aux caves communes ce jour lors de mes constatations”.

Partant, les consorts [R]-[M] échouent à rapporter avec l’évidence requise devant le juge des référés, la preuve qui leur incombe de la réalité du changement de serrure de la porte donnant accès aux caves individuelles de l’immeuble litigieux et de l’absence de compatibilité de la porte litigieuse avec la clé dont ils disposent.

Leur demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic à leurremettre, sous astreinte, une clef permettant d’accéder aux caves individuelles de l’immeuble litigieux, se heurte ainsi à des contestations sérieuses, et sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une

des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [J] [R] et madame [G] [M] aux dépens de la présente instance.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure, de sorte que monsieur [J] [R] et madame [G] [M] d’une part, et la société IMMO DE FRANCE d’autre part, seront déboutés de leurs demandes d’indemnité présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Rejetons les fins de non recevoir soulevées par la société IMMO DE FRANCE ;

Organisons une mesure d’expertise entre monsieur [J] [R] et madame [G] [M] d’une part, et la société IMMO DE FRANCE en son nom propre et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic la société IMMO DE FRANCE, d’autre part ;

Commettons pour y procéder monsieur [Y] [C] ([Adresse 6] – Mél : [Courriel 9] ), expert inscrit sur la liste des experts dressée près la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de:

— entendre les parties et tous sachants ;

— recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles, et notamment l’ensemble des factures et devis relatifs aux interventions réalisées sur l’immeuble litigieux ;

— visiter les lieux sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8];

— rechercher et constater les désordres, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile), et notamment les désordres suivants relevés dans le procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 :

* taquet verrouilleur sur la partie intérieure de la porte n°16 bloquant son ouverture par le BIP VIGIK de monsieur [J] [R],

* encombrants divers, chaises, meubles, cartons, sacs plastiques, vêtements, cadres décoratifs et lampes sur le palier du 3ème étage,

* peinture boursouflée, se fissurant et s’écaillant dans l’angle gauche du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

* reliefs et fissurations multiples sous le bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

* mur froid malgré un radiateur en état de fonctionnement à proximité directe dans la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

* plinthe se décollant totalement du mur en partie basse du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

* écaillement de la peinture à proximité directe du bâti dormant sur l’extrémité droite du bloc fenêtre de la chambre de l’appartement des consorts [R]-[M],

* petit tuyau type barbacane avec présence de flaques de stagnation d’eau sur son pourtour sur la dalle du balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

* sortie de la barbacane en façade du bâtiment donnant sur la terrasse de l’appartement situé en dessous de l’appartement des consorts [R]-[M],

* plusieurs fissurations sur différentes zones de la chape de béton à l’état brut située sur le sol du balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

* balustrade vétuste et en mauvais état général sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

* vitres de la balustrade fissurées sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M],

* structure métallique de la balustrade oxydée, manquante par endroit et se décollant sur le balcon de l’appartement des consorts [R]-[M] ;

— donner son avis sur la date d’apparition des désordres et se prononcer sur leur éventuels caractère évolutif ;

— décrire le siège, la nature, et l’intensité des désordres ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer l’ensemble des responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

— indiquer si les désordres, pour chacun d’eux, portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble de monsieur [J] [R] et madame [G] [M];

— indiquer la nature et préciser la durée et le coût des travaux propres à y remédier;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs résultant des désordres constatés ;

— donner son avis sur les comptes à faire entre les parties ;

— faire toutes observations utiles permettant de parvenir à la solution du litige ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

Disons qu’une consignation d’un montant de QUATRE MILLE EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dunkerque par monsieur [J] [R] et madame [G] [M] à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Disons que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelons que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboutons monsieur [J] [R] et madame [G] [M] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboutons monsieur [J] [R] et madame [G] [M], ainis que la société IMMO DE FRANCE en son nom propre, de leurs demandes d’indemnité respectives présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons à titre provisionnel monsieur [J] [R] et madame [G] [M] aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 11 décembre 2025, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT