TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00924 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H35D

S.A. SILOGE

C/

[P] [T] [J] [B]

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [T] [J] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par contrat en date du 01er mars 2016, la S.A. SILOGE a donné à bail à Monsieur [P] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel total de 442,55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SILOGE a fait signifier à Monsieur [P] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 janvier 2024 ; puis elle l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 décembre 2024, la S.A. SILOGE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’est référée à son acte introductif d’instance. Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme actualisée de 2.240,21 euros due au titre d’arriérés de loyers au 28 novembre 2024,condamner Monsieur [P] [B] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner Monsieur [P] [B] à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 19 janvier 2024 pour une somme de 1.094,60 euros représentant le montant des loyers et charges alors dus au 08 janvier 2024 et à compter du jugement pour le surplus, condamner Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 2], ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] et dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par la bailleresse,dire qu’à défaut, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner Monsieur [P] [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué être favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sous réserve que le règlement de 2.000 euros allégué par le locataire après arrêté de compte ne soit pas rejeté.

Monsieur [P] [B], comparant en personne, a indiqué avoir procédé à un dernier règlement de 2.000 euros quelques jours avant l’audience et a reconnu la dette pour le surplus. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 18 décembre 2024, dûment autorisée par le tribunal, la société bailleresse a produit un décompte actualisé au 18 décembre 2024.

Motifs de la décision :

I.SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page n°3 du contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [P] [B] le 19 janvier 2024 pour un montant en principal de 1.094,60 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [P] [B] peut être ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est par ailleurs rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur chef.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A SILOGE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite déjà compris dans les dépens (85,93 euros + 78,97 euros + 83,76 euros + 177,66 euros) la somme de 743,19 euros à la date du 18 décembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 9,00 euros (provision CMS) en date du 30 novembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 2.000 euros (règlement de la part du locataire) en date du 04 décembre 2024 qui constitue l’unique opération nouvelle depuis le précédent décompte produit lors de l’audience.

Monsieur [P] [B], comparant, reconnait le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 743,19 euros (terme de novembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de novembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Il sera de plus condamné au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (19 janvier 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [P] [B] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [P] [B] sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [P] [B] vit seul avec sa fille. Il indique percevoir un salaire net mensuel de 1.600 euros tandis que ses charges s’élèvent à 292,38 euros par mois.

La bailleresse est quant à elle favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le décompte locatif démontre que Monsieur [P] [B] a effectué un versement de 2.000 euros le 04 décembre 2024, de sorte que la condition de reprise des paiements avant l’audience est satisfaite.

Par conséquent, Monsieur [P] [B] sera autorisé à se libérer de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 4 mensualités de 150 euros chacune et une 5ème mensualité, correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [P] [B] se libère de sa dette locative dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la S.A. SILOGE de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [P] [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.A. SILOGE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er mars 2016 entre la S.A. SILOGE et Monsieur [P] [B] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 mars 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser à la S.A. SILOGE la somme de 743,19 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 ;

AUTORISE Monsieur [P] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 150 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SILOGE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [P] [B] soit tenu de verser à la S.A. SILOGE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER