N° RG 24/01119 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIIE

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)

dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Madame [S] [L], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit

dont le service contentieux est sis 3FCVL – AGENCE ORLEANS – 05 rue Michel Royer

45073 ORLEANS CED 2

comparante

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [P]

née le 13 Avril 1992 à CHARTRES (28000)

demeurant 46 Rue Pierre de Coubertin – Appt n° 50 8ème étage – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

En présence de : Romane PAUL, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 novembre 2016, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Madame [N] [P] et Monsieur [U] [P], un bail d’habitation sur un logement situé au 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°50, étage 8, 28300 MAINVILLIERS, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 341,99 euros pour le logement, outre les charges locatives.

Monsieur [U] [P] est décédé le 08 juillet 2022 suivant acte en date du 11 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [N] [P] le 26 octobre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3.430,14 euros en principal.

En outre, l’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 05 décembre 2023 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [P] le 20 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, son expulsion immédiate, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6062.30 euros représentant les loyers et charges dus actualisés à la date du 22 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024.

Appelée à l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 12 novembre 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [L] [S] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle soupçonne qu’une autre famille occupe le logement. Elle indique également que la locataire est défavorablement connue du bailleur. Elle indique que les paiements sont irréguliers et actualise sa créance à la somme de 9435.16 euros au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Madame [N] [P], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 18 juin 2024.

En outre, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3430,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 26 décembre 2023.

Par ailleurs, le dernier versement de Madame [N] [P] est inférieur au montant du loyer de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [N] [P] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2023.

En conséquence, Madame [N] [P] est redevable envers la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Madame [N] [P] s’élève à la somme de 9435.16 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [N] [P] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 9435.16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [P], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la CCAPEX.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2016 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [N] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°50, étage 8, 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2023 ;

ORDONNE à Madame [N] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°50, étage 8, 28300 MAINVILLIERS ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 26 décembre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de neuf mille quatre cent trente-cinq euros et seize centimes (9 435,16 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN