N° du répertoire général : N° RG 22/03374 – N° Portalis DBW5-W-B7G-ID5X

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

— L’ETAT représenté par le Préfet du Calvados

demeurantsis [Adresse 1]

— DREAL NORMANDIE

SIREN N° 130006265

dont le siège social est [Adresse 8]

Représentés par M^e Marie BOURREL, membre du Cabinet VALERY-BOURREL Avocats Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

DEFENDEUR :

— SCI ATHOS

RCS de [Localité 7] n°381 543 206

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Franck THILL, membre de la SELARL THILL-LANGEARD & Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Emmanuelle Mampouya, greffière présente lors des débats etlors de la mise à disposition au greffe;

DÉBATS à l’audience publique du 20 Juin 2024,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2024, après prorogation du délibéré fixé initialement au 14 octobre 2024.

COPIE EXÉCUTOIRE à

Me [Localité 9] BOURREL – 23, M^e Franck THILL – 93

FAITS ET PROCÉDURE

La société dénommée “SCI ATHOS” était propriétaire au [Adresse 3] à SAINT MARTIN DE FONTENAY (Calvados) d’un immeuble à usage locatif comprenant :

— un bâtiment à ossature métallique, bardé en briques, couvert en tôles ondulées (métalliques et fibro ciment), transformé en usage mixte d’activités et d’habitation dans lequel on trouvait notamment trois logements, douze locaux d’activité et un ensemble de locaux à usage de bureaux modulable à la demande tant en rez-de-chaussée qu’à l’étage,

— un terrain sur lequel se trouvaient deux dépôts extérieurs non couverts et un château d’eau,

le tout cadastré section [Cadastre 6] pour une surface de 6 639 m2, l’immeuble étant situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques miniers (PPR d’effondrement des terrains des anciennes mines de fer de [Localité 10] prescrit par arrêté du préfet du Calvados en date du 14 janvier 2005).

Le bâtiment à usage mixte étant localisé au-dessus d’anciennes galeries minières présentant un risque d’instabilité et pour lesquelles le comblement n’est pas envisageable, en vertu du code minier, les services de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) de Normandie ont proposé l’acquisition amiable de l’immeuble à usage locatif de la SCI ATHOS, avant la mise en oeuvre d’une procédure d’expropriation.

Dans ce contexte et selon acte du 29 mai 2018 rédigé par ses propres services, l’Etat a acquis auprès de la SCI ATHOS la parcelle bâtie AE [Cadastre 4] moyennant le prix de 757 000 euros, l’acte de cession comportant notamment la déclaration suivante du vendeur (cf p5/7) : “conformément aux dispositions des articles L. 1334-13 et R 1334-14 à 29 du Code de la santé publique, les recherches effectuées le 4 octobre 2017 (annexe 2), par la société CAEN DIAG (…) n’ont pas révélé la présence de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans l’immeuble”. Cet acte de cession faisait suite à une convention en date des 2 et 12 janvier 2018 régularisée entre l’Etat et la SCI ATHOS qui avait pour objet d’arrêter les modalités d’achat du bien par l’Etat “conformément aux dispositions de l’article L. 174-6 du code minier”.

Suite à l’acquisition de cette parcelle bâtie, des travaux de déconstruction et de mise en sécurité ont été organisés en deux phases, la seconde phase portant sur la mise en sécurité du terrain vis-à-vis du risque d’effondrement grâce à la mise en place d’une géogrille de renforcement à effet parachute nécessitant auparavant une préparation du sol. Or, à l’occasion précisément de la préparation du sol, il a été découvert différents déchets susceptibles d’être amiantés :

— d’une part, enfouis dans un talus constitué de terre, recouvert de végétation et retenu par un mur de soutènement (cf en ce sens le compte rendu de réunion du 6 octobre 2020),

— d’autre part, intégrés dans un tas de terre de 200 m3 situé au pied de l’ancien château d’eau démoli.

Le bureau de recherches géologiques et minières (BRGM), maître d’ouvrage délégué, a fait établir un premier procès-verbal de constat par Maître [W] [H] le 8 octobre 2020. L’huissier de justice a pu constater, derrière le mur de soutènement partiellement démoli dans le cadre de la seconde phase de travaux et retenant un talus, la présence de tuiles et de tôles susceptibles de contenir de l’amiante, recouvertes de terre et de végétation. Il est ressorti d’un rapport déposé le 12 octobre 2020 par l’APAVE – faisant suite à des analyses réalisées par un laboratoire accrédité par le COFRAC sur des échantillons prélevés – que de très nombreux matériaux ainsi découverts contenaient effectivement de l’amiante (plaques ondulées, ardoises noires, ardoises rouges, plaque plane, conduit etc).

A proximité du mur de soutènement partiellement démoli, le BRGM devait également évacuer un amas de terre situé au pied de l’ancien château d’eau déconstruit. A l’occasion desdits travaux d’évacuation, il a été repéré d’autres matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. Un second procès-verbal de constat a été dressé le 20 janvier 2021. De nouveau, des échantillons de matériaux ont été prélevés et envoyés dans un laboratoire aux fins d’analyse. Il est ressorti du rapport de prélèvement et d’analyse de l’APAVE du 26 janvier 2021 que l’amas de terre contenait également de nombreux matériaux et produits contenant de l’amiante (ardoises et plaques ondulées).

Les travaux de retrait des matériaux contenant de l’amiante tant au niveau du talus que du tas de terre situé au pied de l’ancien château d’eau démoli ont été réalisés du 31 mai 2021 au 17 juin 2021 par la société SECHE ECO SERVICES. Le rapport déposé par la société ISODIAG, chargée d’une opération de contrôle et de validation du tri de gravats souillés par les déchets amiantés, fait état de 477, 198 tonnes de déchets amiantés évacuées au total.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2022, l’Etat représenté par le préfet du Calvados a assigné la SCI ATHOS devant ce tribunal aux visas des articles 1132 et suivants ainsi que 1641 et suivants du code civil, notamment aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 153 586, 63 euros TTC avec indexation au jour du règlement au titre du remboursement de la somme conséquente exposée en lien avec les travaux de désamiantage du sol, outre celle de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Vu les conclusions N°2 notifiées par la voie électronique le 16 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles la DREAL DE NORMANDIE demande à ce tribunal de :

— condamner la SCI ATHOS à verser à l’Etat la somme de 153 586, 63 euros TTC “à indexer au jour du paiement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (indice de base, août 2021, jusqu’à la date de la fin des travaux)”,

— condamner la SCI ATHOS à verser à l’Etat la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire, avant dire droit,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner,

— dire que la mission de l’expert sera la suivante :

examiner les vices,dire si ceux-ci étaient antérieurs à la vente,dire si ces vices étaient visibles au moment de la vente,dire s’ils affectent le sol et rendent la dépollution nécessaire,décrire les travaux nécessaires à leur réparation, les chiffrer à l’aide de devis et chiffrer le cas échéant la moins-value causée par les désordres à l’immeuble,fournir les éléments au tribunal permettant d’établir les responsabilités,s’expliquer sur toutes causes de préjudice,recueillir les observations des parties et y répondre,établir un pré-rapport,le cas échéant permettre au demandeur la prise de mesures conservatoires,le cas échéant permettre aux parties de se rapprocher si elles souhaitent mettre un terme au litige par la voie d’un protocole transactionnel,En toute hypothèse,

— condamner la SCI ATHOS à verser à la DREAL la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI ATHOS aux entiers dépens,

— débouter la SCI ATHOS de ses demandes à l’encontre de l’Etat.

Vu les conclusions en réponse N°2 notifiées par la voie électronique le 27 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles la SCI ATHOS demande à la juridiction de céans de :

Sur la garantie des vices cachés

— juger que la vente de l’immeuble a été contrainte, que la garantie des vices cachés est sans application à la vente forcée, et débouter en conséquence l’Etat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger l’Etat forclos en son action fondée sur la garantie des vices cachés, et le débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger qu’au regard d’une vente intervenue en prévision d’une expropriation pour risques miniers, sans possibilité de sauvegarde de l’immeuble, les parties n’ont pas convenu de destination de droit commun pour l’immeuble cédé, et en conséquence, que l’Etat est infondé à exciper d’une atteinte à la destination de l’immeuble et d’un vice caché,

— juger que la réalisation par la partie requérante d’un diagnostic inadapté à la prévision de démolition de l’immeuble empêche de retenir la qualification de vice caché,

— juger que les services de l’Etat rédacteur de l’acte de vente qui n’ont pas annexé le diagnostic à l’acte, et qui n’ont pas stipulé de clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ont commis une faute exonératoire de responsabilité pour elle,

— débouter en conséquence l’Etat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur le dol allégué

— juger qu’il n’est pas apporté la preuve d’un dol commis par elle et débouter en conséquence l’Etat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur le préjudice moral,

— débouter l’Etat de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner l’Etat à lui verser une indemnité de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner l’Etat à lui verser une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire avec mission conforme à celle réclamée par l’Etat et aux frais de celui-ci,

— condamner l’Etat aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 29 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas :

“ Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”.

Le dol est une tromperie destinée à surprendre le consentement du contractant. Il suppose qu’une erreur “provoquée”, déterminante du consentement, ait été commise.

Du côté de celui qui en est la victime, le dol apparaît comme un vice du consentement. Du côté de son auteur, le dol apparaît comme un délit civil : il s’agit d’un comportement malhonnête intentionnellement dommageable. L’intention de tromper doit être démontrée. Le constat d’un manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser un dol par dissimulation si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

La charge de la preuve du dol, qui s’apprécie au moment de la formation du contrat, pèse sur le demandeur à l’instance.

En tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi.

* * *

A titre principal, l’Etat agit sur le fondement du dol. Il expose que la présence d’amiante dans le sol constituait, à l’époque de la formation du contrat de vente, une information essentielle eu égard au coût élevé des travaux de désamiantage et qu’il est évident qu’il n’aurait pas acquis l’immeuble au prix de 757 000 euros s’il avait eu connaissance de cet élément. Il estime que la SCI ATHOS a commis un dol “en n’informant pas l’Etat de la présence d’amiante et en dissimulant les matériaux. Il souligne que l’amiante n’a été découverte qu’à l’occasion de la suppression d’un mur soutenant un talus et lors de l’évacuation de l’amas de terre végétalisé situé au pied de l’ancien château d’eau démoli. Il indique que le gérant de la SCI ATHOS lui avait indiqué “diriger une entreprise spécialisée dans plusieurs corps de métiers du bâtiment, couramment regroupés sous le sigle de BTP” et que l’un des associés de la SCI, M. [S] [N], dirige une entreprise de BTP (la société GSA ULIENY). Il considère que “la SCI a intentionnellement masqué la présence d’amiante”.

Pour sa part, la SCI ATHOS conclut au débouté de l’Etat de sa demande fondée sur le dol “en l’absence de quelconque pièce versée aux débats permettant de démontrer, d’une part, la connaissance de la situation par le gérant de la SCI ATHOS, et d’autre part son intention de la dissimuler”. Elle souligne notamment que l’amiante a été retrouvée dans des remblais semblant “exister depuis des temps immémoriaux” ; que l’existence des remblais était “particulièrement apparente et aurait dû attirer l’attention des services techniques de l’Etat spécialisés en matière d’analyse de risques” et que les services spécialisés en matière immobilière de l’Etat ont “pu mener toutes les investigations utiles avant la vente sans aucune restriction ni obstruction” de sa part. Elle indique qu’elle ignorait la présence d’amiante dans le sol.

* * *

Il est évident que les déchets de matériaux de construction amiantés ont été délibérément dissimulés puisque ces derniers étaient :

— soit enfouis dans un talus, soutenu par un mur de soutènement et recouvert de végétation,

— soit intégrés dans un tas de terre également totalement recouvert de végétation.

Pour autant, rien ne démontre que cette dissimulation des déchets amiantés dans le sol soit le fait même de la SCI ATHOS (dont l’extrait Kbis produit montre qu’elle exerce l’activité suivante : “propriété administration gestion exploitation par bail ou location de tous immeubles bâtis ou non bâtis”) plutôt que celui d’un précédent propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 4]. Rien n’établit que, à la date du 29 mai 2018, la SCI ATHOS avait connaissance de la présence d’amiante dans le sol de la parcelle vendue.

A fortiori, l’intention de tromper n’est pas démontrée.

Faute de preuve rapportée de la réunion des différents éléments constitutifs du dol (élément matériel et élément moral), les demandes indemnitaires présentées par l’Etat sur le fondement de l’article 1137 du code civil ne peuvent être accueillies favorablement.

Sur l’action en garantie des vices cachés

A titre subsidiaire, l’Etat se prévaut de la garantie des vices cachés, l’acte de cession du 29 mai 2018 ne comportant aucune clause de non-garantie des vices cachés.

1) Sur l’exclusion du régime de la garantie des vices cachés

L’article 1649 du code civil prévoit que la garantie des vices cachés “n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice”, c’est-à-dire celles que la loi impose de réaliser sous cette forme, par exemple une vente sur saisie.

La SCI ATHOS expose qu’il faut assimiler aux ventes faites par autorité de justice les ventes forcées. Estimant que la cession du 29 mai 2018 est en réalité “une vente forcée puisque sous la pression d’une expropriation présentée comme inéluctable pour cause de risque d’effondrement”, elle demande au tribunal de juger que la garantie des vices cachés est sans application à la vente litigieuse.

La SCI ATHOS ne peut être suivie dans son argumentation, faute de vente forcée (tel que le cas de la cession forcée de la mitoyenneté d’un mur en application de l’article 661 du code civil).

Si effectivement la mise en oeuvre d’une procédure d’expropriation a été évoquée, cette dernière n’a en réalité jamais été initiée, l’Etat et la SCI ATHOS s’étant finalement accordés sur une vente de gré à gré. Il sera souligné que le prix a été arrêté à la suite d’une négociation et que la SCI ATHOS a même bénéficié d’une avance sur le paiement du prix de vente, ce qui exclut toute contrainte. La SCI ATHOS (qui n’était nullement dans la situation d’un débiteur soumis à une procédure collective et dont le patrimoine doit être liquidé) pouvait refuser de céder amiablement son immeuble. Le transfert de la propriété de l’immeuble a été librement consenti de sorte que la garantie des vices cachés est bien susceptible de trouver application.

2) Sur la forclusion opposée par la défenderesse

L’article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que “L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”.

La SCI ATHOS demande au tribunal de juger l’Etat “forclos en son action fondée sur la garantie légale des vices cachés pour ne pas avoir été engagée dans les deux années qui ont suivi la découverte du vice par les services de l’Etat, sur lequel repose la charge de la preuve de la date de la découverte du vice caché”. La SCI ATHOS indique “qu’il est impossible au vu des pièces versées aux débats de connaître la date à laquelle les vices se sont révélés aux services de l’Etat qui se sont soigneusement préconstitués des preuves” et que le constat du mois d’octobre 2020 “démontre un chantier largement engagé à la date à laquelle il a été établi”.

En cas de succès de l’argumentation de la SCI ATHOS, cela ne pourrait conduire, en tout état de cause, qu’à une action déclarée irrecevable et non à un “débouté” des demandes présentées par l’Etat comme suggéré à tort par la défenderesse.

En réalité, l’action en garantie des vices cachés est soumise à un délai de prescription et non de forclusion (Cass ch mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809) et la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (Cass Com 24 janvier 2024, pourvoi n° 22-10.492).

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur au jour de la clôture des débats, dispose :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.”

L’article 791 du même code prévoit : “Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.”

La fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d’exercice de l’action en garantie des vices cachés soulevée par la SCI ATHOS n’ayant pas été soumise au juge de la mise en état par voie de conclusions d’incident avant son dessaisissement, ce tribunal ne peut, en application de l’article 789 sus-rappelé, que la déclarer irrecevable.

3) Sur le bien fondé de l’action

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il appartient à l’Etat de rapporter la preuve que la chose acquise est affectée d’un vice.

Nonobstant l’absence de tout rapport d’expertise judiciaire, il ressort pleinement des constats d’huissier de justice des 8 octobre 2020 et 20 janvier 2021 (qui, même non contradictoirement dressés, valent à titre de preuve, ayant été soumis à la libre discussion des parties), ainsi que des rapports de prélèvements et d’analyses de l’APAVE des 12 octobre 2020 et 26 janvier 2021, que la parcelle bâtie AE [Cadastre 4] acquise par l’Etat était bien affectée d’un vice puisque comportant, au niveau de son sol et en deux endroits, de très nombreux déchets de matériaux de construction amiantés.

Il appartient également à l’Etat de prouver que le vice en cause remplit plusieurs conditions.

En premier lieu, le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit ni être apparent ni connu de l’acquéreur au moment de la vente.

En l’espèce, ce n’est qu’à l’occasion des travaux de terrassement entrepris après les opérations de déconstruction qu’ont été découverts, dans le sol, des déchets de matériaux de construction amiantés, certains étant enfouis dans un talus soutenu par un muret et recouvert d’une couche de terre végétalisée, d’autres étant intégrés dans un tas de terre végétalisé situé au pied de l’ancien château d’eau démoli. Il était impossible de découvrir le vice avant la démolition du mur de soutènement (les matériaux amiantés étant dissimulés derrière ce dernier) et avant les travaux de préparation du sol entrepris au pied de l’ancien château d’eau.

Avant l’acquisition, l’Etat devait simplement se livrer à un examen élémentaire, normalement attentif de la parcelle bâtie, sans avoir à procéder à des investigations approfondies. Il ne peut lui être reproché de ne pas s’être davantage intéressé aux remblais, étant souligné que la configuration des lieux pouvait laisser penser aux services de l’Etat que l’implantation du bâtiment avait fait suite à une excavation ayant rendu nécessaire la réalisation d’un mur de soutènement. L’Etat ne pouvait déceler lui-même le vice. Il ne peut pas davantage être reproché à l’Etat de ne pas avoir fait réaliser ou exigé un repérage amiante dans le terrain, alors qu’un tel diagnostic n’était nullement obligatoire et que rien ne laissait supposer l’enfouissement d’amiante. La réalisation, avant la cession du 29 mai 2018, d’un repérage amiante avant démolition n’aurait rien changé puisque l’Etat se plaint uniquement de la découverte d’amiante enfouie dans le sol de la parcelle [Cadastre 5] et non présente dans le bâtiment démoli. La mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante confiée à la société [Localité 7] DIAG et ayant abouti au dépôt du rapport du 4 octobre 2017 était bien adaptée à la situation puisqu’il s’agissait uniquement d’établir, à ce stade, un constat à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti.

Ainsi, à la date du 29 mai 2018, le vice revêtait bien le caractère d’un vice caché, l’Etat n’ayant par ailleurs pas été avisé à cette même date par la SCI ATHOS de la pollution du sol par des matériaux amiantés.

En second lieu, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente ou encore que ledit vice existait déjà à l’état de germe.

Cette antériorité n’est pas contestée par la SCI ATHOS qui évoque elle-même dans ses écritures des remblais semblant “exister depuis des temps immémoriaux”.

En troisième lieu, le vice doit revêtir une particulière gravité et compromettre l’usage de la chose.

En l’espèce, eu égard aux risques pour la santé humaine que représente l’inhalation de fibres d’amiante, les travaux de sécurisation de la parcelle AE [Cadastre 4] – qui passent par la mise en place d’une géogrille – impliquent obligatoirement de procéder, préalablement, à d’importants et onéreux travaux de désamiantage du sol. Il est évident que l’Etat n’aurait accepté de payer qu’un moindre prix s’il avait été avisé des dépenses supplémentaires qu’il allait être contraint d’exposer pour mener à bien son projet de sécurisation du site après démolition, lequel projet était parfaitement connu de la SCI ATHOS lors de la formation du contrat (cf en ce sens ses pièces n°1 page 16 et n°2 qui mentionne bien “mise en sécurité” et “sécurisation”).

Ainsi, le défaut litigieux présente bien la gravité requise et compromet bien l’usage de l’immeuble.

Au vu de tout ce qui précède, l’Etat rapporte bien la preuve lui incombant d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

C’est vainement que la SCI ATHOS se prévaut d’une “faute de l’Etat, rédacteur de l’acte de vente, cause exonératoire de responsabilité” aux motifs que les services de l’Etat n’ont pas suggéré “l’insertion d’une clause d’éviction de la garantie des vices cachés, habituelle au bénéfice d’un vendeur profane” ; qu’elle “a été privée de toutes les garanties qu’offre le droit commun à un vendeur non professionnel” et que “la prise en charge par l’Etat d’un diagnostic amiante, aurait dû, s’il avait été correctement réalisé, bénéficié à la SCI ATHOS, si une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés avait été stipulée”.

En effet, il a déjà été vu supra que la mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante confiée à la société [Localité 7] DIAG et ayant abouti au dépôt du rapport du 4 octobre 2017 était bien adaptée à la situation et qu’il ne peut pas être reproché à l’Etat de ne pas avoir fait réaliser ou exigé la réalisation d’un autre type de diagnostic amiante. En outre, la SCI ATHOS est très malvenue de se plaindre de ce que prétendument le rapport du 4 octobre 2017 n’aurait pas été annexé à l’acte de cession du 29 mai 2018, alors qu’elle était évidemment tenue de procéder à la lecture attentive de l’acte soumis à sa signature et qu’elle a accepté de signer l’acte préparé qui mentionne expressément : “les recherches effectuées le 4 octobre 2017 (annexe 2), par la société CAEN DIAG (..)”. Par ailleurs, il résulte de l’article L. 1212-1 du code général de la propriété des personnes publiques que les personnes publiques mentionnées à l’article L1 (dont l’Etat) peuvent, au-delà de la forme administrative, également procéder à des acquisitions d’immeubles par acte notarié. La SCI ATHOS – qui a su négocier le prix vente à la hausse et obtenir le versement d’une avance conséquente et qui a bénéficié de temps entre la signature de la convention des 2 et 12 janvier 2018 et celle de l’acte de cession du 29 mai 2018 – pouvait parfaitement faire le choix, ce qu’elle n’a pas fait, de se faire assister par un avocat ou de solliciter l’intervention d’un notaire.

Il n’existe aucune faute de l’Etat exonératoire de responsabilité pour la SCI ATHOS.

L’article 1644 du code civil dispose :“Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

Présentement, l’Etat a fait le choix de l’action estimatoire, laquelle permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte du vice.

L’Etat est fondé à se voir restituer une partie du prix réglé équivalente au coût de toutes les dépenses qui ont dues être exposées, en raison de la découverte de matériaux amiantés dans le sol, pour permettre l’achèvement de la mise en sécurité du site : frais de constats d’huissier de justice, frais d’analyses des échantillons prélevés pour déterminer si les déchets de matériaux de construction découverts étaient amiantés, coût de mise en oeuvre d’une bâche de protection, coût des travaux de dépollution d’ores et déjà exécutés, frais de maîtrise d’oeuvre et de contrôle.

De ce chef, et sur la base d’un tableau des dépenses exposées correspondant à sa pièce n° 9, tableau étayé par de nombreuses pièces justificatives correspondant à des factures et non à de simples devis (cf ses pièces 15 et 17), l’Etat sollicite que lui soit restitué, sur le prix de vente de 757 000 euros acquitté, la somme de 153 586, 63 euros avec indexation.

Le tribunal dispose de suffisamment d’éléments pour statuer de sorte qu’il ne sera pas ordonné avant dire droit une mesure d’instruction.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que les sommes de 1 594, 08 euros dite “[V] – bornages parcelles” et de 295, 06 euros dite “[F] Huissier – constat 3” étaient indispensables aux travaux de dépollution du sol de la parcelle [Cadastre 5], seule la somme de 151 697, 49 euros sera effectivement retenue.

Il n’y a pas lieu à une quelconque indexation dès lors que les travaux de dépollution du sol ont d’ores et déjà été exécutés.

Par suite, la SCI ATHOS sera condamnée à verser à l’Etat la somme de 151 697, 49 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente acquitté. Cette somme sera productive d’intérêts moratoires au taux légal à compter du prononcé du présent jugement jusqu’au parfait paiement.

Le tribunal ayant été expressément saisi d’une demande d’anatocisme, il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil, de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

L’article 1645 du code civil prévoit : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”. L’article 1646 du même code indique : “Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.”

En l’espèce, la SCI ATHOS n’est pas une venderesse professionnelle tenue de connaître les vices affectant la chose vendue. Par ailleurs, l’Etat allègue mais ne démontre pas que la SCI ATHOS avait connaissance, lors de la vente, de l’existence de matériaux amiantés enfouis dans le talus et intégrés dans l’amas de terre situé au pied du château d’eau.

Par suite, la connaissance du vice par la SCI ATHOS n’étant pas établie, l’Etat sera débouté de sa demande de dommages intérêts formulée à hauteur de 15 000 euros pour préjudice moral.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée sollicités par la SCI ATHOS

Eu égard au sens de cette décision, la SCI ATHOS sera évidemment déboutée de cette prétention.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la SCI ATHOS sera condamnée aux entiers dépens et déboutée de sa demande d’indemnité formée au titre de ses frais irrépétibles.

La SCI ATHOS sera en outre tenue de payer à l’Etat une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. L’article 514-1 du même code précise : “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

Il est constaté que, contrairement aux règles sur la structuration des écritures des parties (cf l’article 768 du code de procédure civile qui prévoit que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif), le dispositif des dernières conclusions de la SCI ATHOS ne comporte aucune demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, la demande n’étant contenue que le corps des conclusions.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit, cette dernière étant parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d’exercice de l’action en garantie des vices cachés soulevée par la SCI ATHOS ;

CONDAMNE la SCI ATHOS à payer à l’Etat la somme de 151 697, 49 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente acquitté, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du prononcé du présent jugement jusqu’au parfait paiement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE l’Etat de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI ATHOS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

CONDAMNE la SCI ATHOS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI ATHOS à payer à l’Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ATHOS de sa demande formée au titre de ses frais irrépétibles ;

CONSTATE que le dispositif des dernières conclusions de la SCI ATHOS ne comporte aucune demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le quinze Novembre deux mil vingt quatre, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE