TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références : N° RG 24/00811 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2LL

Minute n°:

Société ADOMA

C/

[D] [S]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 NOVEMBRE 2024

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Novembre 2024 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR , Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM ADOMA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

Débats à l’audience publique du : 16 Octobre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

Par contrat du 26 janvier 2017, la SAEM ADOMA a conclu un contrat de résidence avec Monsieur [D] [O] [S] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une redevance mensuelle totale de 310,25 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA a fait signifier au résident une mise en demeure visant la clause résolutoire le 12 juin 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [D] [O] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX statuant en référé par acte d’huissier du 12 août 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 16 octobre 2024,

La SAEM ADOMA – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner le résident à lui payer la somme actualisée de 2.491,21 euros due au titre d’arriérés de redevance au 10 octobre 2024.condamner le résident à lui payer à titre de provision une somme égale à la redevance courante, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au contrat et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le résident à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des redevances, la résiliation du contrat consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé [Adresse 2],dire, en conséquence, que le résident sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-hôtel ou tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais du résident des meubles et objets mobiliers lui appartenant qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le résident aux entiers dépens.

Monsieur [D] [O] [S], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu en personne et, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a sollicité des délais afin d’apurer la dette par versements mensuels d’une somme de 100,00 euros en plus de la redevance courante.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

L’article 1224 du Code civil prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur d’une décision de justice ».

Aux termes de l’article 1225 du Code civil « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

En l’espèce,

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire ([8] 5-2) page 2 du contrat signé par les parties) et la SAEM ADOMA a fait délivrer à Monsieur [D] [O] [S] une mise en demeure visant cette clause le 04 juin 2024 pour un montant en principal de 2.864,03 euros.

Cette mise en demeure est demeurée infructueuse plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 05 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [D] [O] [S] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAEM ADOMA produit un décompte indiquant que Monsieur [D] [O] [S] reste lui devoir la somme de 2.491,21 euros à la date du 10 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 339,59 euros (redevance) en date du 30 septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 273,00 euros (APL) le 30 septembre 2024.

Monsieur [D] [O] [S] reconnait le principe de la dette et son quantum.

Monsieur [D] [O] [S] devra donc régler la somme de 2.491,21 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés de redevances exigibles jusqu’au 05 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [D] [O] [S] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 128 du code civil « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce,

Compte tenu de la reprise des paiements de la redevance depuis août 2024, de l’emploi obtenu par Monsieur [D] [O] [S] lui permettant d’obtenir une rémunération mensuelle de 800,00 euros et de sa proposition d’apurer sa dette par versements mensuels de 100,00 euros en sus du paiement de la redevance courante, la suspension des effets de la clause résolutoire sera prononcée à condition que celui-ci respecte l’échéancier d’apurement de sa dette.

Monsieur [D] [O] [S] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus de la redevance courante, 23 mensualités de 100,00 euros et une 24e mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [D] [O] [S] se libère de sa dette dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [D] [O] [S] que tout défaut de paiement, s’agissant tant de la redevance courante que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la SAEM ADOMA de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner, Monsieur [D] [O] [S] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAEM ADOMA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le26 janvier 2017 entre d’une part la SAEM ADOMA et d’autre part Monsieur [D] [O] [S], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 05 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [S] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 2.491,21 euros au titre des arriérés et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 inclus ;

AUTORISE Monsieur [D] [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre la redevance courante, en 23 mensualités de 100,00 euros chacune et une 24ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM ADOMA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne;

* que Monsieur [D] [O] [S] soit tenu de verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER