N° RG 24/00479 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H322 – ordonnance du 16 avril 2025

N° RG 24/00479 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H322

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

Immatriculée au RCS de [Localité 5], sous le numéro 753 415 074

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marianne HELIAS, avocat au barreau de QUIMPER, plaidant et par M^e Marion AUBE, avocat au barreau de l’EURE, postulant substitué par M^e Thibault BEAUHAIRE, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

né le 25 Août 1964 à [Localité 3] (SERBIE)

Profession : Sans profession, de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [F] Ingénieur de bâtiment

née le 01 Octobre 1968 à [Localité 3] (SERBIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e James CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE, postulant

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 05 mars 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 16 avril 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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N° RG 24/00479 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H322 – ordonnance du 16 avril 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 21 juin 2023, [B] [F] et [X] [J] ont vendu à la SA FONCIERE EPILOGUE une maison située à [Adresse 4] et stipulé que :

le prix de vente est de 485 450 euros ;les consorts [T] bénéficient d’une convention de différé de jouissance de 12 mois, en contre-partie d’une indemnité mensuelle de 4 854 euros, soit un montant total de 58 248 euros prélevé sur le prix de vente ;la SA FONCIERE EPILOGUE s’engage à accepter des consorts [T] ou de tout acquéreur solvable une offre de rachat supérieure à 533 995 euros et s’engage à reverser à ces derniers la différence avec le prix net de vente.

Constatant que les consorts [T] n’ont présenté aucune offre de rachat mais demeurent dans les lieux, la SA FONCIERE EPILOGUE les a, par actes du 11 octobre 2024, fait assigner devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 3 mars 2025, elle lui demande de :

débouter [B] [F] et [X] [J] de l’intégralité de leurs demandes ;juger que [B] [F] et [X] [J] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier situé à [Adresse 4] ;prononcer l’expulsion de [B] [F] et [X] [J] et de tout occupant de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, à défaut en un lieu approprié, au frais, risques et périls de [B] [F] et [X] [J]dire et juger que le sort des meubles restés dans les lieux sera réglé dans les formes prévues par les articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement [B] [F] et [X] [J] à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation :6 419,81 euros pour la période du 22 juin 2024 au 30 septembre 2024 ;4 854 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil ;condamner solidairement [B] [F] et [X] [J] à lui payer :la taxe foncière 2024 qui s’élève à 2 621euros ;les cotisations d’assurance qui s’élèvent pour la période du 7 mai 2023 au 30 septembre 2024 à 749,04 euros, ainsi que les cotisations d’assurance du 30 septembre 2024 jusqu’à libération des lieux ; ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil ;condamner solidairement [B] [F] et [X] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;rappeler l’exécution provisoire de la décision.

Elle fait valoir que:

le contrat conclu avec les consorts [T] ne constitue pas une vente à réméré mais une vente avec, le cas échéant, complément de prix sous certaines conditions ;les contestations des consorts [T] sont dès lors infondées et quand bien même le contrat serait annulé par le tribunal judiciaire, leur expulsion ne serait pas de nature à contrarier cette décision, ces derniers n’étant pas en mesure de restituer le prix de vente ;à compter du 22 juin 2024, date de fin de la convention de différé de jouissance, les consorts [T] occupent sans droit ni titre la maison, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile permettant au juge des référés d’ordonner leur expulsion ;en tant qu’occupants sans droit ni titre, les consorts [T] sont redevables d’une indemnité d’occupation mais également de la taxe foncière et des cotisations d’assurance relatives à la maison ;les consorts [T] devront être déboutés de leur demande de délai, étant donné qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le mois de juin 2024 et qu’il devient urgent de remédier à leur occupation illégale, d’autant que leur dette augmente et s’élève d’ores et déjà à la somme de 35 543,81 euros.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 4 mars 2025, [B] [F] et [X] [J] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

les déclarer recevables en leurs demandes, fins et conclusions ;les dire bien fondés ;débouter la SA FONCIERE EPILOGUE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;constater l’existence d’une contestation sérieuse ;A titre subsidiaire,

suspendre l’expulsion jusqu’au paiement effectif des sommes dues à la SA FONCIERE EPILOGUE ou la décision de justice constatant la nullité de l’acte authentique du 21 juin 2023 ;leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;En tout état de cause,

laisser les dépens à la charge de celle qui les aura exposés ;juger n’y avoir lieu au paiement d’une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que :

ils ont assigné la SA FONCIERE EPILOGUE devant le tribunal judiciaire d’Évreux aux fins d’annulation du contrat de vente ;le contrat conclu avec la SA FONCIERE EPILOGUE constitue un pacte commissoire prohibé en ce qu’il s’agit en réalité d’une opération de crédit conclu avec une société financière à un taux usuraire et portant sur la résidence principale ;le pacte commissoire, hors les cas où il est autorisé, est interdit et entraîne la nullité du contrat, notamment lorsqu’il est déguisé en une vente à taux usuraire, ce qui fait obstacle à leur expulsion ;dès lors, puisque le contrat de vente est nul, le bien est réputé n’avoir jamais quitté leur patrimoine, et ils ne sont pas redevables d’une indemnité d’occupation ;la clause stipulant que la SA FONCIERE EPILOGUE peut vendre la maison est zontraire au principe de la vente à réméré et caractérise le dol ;à titre subsidiaire, compte-tenu du refus de la SA FONCIERE EPILOGUE de répondre à leurs propositions de rachat, il devra leur être laissé les plus amples délais en suspendant l’expulsion afin de procéder au rachat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

En l’espèce l’obligation de quitter les lieux résulte d’un contrat de vente avec convention de différé de jouissance et faculté de rachat avec complément de prix.

Les défendeurs justifient avoir saisi au fond le tribunal judiciaire d’une demande d’annulation de l’acte de vente au motif qu’il constitue un pacte commissoire prohibé.

Si la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, tel n’est pas le cas si la contestation sérieuse porte sur un élément qui remet en cause l’existence même du trouble illicite.

En l’espèce, l’existence du contrat ayant transféré la propriété du bien à la demanderesse est contestée au fond. Au regard des éléments soulevés, et notamment du fait que l’opération est susceptible de constituer une opération de crédit déguisée portant sur la résidence principale des débiteurs au regard du bref délai de rachat et de l’importance du complément de prix convenu et de l’indemnité d’occupation fixée, cette contestation apparaît sérieuse et le trouble apparent n’est donc pas manifestement illicite.

La demande d’expulsion sera rejetée.

Sur la demande de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au regard de la contestation, qui peut pour les motifs déjà exposés être qualifiée de sérieuse, sur la convention prévoyant l’indemnité d’occupation incluse dans l’acte de vente et donc sur l’obligation de payer ladite indemnité, la demande de provision doit être rejetée.

Sur les frais du procès

La SA FONCIERE EPILOGUE succombe et sera condamnée aux dépens, sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SA FONCIERE EPILOGUE ;

CONDAMNE la SA FONCIERE EPILOGUE aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

Le greffier Le président