TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYO2

[I] [S]

C/

[L] [F]

[V] [T]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Evelyne BOYER de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Comparant

Monsieur [V] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 12] [Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant

En présence de Monsieur [C] [Z] – Interprète en langue turque

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 04 avril 2018, Monsieur [I] [S] a donné à bail à Monsieur [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel total de 450,00 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2018, Monsieur [L] [F] s’est porté caution pour la durée du bail soit jusqu’au 04 avril 2024 du paiement du loyer, des indemnités d’occupations, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure jusqu’à une somme maximale de 32.400 euros.

Monsieur [I] [S] a fait signifier à Monsieur [V] [T] un congé pour vendre par lettre recommandée du 01er septembre 2023 avec accusé de réception en date du 05 septembre 2023 à effet au 04 avril 2024 ; puis il a fait assigner Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 03 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion de son locataire ainsi que la condamnation solidaire de celui-ci et de la caution au paiement du solde locatif

A l’audience du 25 septembre 2024,

Monsieur [I] [S] – représenté par son Conseil – s’en est référé à son acte introductif d’instance ;

Il a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation du bail au 03 avril 2024 par effet du congé pour vendre délivré le 01er septembre 2023,

— A titre subsidiaire,

— Constater la résiliation du bail au 03 avril 2024 par effet de la clause résolutoire,

— Prononcer la résiliation du bail,

— Constater que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 11 octobre 2023 d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9],

— Ordonner l’expulsion du locataire et dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— Autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du locataire expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,

— Dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit ; au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,

— Condamner solidairement le locataire et la caution à lui payer une somme 6.528,26 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 09 septembre 2024,

— Condamner le locataire et la caution à lui payer une somme égale au loyer courant augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux, à compter du 03 avril 2024,

— Condamner le locataire et la caution à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Il a indiqué être opposé à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [T], ayant reçu signification de l’assignation à personne, a comparu. Il a fait état de sa situation personnelle, financière et de santé. Il a précisé avoir rendez-vous avec le Juge des Tutelles le 08 octobre 2024.

Monsieur [L] [O], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu. Il a fait part de sa situation personnelle et financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe antérieurement à l’audience et récapitulait la situation personnelle et financière du locataire. Une note complémentaire a également été reçue relative à l’accompagnement de celui-ci au regard de sa situation de handicap.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA VALIDATION DU CONGE, LA RESILIATION, L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 05 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur la validation du congé pour vendre :

L’article 15 – I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soir pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant…

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. "

En l’espèce,

Le congé a été notifié par le bailleur par lettre recommandée en date du 01er septembre 2023 avec accusé de réception en date du 05 septembre 2024.

Le terme du bail était fixé à l’expiration de la 6ème année du bail soit le 04 avril 2024.

Le congé aux fins de vente, dont le motif n’a jamais été contesté par le locataire, a été donné dans le respect du délai imparti.

A titre surabondant, il est constaté la réalité de la démarche de mise en vente du bien du fait des échéances via le site LE BON COIN avec un professionnel de l’immobilier attestant par ce fait de l’existence de la publication sur ledit site d’une annonce en vue de vendre et de l’échange de messages (SMS) entre le bailleur et le locataire relatif à la visite de l’appartement à de potentiels acheteurs.

Dans ces conditions, le congé délivré le 01er septembre 2023 à effet au 04 avril 2024 pour vente est parfaitement valide.

Le bail conclu entre les parties est en conséquence arrivé à son terme le 04 avril 2024.

La Commission Départementale de Conciliation a émis un avis de non-conciliation le 15 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [T] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’INDEMNITES

D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [I] [S] justifie avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [V] [T] par acte d’huissier de justice du 14 mai 2021 et l’avoir fait dénoncer à la caution, Monsieur [L] [F], le 26 mai 2021.

Monsieur [I] [S] produit un décompte selon lequel Monsieur [V] [T] reste lui devoir la somme de 6.528,26 euros au 09 septembre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 100,00 euros (charges) en date du 06 septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 100,00 euros (versement de la part du locataire) le 09 septembre 2024.

Ce décompte fait par ailleurs apparaître qu’au 04 avril 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 4.280,60 euros après déduction de l’A.P.L perçue le 15 mars 2024.

Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] ne contestent ni le principe de la dette, ni son montant.

Monsieur [V] [T] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.528,26 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 04 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due de à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant de la caution, son engagement se terminant selon les termes même de l’acte de cautionnement à la date du 04 avril 2024, il est tenu au paiement solidaire de la somme de 4.280,60 euros

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Au vu des revenus de Monsieur [V] [T], d’environ 650,00 euros par mois, et Monsieur [L] [F], caution solidaire qui bénéficie d’un salaire mensuel d’environ 1.800,00 euros et a 4 enfants à charge ainsi qu’un crédit immobilier avec des mensualités d’environ 1000.00 euros, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette à laquelle ils sont solidairement tenus, en réglant solidairement 23 mensualités de 185,00 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette

Compte tenu de l’absence de de capacité financière propre à Monsieur [V] [T] susceptible de lui permettre d’apurer le solde de la dette locative de manière effective et de sa volonté de départ, l’éventualité de délais de paiement au-delà du délai octroyé dans le cadre de l’expulsion est dépourvue d’intérêt.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner, Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [I] [S] la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [I] [S] ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 1er septembre 2023 par Monsieur [I] [S] pour motif légitime et sérieux et que le bail conclu entre le 04 avril 2018 entre d’une part Monsieur [I] [S] et d’autre part Monsieur [V] [T], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] est en conséquence arrivé à son terme le 04 avril 2024

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [I] [S] la somme de 4.280,60 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 04 avril 2024.

AUTORISE Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] à se libérer du montant de la dette à laquelle ils sont solidairement tenus, en réglant solidairement 23 mensualités de 185,00 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à Monsieur [I] [S] la somme de 2.247,66 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 09 septembre 2024 (terme septembre 2024 inclus).

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à Monsieur [I] [S] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 473,00 euros égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [I] [S] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Monsieur [L] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER