TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/55423 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAFNT

N° : 11-DB

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. CAGILE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier THOUVENIN, avocat au barreau de PARIS – #J044

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MOULIN DE MARMARIS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-louis MARY, avocat au barreau de PARIS – #C1539

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte sous seing privé signé le 10 décembre 2001, la société Cagile a donné à bail commercial à la société Sfax, aux droits de laquelle vient la société Moulin de Marmaris des suites d’une cession de fonds de commerce intervenue le 21 juin 2002, un local à usage commercial situé [Adresse 3].

Au terme d’un avenant signé le 3 janvier 2005, les parties ont convenu de porter le loyer annuel principal à la somme de 24 055,121€.

La société Moulin de Marmaris ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers, la société Cagile lui a fait délivrer, le 6 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 27 209,07 euros.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti et des nombreuses procédures en résiliation du contrat de bail l’ayant opposée à son preneur, la SCI Cagile a, par exploit délivré le 30 juin 2025, fait citer la Sarl Moulin de Marmaris devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de la société défenderesse, sous peine d’astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, le juge s’en réservant la liquidation, et la séquestration des biens meubles garnissant les locaux loués,

— condamner la société défenderesse au paiement d’une provision de 12 367,76 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer contractuel actualisé, indexable chaque année comme le loyer, à compter du 6 juin 2025 jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 1236,78€ à titre de clause pénale,

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité et lui accorder la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, indiquant ne pouvoir confirmer la bonne réception des fonds dont le paiement est allégué par la défenderesse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, exposant qu’il s’agit de la 5ème procédure et que son locataire a mis son fonds en location gérance en contradiction avec les clauses du bail.

En réponse et à l’oral, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais sur un mois et la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

Au soutien, la défenderesse expose que son gérant est âgé de 75 ans, raison pour laquelle elle a donné son fonds en location gérance le 6 juin 2023 ce que le contrat de bail n’interdit pas, et qu’il est tributaire des paiements effectués par son locataire-gérant ; qu’il a effectué un paiement de 24 735,32€ le 27 septembre 2025 qui solde toute sa dette.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. Selon l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le décompte est arrêté au 3 juin 2025 à 12 367,76 €. Il n’est pas versé aux débats la preuve du paiement allégué par la défenderesse le 27 septembre 2025, une capture d’écran de son compte ne permettant pas d’établir qu’il a été effectué au profit de la requérante.

Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 12 367,76€ au titre de la dette locative échue au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XI du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement des loyers ou des charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et sur l’absence de régularisation de ses causes dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 7 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par la défenderesse qui, certes, sont irréguliers mais existent et ont permis de réduire la dette depuis la délivrance du commandement de payer, ainsi que de l’ancienneté du contrat de bail, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, celle-ci ne portant pas atteinte disproportionnée aux droits du bailleur qui conservera la possibilité de poursuivre l’expulsion si les délais n’étaient pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Occupant en cette hypothèse les lieux sans droit ni titre, ce qui est à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, s’il est sollicité une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer, cette demande n’est pas étayée par la requérante qui ne se prévaut pas d’une clause contractuelle, ni ne démontre qu’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges. Il n’y a dès lors pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie et la pénalité de 10%

Aucune clause contractuelle ne prévoit la conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande.

De la même manière, pour solliciter l’application d’une pénalité de 10% des sommes dues, le bailleur se prévaut d’une clause du contrat de bail qui stipule que « En cas de non paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’auraient pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de dix pour cent sur les sommes dues ».

Cette clause ne correspond pas à l’application d’une pénalité de 10% des sommes dues. Il s’ensuit qu’aucune clause ne prévoit une telle pénalité et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Au soutien de ses demandes, et sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, la requérante expose qu’en violation des clauses du bail, le preneur a, sans information ni autorisation, mis les locaux à disposition d’une société tierce, la société Arya Grill ; que la récurrence des retards, la multiplication des relances et des commandements de payer ainsi que cette mise en location-gérance entraînent une désorganisation structurelle de sa trésorerie et une incertitude sur l’occupation des lieux. Elle estime que ces manquements graves constituent une inexécution contractuelle justifiant l’octroi de la somme de 5000€.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie par que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il convient de relever que les relations contractuelles sont anciennes de vingt-trois ans de sorte que l’existence d’impayés sur une telle période ne permet pas de présumer la mauvaise foi de la défenderesse. En outre, le contrat de bail ne stipule aucune interdiction de mise du fonds de commerce en location gérance. Enfin, le préjudice n’est pas démontré.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts, au demeurant non formulée à titre provisionnel de sorte qu’elle excédait, dès l’origine, les pouvoirs du juge des référés, se heurte à une contestation sérieuse.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans ces dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la Sarl Moulin de Marmaris à verser à la société Cagile la somme de 12 367,76 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 3 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 ;

Autorisons la société Moulin de Marmaris à se libérer de cette dette en une seule mensualité à compter du 10ème jour suivant le mois de la signification de la décision, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la Sarl Moulin de Marmaris portant sur un local situé [Adresse 3];

Autorisons en ce cas l’expulsion de la Sarl Moulin de Marmaris et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons en ce cas la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la Sarl Moulin de Marmaris à payer à la société Cagile une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges, taxes et TVA, indexable comme ce qui est prévu au bail, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité forfaitaire, de majoration de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie et sur la demande de dommages et intérêts ;

Condamnons la Sarl Moulin de Marmaris à verser à la société Cagile la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la Sarl Moulin de Marmaris au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN