TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/06237 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YK5R

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Mme [F] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Marc-Antoine ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/5482 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE)

DEFENDEUR :

La S.C.I. CALICOT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE

La CPAM DE [Localité 6] [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Calicot a été propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] d’avril 2005 jusqu’au 30 avril 2024, donnée à bail à M. [E] à compter du 23 février 2011. Ce dernier y a vécu avec sa concubine Mme [F] [U].

M. [E] a fait dresser le 16 novembre 2021 un procès-verbal de constat d’huissier portant sur des infiltrations et fissurations.

Le 5 juillet 2022, Mme [U] s’est fracturé la cheville.

Le 12 juillet 2022, la SCI Calicot a délivré à M. [E] un congé pour vente prenant effet le 28 février 2023.

Par jugement du 7 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de Lille a constaté la validité du congé pour vente et a ordonné l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef.

Entretemps, par acte d’huissier signifié le 21 mai 2024, Mme [U] a assigné la SCI Calicot devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance d’incident du 13 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a débouté la SCI Calicot de sa demande tendant à prononcer la nullité de l’assignation et déclaré l’action de Mme [U] recevable.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 mai 2025 par RPVA, Mme [U] demande au tribunal de :

— déclarer que la SCI Calicot a manqué à son obligation d’entretien et de conservation des lieux loués et à son obligation de sécurité, et la déclarer en conséquence entièrement responsable du préjudice subi par Mme [F] [U], à son domicile, le 5 juillet 2022 et tenue à la réparation intégrale de ses préjudices;

— condamner la SCI Calicot à verser à Mme [F] [U] une provision de 7 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

— Désigner tel expert médical qu’il plaira au tribunal avec la mission habituelle, et notamment celle de :

— convoquer les parties et prendre connaissance de leurs pièces,

— examiner Mme [U],

— décrire et quantifier ses préjudices corporels subis à la suite de l’accident survenu le 5 juillet 2022 en faisant application de la nomenclature Dintilhac,

— du tout dresser rapport après avoir diffuser un pré-rapport et laissé aux parties un temps suffisant pour émettre leurs observations ;

condamner la SCI Calicot aux entiers dépens de l’instance ;

— dispenser Mme [U], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de consignation en faveur de l’expert.

— compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de faire supporter au conseil de Mme [U], d’une part, et à l’Etat, d’autre part, la charge du recours rendu nécessaire par la position de la SCI Calicot, condamner la SCI Calicot à payer à M^e Marc-Antoine ZIMMERMANN, conseil de Mme [U], une somme de 2 400 euros, par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile et de celles de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, à charge pour ledit conseil de renoncer à la rémunération de la majoration prévue pour la procédure d’incident exigible de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] se prévaut des arguments suivants, au visa des articles 1720 et 1721 et à titre subsidiaire 1242 du code civil :

— Elle s’est blessée lorsque la plaque de béton couvrant un regard de visite du système de fosse septique a cédé sous son pied. Ce n’est que par la suite que la SCI Calicot a fait réaliser des travaux de réfection du système des évacuations des eaux usées, alors qu’elle était tenue selon l’article 1720 du code civil de délivrer la chose en bon état de réparation et d’y faire les réparations autres que locatives, à savoir des réparations sur les ouvrages de béton fissuré. Le locataire a quant à lui financé le curage de la fosse, notamment le 9 février 2021, et s’est donc acquitté de son obligation d’entretien. Cette obligation d’entretien des lieux loués bénéficie également aux occupants autorisés par le locataire, dont Mme [U].

— De plus, la SCI Calicot était tenue d’une obligation de sécurité et devait garantir le locataire contre tous les vices ou défauts du bien loué qui en empêchent l’usage, même si elle ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail et même si ces défauts ne lui avaient pas été signalés par le locataire.

— A titre subsidiaire, du fait de ces manquements au contrat de bail, la SCI Calicot engage sa responsabilité délictuelle à l’encontre de Mme [U], tierce au contrat. De plus, la plaque de béton présentait une anormalité et a été à l’origine du dommage.

— Il est établi par attestation que la plaque était déjà fissurée le 1er avril 2011 et les circonstances de l’accident sont démontrées par une attestation et par le dossier médical de suivi et les photographies de la plaque fendue.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 mai 2025 par RPVA, la SCI Calicot demande au tribunal de :

A titre principal,

— constater l’absence de toute responsabilité de la SCI Calicot en tant que bailleur sur le fondement de l’article 1720 du code civil dans l’accident de Mme [U] en date du 5 juillet 2022,

— constater l’absence de toute responsabilité de la SCI Calicot sur le fondement de l’article 1240 du code civil ou du fait des choses sur le fondement de l’article 1242 du code civil ;

— en conséquence, débouter Mme [U] de l’ensemble de ses prétentions,

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [U] de ses demandes tendant à la mise en place d’une expertise judiciaire ainsi qu’au versement d’une provision à hauteur de 7 000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] au versement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la SCI Calicot soulève les arguments suivants :

— Le locataire, M. [E], n’a jamais entretenu les fosses septiques et c’est la SCI Calicot qui a pris à sa charge l’entretien qui correspondait pourtant à des réparations locatives, notamment le 9 février 2021 auprès de la société Suez. Or ni cette société, ni le locataire ni Mme [U] n’ont signalé les fissures de la plaque de béton servant de couverture à la fosse septique. Alors même qu’ils se sont plaints à plusieurs reprises de l’état de l’immeuble auprès de la bailleresse mais également de la mairie, du préfet et de l’Agence régionale de santé, le locataire et la demanderesse n’ont jamais mentionné l’état de la plaque avant le mois de janvier 2023, sept mois après l’accident, sans le mentionner lors du procès-verbal de constat d’huissier ou lors d’une visite des lieux le 21 décembre 2022 par un architecte. Il est d’ailleurs observé, à propos des autres plaintes, que le locataire n’a jamais laissé les sociétés diligentées par la SCI Calicot intervenir.

— La SCI Calicot n’est donc pas responsable du manquement à l’obligation d’entretien du bailleur invoqué, de sorte qu’aucune faute à l’encontre d’un tiers ne peut lui être imputée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

— S’agissant de la responsabilité du fait des choses, le contrat de location entraîne un transfert de la garde des locaux loués du bailleur au locataire. De plus, Mme [U] n’a pas démontré que la plaque était affectée de fissures et donc qu’elle était anormale et a pu avoir un rôle causal dans la survenance de l’accident invoqué.

— Enfin, Mme [U] ne démontre pas l’utilité de l’expertise réclamée et n’établit même pas les circonstances de la chute. L’intervention sur la fosse par la société Duviquet n’a eu lieu qu’après le 5 juillet 2022, date alléguée du dommage, et n’a donc pu fragiliser la plaque.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

La clôture a été fixée au 18 juin 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de Mme [U]

A. Sur le fondement des articles 1720 et 1721 du code civil

Aux termes de l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Cet article implique que le locataire informe le bailleur des réparations nécessaires et le mette en demeure d’y procéder, sauf à démontrer que le bailleur ne pouvait ignorer la nécessité de ces réparations indispensables à l’usage normal des lieux.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il en résulte qu’en cas de vice de la chose louée ou de manquement du bailleur à son obligation d’effectuer les réparations de toute espèce dont il avait été informé, ce dernier peut être condamné à indemniser le dommage corporel qui en a résulté. C’est au locataire qu’il incombe de démontrer le manquement ou le vice de la chose, le dommage ainsi que le lien de causalité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [U] est la concubine de M. [E] mais n’avait pas le statut de locataire, de sorte que les articles 1720 et 1721 du code civil lui sont inapplicables.

B. Sur le fondement de l’article 1242 du code civil

Aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Il appartient à celui qui se prévaut de ces dispositions de démontrer le rôle causal de la chose dans la réalisation du dommage. Dans le cas d’une chose immobile, ce rôle causal doit découler du caractère anormal de la chose.

En l’espèce, Mme [U] se prévaut du fait que la plaque de béton était fragilisée et expose que c’est en marchant dessus qu’elle est tombée dans la fosse septique et s’est cassé la cheville.

La SCI Calicot ne conteste pas que ces photographies ont été prises dans le jardin de l’immeuble donné à bail, ce qui implique que la plaque de béton a finalement été fendue mais à une date indéterminée.

Mme [U] produit également une attestation de Mme [K] en date du 11 décembre 2023, qui atteste qu’elle a résidé au [Adresse 3] et que la plaque de béton de la fosse septique était déjà cassée au 1er avril 2011, une attestation de M. [M] indiquant que le 9 juin 2023 la plaque était fendue et une attestation de Mme [D] attestant que le 5 juillet 2023 Mme [U] « est tombée dans la fosse septique « la plaque de celle-ci était fendue » ».

Néanmoins, le seul témoignage direct indiquant que Mme [U] se serait cassé la cheville en raison de la fracture de cette dalle est l’attestation de Mme [D], établie le 23 janvier 2023, laquelle comporte des guillemets non expliqués pour la phase « La dalle était fendue », concordants avec une attestation écrite sous la dictée.

De plus Mme [U], tout en décrivant une chute grave le 5 juillet 2022, et alors que les relations entre le bailleur et le locataire étaient particulièrement conflictuelles, n’a pas fait état de cet accident avant le 20 janvier 2023, soit peu avant la prise d’effet du congé pour vente adressé le 12 juillet 2022 pour le 28 février 2023. Or le compagnon de Mme [U] envoyait régulièrement des courriers à la SCI Calicot ou à la mairie en listant tous les désordres allégués de l’immeuble, si bien qu’il apparaît inexplicable qu’il n’ait pas mentionné un tel accident.

Pour rappel, ni Mme [U] ni son compagnon n’ont fait état d’un accident en lien avec la fosse septique lors de la visite des lieux réalisée le 21 décembre 2022 par le cabinet Hornoy Architectes, alors même qu’ils étaient présents et ont pointé de nombreux désordres.

Compte tenu de ces éléments en contradiction avec ses dires, et s’il n’est pas contesté que la plaque s’est fendue à une date inconnue, le caractère probant de l’attestation de Mme [D], seul témoignage direct, n’est pas établi et Mme [U] ne rapporte pas de preuve suffisante que sa blessure serait en lien avec la dalle de béton.

Dans ces conditions, Mme [U] sera déboutée de sa demande tendant à déclarer la SCI Calicot responsable de son préjudice, à la condamner à lui verser une provision et à ordonner une expertise médicale.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] succombant à l’instance, elle sera tenue aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard des situations réciproques des parties et notamment du fait que la situation de Mme [U] a été affectée par le commandement de quitter les lieux adressé à son compagnon, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [F] [U] de sa demande tendant à déclarer la SCI Calicot de son préjudice consécutif à la fracture de sa cheville,

DEBOUTE Mme [F] [U] de sa demande de provision et d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Mme [F] [U] aux dépens,

DEBOUTE la SCI Calicot de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT