TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° R.G : 25/00083 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FXCF

N° Minute : 26/00068

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 AVRIL 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [O]

né le 01 Septembre 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre CORTIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEURS

S.A. ALLIANZ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clement HUTIN, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Valérie ROBERT, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A. ALLIANZ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clement HUTIN, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Valérie ROBERT, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A.R.L. CTL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

ayant pour avocat maître Jean-Charles COURTOIS, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [Q] [W] Entreprise individuelle sous l’enseigne DAN ELEC, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Guillaume GUILLUY, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Manon LEFEBVRE, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [I] [S]

née le 09 Août 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Margot MONTAGNE, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A. MAAF ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Anne LOVINY, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Margot MONTAGNE, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.A.R.L. CTL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Jean-charles COURTOIS, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [D] [K]

né le 29 Avril 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par M^e Margot MONTAGNE, avocat au barreau de DUNKERQUE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 12 Mars 2026

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 février 2024, monsieur [L] [O] a acquis auprès de monsieur [D] [K] et madame [I] [S] une maison à usage d’habitation principale sise [Adresse 7].

Les vendeurs avaient eux-mêmes acquis ce bien immobilier auprès de la société CTL IMMO selon acte notarié du 30 septembre 2021.

Le requérant est entré en jouissance effective de l’immeuble au début du mois de septembre 2024.

Déplorant des désordres apparus postérieurement à la vente, monsieur [L] [O] en a fait dresser constat selon procès-verbal de commissaire de justice du 26 décembre 2024, mettant notamment à jour l’existence d’une ancienne fosse septique.

En l’absence de résolution amiable du litige, monsieur [L] [X] a, selon acte de commissaire de justice signifié le 17 mars 2025, enregistré sous le n° RG 25/00083, fait assigner monsieur [D] [K] et madame [I] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque à l’audience du 24 avril 2025, aux fins d’obtenir une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et l’autorisation d’effectuer les travaux considérés comme urgents par l’expert, les dépens devant être réservés.

A l’audience du 24 avril 2025, l’affaire a été renvoyée.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2025, enregistré sous le n° RG 25/00275, monsieur [L] [O] a appelé en cause monsieur [Q] [W], exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, intervenu suivant facture du 28 juin 2021 pour procéder dans l’immeuble considéré au changement du réseau eaux usées, au remplacement du réseau eau froide et eau chaude et au remplacement du réseau électrique, ainsi que son assureur décennal, la société MAAF ASSURANCES, à l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 1er décembre 2025, madame [I] [S] et monsieur [D] [K] ont appelé en cause la société CTL IMMO, à l’audience du 8 janvier 2026.

A l’audience du 8 janvier 2026, les trois affaires, appelées ensemble, ont été jointes sous le n° RG 25/00083, et un renvoi a été ordonné.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2026, et enregistré sous le n° RG 26/00021, la société CTL IMMO a appelé en cause la société ALLIANZ, son propre assureur, à l’audience du 12 février 2026, à laquelle les affaires ont été jointes sous le n° RG 25/00083, et un renvoi ordonné.

A l’audience du 12 mars 2026, monsieur [L] [O], représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance, se prévalant d’un intérêt légitime à obtenir l’expertise qu’il sollicite au regard des désordres constatés.

En défense, monsieur [D] [K] et madame [I] [S], représentés par leur conseil, concluent à titre principal au débouté, se prévalant de leur bonne foi et de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente. Subsidiairement, ils sollicitent que si l’expertise est ordonnée, elle le soit au contradictoire de la société CTL IMMO et, de monsieur [Q] [W] exerçant sous l’enseigne DAN ELEC et de l’assureur de celui-ci. Enfin, ils sollicitent la condamnation de monsieur [L] [O] et de la société CTL IMMO à leur verser une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Monsieur [Q] [W], exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, représenté par son conseil, conclut au débouté, exposant que les travaux qu’il a réalisés sont sans lien avec les désordres allégués. Subsidiairement, si l’expertise devait être ordonnée, il demande qu’elle le soit au contradictoire de son assureur. Enfin, il sollicite la condamnation de monsieur [L] [O] à lui verser une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

La société MAAF ASSURANCES, assureur de monsieur [Q] [W], représentée par son conseil, formule protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

La société CTL IMMO, représentée par son conseil, formule également protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

La société ALLIANZ, représentée par son conseil, conclut à titre principal au débouté et sollicite sa mise hors de cause, relevant que la police d’assurance “responsabilité civile professionnelle” souscrite auprès d’elle par la société CTL IMMO, en base réclamation, a été résiliée au 1er janvier 2025, soit avant la première réclamation. A titre subsidiaire, elle formule protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société CTL IMMO à lui verser une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du même code.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit

être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 décembre 2024, les éléments suivants affectant l’immeuble de monsieur [L] [O] :

— le fond de l’ancienne fosse septique est rempli de déchets compacts et d’eau ;

— sur la droite de la fosse septique, présence d’une herse non détruite ni nettoyée avant son remblai ;

— sur la partie haut côté droit, présence de briques et remblais tout venant mal consolidés;

— présence de tuyaux d’arrivée d’eau et d’évacuation d’eau au niveau de cette ancienne fosse septique ;

— présence d’une évacuation de toilettes grossièrement rebouchée avec de la mousse expansive;

— présence au niveau de dalle haute d’une découpe en partie centrale rebouchée par un sac de plastique rempli de béton durci ;

— présence côté jardin d’une découpe dans la dalle haute grossièrement rebouchée à l’aide de briques et de gravats.

Il a également été constaté que la mise en eau dans la salle de bains générait un ruissèlement particulièrement important au niveau de l’amoncellement de ce tas de gravats, que sur la terrasse du jardin extérieur, le tuyau d’arrivée d’eau au niveau du puisard d’eaux pluviales situé côté sud se trouvait en dessous du tuyau de sortie, et que la tuyauterie était par ailleurs remplie de sable lié aux travaux de rénovation.

Ces éléments suffisent à justifier, pour monsieur [L] [O], l’existence d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’il sollicite au contradictoire de ses vendeurs, afin de déterminer la cause de ces désordres, pour permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s’ils relèvent ou non de l’une des actions dont il bénéficie à leur égard, dès lors qu’il ne revient pas, à ce stade de la procédure, au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer si les conditions d’application de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente sont réunies.

De plus, dans la mesure où il ressort de l’acte de vente considéré que monsieur [Q] [W], exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, est intervenu suivant facture du 28 juin 2021 pour procéder dans l’immeuble considéré au changement du réseau eaux usées, au remplacement du réseau eau froide et eau chaude et au remplacement du résean électrique, le demandeur dispose également d’un intérêt légitime à ce que les opérations d’expertise soient conduites au contradictoire de celui-ci et de la société MAAF, son assureur décennal, étant observé que cette mesure d’instruction permettra de déterminer si les éléments techniques et de fait de nature à enager la responsabilité de cet entrepreneur et la garantie de son assureur sont, ou non, réunies.

Enfin, monsieur [D] [K] et madame [I] [S] ont un intérêt légitime à ce que les opérations d’expertise se déroulent au contradictoire de la société CTL IMMO, qui est leur propre vendeur.

Et la société CTL IMMO justifie elle aussi d’un tel intérêt à ce que son propre assureur soit présent aux opérations d’expertise, qui permettront de démontrer si les éléments de fait nécessaires pour que sa garantie s’applique sont réunis, ou non.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande d’autorisation de pratiquer des travaux

L’autorisation sollicitée par le demandeur, en cas d’urgence reconnue par l’expert, de faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, excède les pouvoirs que tient le juge des référés du seul article 145 du code de procédure civile, dont l’objet exclusif est d’ordonner une mesure d’instruction.

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées dans le cadre d’une procédure diligentée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables.

Les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage remplies : en effet, l’existence d’un dommage imminent n’est par définition pas établie dans le cadre d’une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l’urgence sont en l’état hypothétiques.

Sur le plan de l’opportunité, autoriser par anticipation une telle substitution ne paraît pas adapté, alors que pareille délégation opérée par le juge au profit de l’expert méconnaît l’office de la juridiction, dont le contrôle doit s’effectuer sur la nature et le coût des travaux qu’elle ordonne ou autorise. Il est en définitive nécessaire qu’un débat judiciaire puisse intervenir sur une telle question si l’hypothèse se réalise, l’urgence étant traitée dans le cadre d’une instance spécifique.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formulée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une

des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [L] [O] aux dépens de la présente instance.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes d’indemnité présentées sur ce fondement par monsieur [D] [K] et madame [I] [S], par monsieur [Q] [W] exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, et par la société ALLIANZ, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Organisons une mesure d’expertise entre monsieur [L] [O] d’une part, et monsieur [D] [K] et madame [I] [S], [Q] [W], exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, la société MAAF ASSURANCES, la société CTL IMMO et la société ALLIANZ d’autre part ;

Commettons pour y procéder monsieur [Z] [A] ([Adresse 8] Ancoisne – Tél : [XXXXXXXX01] – Mél : [Courriel 1]), expert inscrit sur la liste des experts dressée près la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles, et notamment les documents contractuels et/ou techniques ;

— énumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants,

— visiter les lieux sis [Adresse 7] ;

— rechercher et constater les vices, désordres, malfaçons, non façons et dégradations, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile);

— en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— établir la chronologie des ventes du bien immobilier en précisant les dates de visite, les intermédiaires éventuellement intervenus ;

— établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— donner son avis sur la date d’apparition des désordres et notamment préciser s’ils sont antérieurs à la date de la vente de l’immeuble du 22 février 2024 ;

— dire si ces vices étaient visibles et présents à cette date ;

— dire si monsieur [L] [O] pouvait en avoir connaissance ;

— apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non conformités ;

— au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée ;

— donner son avis sur les moins-values de l’immeuble résultant des vices et/ou non-conformités ;

— évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités ;

— donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices éventuellement subis ;

— indiquer si les vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ;

— dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une partie de restitution du prix de vente, fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— dans l’hypothèse où l’acquéreur solliciterait des dommages et intérêts, préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices et en rechercher le coût ;

— faire toutes observations utiles permettant de parvenir à la solution du litige ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

Disons qu’une consignation d’un montant de QUATRE MILLE EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dunkerque par monsieur [L] [O] à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Disons que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelons que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboutons monsieur [L] [O] de sa demande d’autorisation d’exécuter les travaux urgents ;

Déboutons monsieur [D] [K] et madame [I] [S], monsieur [Q] [W] exerçant sous l’enseigne DAN ELEC, et la société ALLIANZ de leurs demandes respectives d’indemnité présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons à titre provisionnel monsieur [L] [O] aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 2 avril 2026, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.