TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le 03/02/2026

A Me [Localité 5] (C1732)

M^e TAVIEAUX MORO (J0130)

■

9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 24/08726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O2E

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1732

Madame [F] [D] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1732

DÉFENDERESSE

LANDESBANK SAAR

[Adresse 6]

[Localité 3] / ALLEMAGNE

représentée par Maître Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0130

Décision du 03 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/08726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O2E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon une offre acceptée le 7 février 2017, réitérée par acte authentique du 15 février 2017, la LANDESBANK SAAR a consenti aux époux [E] un prêt immobilier d’un montant de 1 150 000 euros, avec un TAEG de 2,51 %. Le montant des échéances était fixé à la somme de 1 916,67 euros, entre le 31 mars 2017 et le 28 février 2018, puis à celle de 5 836,25 euros du 30 mars 2018 au 30 janvier 2038, la dernière échéance étant fixée au 28 février 2038, pour un montant de 355,53 euros. L’objet de ce prêt était de financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Selon une offre acceptée le 27 avril 2018, réitérée par acte authentique du 1er juin 2018, la LANDESBANK SAAR a consenti aux époux [E] un prêt complémentaire d’un montant de 270 000 euros, destiné à financer des travaux. Ce prêt était constitué de deux tranches :

— l’une de préfinancement pendant 121 mois au TAEG de 2,89 %, avec une première échéance fixée au 31 juillet 2018 et une dernière au plus tard au 31 juillet 2028, les échéances mensuelles étant égale à la somme de 1 458 euros, dont 540 euros au titre des intérêts et 918 euros au titre de l’épargne,

— l’autre « d’épargne-construction » pendant 124 mois au TAEG de 2,64 %, avec une première échéance fixée au plus tard au 31 août 2028 et une dernière au plus tard le 30 novembre 2038. Après déduction de l’épargne constituée à l’issue de la première phase, le montant maximum du prêt d’épargne-construction était évalué à la somme de 158 451,03 euros, remboursable en 124 mensualités d’un montant de 1 458 euros, entre le 31 août 2028 et le 30 novembre 2038.

Compte tenu de la crise sanitaire liée au Covid 19, la LANDESBANK SAAR a accepté une suspension provisoire des échéances de remboursement des deux prêts.

Dans le cadre d’une demande de prolongation de la suspension du règlement des échéances des deux prêts, à titre de garanties, les emprunteurs ont indiqué avoir décidé de vendre l’immeuble financé, pour un prix de 2 200 000 euros, sollicitant de leur banque une prolongation de la suspension du règlement des échéances des deux prêts jusqu’au 31 juillet 2021, ce qu’il leur a été refusé le 12 août 2021.

Par actes d’huissier des 27 et 29 juin 2022, la banque a mis en demeure les époux [E] de régulariser les échéances impayées au titre des deux prêts et par acte d’huissier du 10 août 2022, elle a prononcé la déchéance du terme des deux prêts.

Par ordonnance de référé du tribunal de céans du 27 janvier 2023, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 novembre 2023, le pourvoi formé contre cet arrêt ayant été rejeté par un arrêt du 18 décembre 2024, les époux [E] ont été déboutés de leur demande de suspension du paiement des échéances des deux prêts pendant un délai de deux ans.

Par acte du 19 avril 2024, les époux [E] ont fait assigner la LANDESBANK SAAR devant le tribunal judiciaire de Paris, afin que la clause de déchéance du terme des deux prêts soit annulée et déclarée non écrite, qu’ils soient autorisés à reprendre le paiement des échéances des deux prêts, que la banque soit condamnée à leur payer la somme de 1 500 000 euros au titre de la perte chance de ne pas contracter les deux prêts litigieux, qu’il soit ordonné la déchéance du droit aux intérêts au titre de ces deux prêts, la banque étant en outre condamnée à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 17 février 2025, les époux [E] concluent au débouté des demandes de la banque et maintiennent leurs demandes initiales.

Par conclusions du 22 avril 2025, la LANDESBANK SAAR demande au tribunal de dire les époux irrecevables à solliciter la déchéance du droit aux intérêts au titre du prêt du 15 février 2017, de dire régulière la déchéance du terme des deux prêts, de rejeter la contestation de la clause du TAEG des deux prêts, de débouter les époux [E] de leurs demandes et, à titre reconventionnel, de prononcer la résolution judiciaire des deux prêts, à la date du jugement, de fixer sa créance au titre des deux prêts à la date de déchéance du terme, de dire qu’elle conservera le bénéfice de ses inscriptions hypothécaires jusqu’au paiement des sommes dues par les emprunteurs et, dans tous les cas, de condamner solidairement les époux [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

SUR CE

Sur le caractère abusif de la déchéance du terme :

Les époux [E] font valoir que la première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 22 mars 2023 (21-16.044), a rappelé que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, une telle clause étant abusive au sens du code de la consommation.

Ils ajoutent que dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 29 mai 2024 (23-12.904), cette sanction a été étendue au préavis de 15 jours.

Ils en concluent que la clause de déchéance du terme figurant dans les offres de prêt des 7 février 2017 et du 27 avril 2018 est abusive et en conséquence non-écrite, de sorte qu’il convient d’annuler cette déchéance du terme.

Ceci étant exposé.

Crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées, sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation.

En l’espèce, les deux offres prévoient à l’article 15 d) des conditions générales, une clause intitulée « Résiliation » et autorisant la banque à résilier le contrat de plein droit immédiatement, rendant les sommes intégralement exigibles, sans autre formalité qu’une notification par LRAR, notamment en cas de retard de paiement d’une somme quelconque due au prêteur si aucune régularisation n’intervient dans les 15 jours suivant une mise en demeure.

Contrairement à ce que soutient la banque, cette clause est abusive, d’une part, en ce qu’elle ne fixe pas un montant minimum d’impayés justifiant la mise en œuvre de la déchéance du terme et, d’autre part, en ce qu’elle n’accorde à l’emprunteur qu’un délai de 15 jours pour régulariser les impayés.

Il importe peu que, de facto, les emprunteurs aient bénéficié d’un délai supérieur à 15 jours pour régulariser les arriérés, alors qu’il s’agit d’apprécier le caractère abusif de clauses telles que stipulées au contrat, et non mises en œuvre d’une manière au surplus discrétionnaire par la banque.

Décision du 03 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/08726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O2E

Il convient par conséquent de dire non écrite cette clause, en ce qu’elle est abusive, et d’annuler par conséquent les deux déchéances du terme prononcées en exécution de cette clause et signifiées par acte du 10 août 2022.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la validité de cette clause, en ce qu’elle ne stipulerait pas une mise en demeure préalable, pas plus qu’en ce qu’elle aurait été mise en œuvre par la banque de mauvaise foi.

Sur le devoir de mise en garde de la banque :

Les époux [E] rappellent qu’il appartient à la banque dispensateur de crédit, face à un emprunteur non averti, de le mettre en garde sur l’existence d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt, au vu de son inadaptation aux capacités financières de l’emprunteur.

Ils relèvent qu’en l’espèce, compte-tenu de leurs revenus et du montant des mensualités des deux prêts, le remboursement des échéances n’était possible qu’avec la prise en compte des revenus locatifs futurs issus de la location d’une partie du bien immobilier, ces revenus locatifs futurs dans le cadre de la simulation effectuée ayant été évalués à la somme de 51 000 euros par an, alors que le montant cumulé des deux mensualités des prêts s’élevait à la somme de 7 294,25 euros.

Or, ils soulignent que la crise sanitaire liée au COVID a entraîné une baisse substantielle du tourisme et donc une chute des revenus locatifs, soit, 14 594 euros en 2020 et 23 326 euros en 2021, alors que ces revenus s’élevaient à 57 921 euros en 2018 et 76 430 euros en 2019.

Ils estiment que la banque aurait dû les mettre en garde, lors de la souscription des deux prêts, sur le fait que les mensualités des deux crédits ne pouvaient être supportées par leurs seuls revenus.

Ceci étant exposé.

A supposer que les époux [E] puissent être considérés comme des emprunteurs non avertis, c’est à juste titre que la banque soutient que leur impossibilité de faire face aux échéances des deux prêts résulte de la crise sanitaire du COVID, qui a constitué un événement imprévisible ne pouvant donner lieu à une mise en garde par le prêteur.

Par ailleurs, lorsqu’un emprunteur a pu rembourser les premières mensualités d’un prêt, ce prêt ne saurait être considéré comme non excessif. Or, tel est le cas en l’espèce, puisqu’il n’est pas utilement discuté que les époux [E] ont remboursé sans incident les deux prêts jusqu’à la crise sanitaire du mois de mars 2020, les requérants reconnaissant d’ailleurs que seule la diminution des revenus locatifs espérés les a placés en difficulté pour faire face aux échéances de ces deux prêts.

Ces difficultés financières des requérants ne résultent donc pas d’un défaut de mise en garde de la banque.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Décision du 03 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/08726 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O2E

Sur la déchéance du droit aux intérêts :

Les époux [E] produisent aux débats une expertise effectuée pour chaque prêt, dont ils considèrent qu’il résulte que le TAEG du premier prêt s’élève à 3,21 % et non 2,51 % comme stipulé et, pour le second prêt, de 2,48 % au lieu de 2,64 %.

Ceci étant exposé.

Si la banque oppose une fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette demande, il est rappelé qu’en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Le tribunal est par conséquent incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir.

Sur le fond, s’agissant du premier prêt d’un montant de 1 150 000 euros du 7 février 2017, et pour la première période de 5 ans, l’expert conclut à un TAEG de 2,54 %, en incluant la somme de 3 900 euros représentant les frais d’acte notarié, alors que l’offre mentionne 2,51 %.

Cette erreur est donc inférieure à 0,1, de sorte qu’en application de la règle de la décimale, elle ne saurait être sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts, du fait de son caractère minime.

Par ailleurs, l’expert n’explicite pas les détails du calcul ayant permis d’aboutir à un TAEG de 3,21 %, à l’issue de la première période de remboursement d’une durée de 5 ans, étant ajouté qu’il est rappelé au point II des conditions particulières du prêt que la simulation exposée pour la détermination de ce taux pour les périodes postérieures n’est qu’indicative, ce taux devant résulter d’une négociation entre les parties.

S’agissant du prêt de 270 000 euros du 27 avril 2018, l’expert le décompose en deux prêts et indique dans son rapport que, pour « le prêt n° 1 », soit la première tranche, le TAEG est de 3,59 % alors que la banque annonce un taux de 2,89 %, et que pour "le prêt n° 2, le TAEG est de 2,64 % contre un taux annoncé de 2,48 %.

Cependant, l’expert n’explicite nullement comment il aboutit à ces deux TAEG différents.

Cette contestation sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de résolution des deux prêts :

La banque rappelle, au visa des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, que les emprunteurs ont cessé tout remboursement des deux prêts depuis le mois de mars 2020.

Elle indique que du fait de la crise sanitaire liée au COVID 19, elle avait accepté, à la demande des époux [E], de suspendre le paiement des échéances pour les mois de mars à mai 2020, au titre des deux prêts.

Elle ajoute qu’à l’issue de cette période, les époux [E] ont sollicité une prolongation de cette suspension du paiement des échéances, proposant de mettre en vente le bien immobilier financé par les deux prêts.

Elle souligne que c’est dans ces conditions, qu’elle a accordé une prorogation de la suspension du règlement des échéances des deux prêts jusqu’au 31 juillet 2021, dans l’attente de cette vente.

Or, elle relève qu’aucun compromis de vente ne lui a été communiqué, d’où sa mise en demeure adressée aux époux [E], les 27 et 29 juin 2022.

Elle conclut à l’existence d’un manquement grave des emprunteurs à leur obligation essentielle de remboursement des prêts consentis, ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire de ces deux contrats de prêt, à la date du jugement.

Ceci étant rappelé.

Les époux [E] ne discutent pas utilement les éléments précédemment rappelés par la banque, en particulier le fait qu’ils ont cessé tout remboursement depuis le mois de mars 2020 et ne justifient d’aucune démarche aboutie destinée à vendre le bien immobilier financé par les deux prêts.

A cet égard, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 novembre 2023, désormais irrévocable, retient, pour confirmer le rejet de la demande de suspension du paiement des échéances des deux prêts, que si le prix de vente de l’appartement est de nature à permettre le règlement des dettes, la vente effective de ce bien n’est pas en cours, aucune offre n’étant justifiée, alors qu’une suspension du paiement des échéances a été accordée par la banque depuis le mois de mars 2020 et que les emprunteurs n’ont repris aucun paiement.

Ces manquements graves des emprunteurs dans leurs obligations justifient de prononcer la résolution des deux contrats de prêt, à la date de la présente décision.

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il importe peu qu’ils n’aient pas été destinataires d’une mise en demeure visant la clause résolutoire, alors que cette clause a précédemment été annulée, outre que dans tous les cas, l’article 1227 du code civil sur lequel la banque fonde sa demande dispose que la résolution du contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, comme au cas d’espèce.

Les époux [E] seront condamnés au paiement des sommes dues au titre des deux prêts, selon les modalités précisées au dispositif.

Il est relevé sur ce point qu’il n’a pas été utilement contesté par les demandeurs, s’agissant du quantum, qu’il était dû, au titre du premier prêt, une somme de 1 179 721,46 euros, et au titre du second, une somme de 287 662,09 euros et ce, au 5 août 2022.

Au dispositif des conclusions de la banque qui seul saisit le tribunal, il n’est pas sollicité que cette condamnation soit solidaire.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la banque de conserver le bénéfice de ses inscriptions hypothécaires jusqu’au paiement des sommes dues par les emprunteurs, alors que le tribunal n’est pas saisi d’une demande de mainlevée de ces hypothèques.

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, les époux [E] seront solidairement condamnés au paiement d’une somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que l’article 15 d) « Résiliation » repris dans les conditions générales des offres de prêt acceptées les 7 février 2017 et 27 avril 2018 constitue une clause abusive, par conséquent réputée non écrite ;

ANNULE en conséquence les deux déchéances du terme prononcées en exécution de cette clause et signifiées par acte du 10 août 2022 ;

SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de déchéance du droit aux intérêts au titre de ces deux prêts ;

DÉBOUTE M. [P] [E] et Mme [F] [D], épouse [E], de cette demande de déchéance du droit aux intérêts ;

PRONONCE la résolution judiciaire des offres de prêt acceptées les 7 février 2017 et 27 avril 2018, à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [P] [E] et Mme [F] [D], épouse [E], à payer à la société LANDESBANK SAAR les sommes dues au titre de ces deux prêts, sur production par la banque d’un décompte détaillé des sommes dues pour chaque prêt, à la date du présent jugement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [E] et Mme [F] [D], épouse [E], aux dépens, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société LANDESBANK SAAR la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 4] le 03 Février 2026.

La Greffière Le Président