RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/01514 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3YG

NAC : 54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CARRE DES IFS

Inscrit au registre national d’immatriculation des copropriétés sous le n°AFO-119-081

Représenté par son Syndic la SAS FONCIA NORMANDIE

Dont le siège social est sis :

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 2]

Représenté par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.A.R.L. JOUBEAUX PERE ET FILS

Immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 411 037 591

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

— [Localité 2]

Représentée par M^e Olivier JOLLY, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 11 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Anne-Caroline HAGTORN,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 29 décembre 2009, la société Compagnie immobilière et foncière de commercialisation de rénovation et de transaction (ci-après « la société CIFORT ») a acquis un immeuble sis à [Adresse 15], cadastré section XK n°[Cadastre 3], édifiée d’un bâtiment ancien, aux fins de rénovation et commercialisation en lots.

La copropriété dénommée [Adresse 9] (ci-après « le syndicat des copropriétaires»), résulte de la division de cet immeuble en 24 lots suivant acte reçu par Me [V] notaire à [Localité 14] le 12 mars 2009, modifié par actes des 16 avril 2009,13 novembre 2012 et 2 mars 2013, à la requête de la société CIFORT.

Le programme a été réalisé et les lots vendus par la société CIFORT.

Au jour des ventes, la rénovation des façades, notamment les crépis, et y compris la peinture des volets, n’avaient pas été réalisée.

Ces travaux n’ont pas été effectués depuis.

Considérant que la société Joubeaux père et fils SARL avait repris à son compte en 2017 l’engagement pris initialement par la société CIFORT dans les actes de ventes de réaliser sur l’immeuble ces travaux, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a assigné la société Joubeaux père et fils SARL par acte du 27 avril 2022 devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de condamnation à lui payer la somme de 74 957,44 euros représentant le coût de ces travaux.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 8 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de l’assignation de la société Joubeaux père et fils SARL.

La clôture est intervenue le 21 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande au tribunal de :

condamner la société Joubeaux père et fils SARL à lui payer la somme de 71 315,90 euros,condamner la société Joubeaux père et fils SARL à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Joubeaux père et fils SARL à supporter les entiers dépens.Au visa des articles 1329 à 1332 du Code civil, il soutient qu’en prenant l’engagement de réaliser les travaux promis par la société CIFORT, la société Joubeaux père et fils SARL a réalisé une novation de l’obligation, se substituant dans les obligations de la société CIFORT, consistant à prendre en charge la rénovation des façades dans leur entièreté, comprenant, outre les travaux, les frais de syndic, les diagnostics préalables, et l’assurance dommage ouvrage, pour un total de 71 315,90 euros suivant les factures qu’elle produit.

Subsidiairement, au visa des articles 1101 à 1103 du code civil, il soutient qu’en 2017 la société Joubeaux père et fils SARL a pris un engagement unilatéral, valable, qu’elle doit exécuter.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 octobre 2024, la société Joubeaux père et fils SARL demande au tribunal de :

rejeter la demande de paiement du [Adresse 11] [Adresse 7] des ifs,condamner le [Adresse 11] [Adresse 7] des [Adresse 6] à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice,condamner le [Adresse 11] [Adresse 7] des ifs à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le [Adresse 11] [Adresse 7] des [Adresse 6] à supporter les entiers dépens.

En premier lieu, elle reproche au syndicat de l’assigner sans discussion préalable des biens de la société CIFORT, venderesse des lots.

En deuxième lieu, au visa des articles 1103 et suivants, et 1329 et suivants du code civil, elle soutient qu’il n’est pas établi que la société CIFORT ait pris un engagement de travaux envers tous ses acquéreurs, et donc envers la coprorpiété, et fait valoir que les engagements dans un compromis de vente non repris dans les actes authentiques de vente sont inexistants. Elle en déduit que, faute d’obligation valable de la société CIFORT, il n’y a pas pu avoir novation de cette obligation. Subisidiairement, elle soutient que les travaux mentionnés dans les actes de 2009 n’étant pas strictement identiques à ceux évoqués dans les courriers de 2017, la novation, qui ne peut être qu’expresse, est exclue.

Elle estime que son engagement de 2017 est de faire réaliser les travaux, en qualité de maître d’œuvre, et en aucun cas de les payer, étant un intermédiaire de la société CIFORT, seule obligée au paiement.

Au visa de l’article 1222 du code civil, elle fait valoir que faute de mise en demeure préalable, le syndicat était mal fondé à faire exécuter lui-même les travaux, et qu’elle ne saurait être tenue d’assumer le coût des prestations choisies par lui seul et qui excèdent les engagements de la société CIFORT, soulignant que le syndicat a choisi les devis les plus élevés et que les frais de syndic et diagnostics ne sont pas justifiés.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation de la société Joubeaux à payer 71 315,90 euros au titre de travaux de reprise sur l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires

Aux termes des articles 1329 à 1332 du code civil, « La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier ».

« La novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte ».

« La novation n’a lieu que si l’obligation ancienne et l’obligation nouvelle sont l’une et l’autre valables, à moins qu’elle n’ait pour objet déclaré de substituer un engagement valable à un engagement entaché d’un vice ».

« La novation par changement de débiteur peut s’opérer sans le concours du premier débiteur ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1222 code civil, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin (…)».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévalant d’un engagement de la société Joubeaux père et fils SARL à son égard, il n’avait aucune obligation, le cas échéant, de discuter préalablement les biens de la société CIFORT, qu’elle soit débitrice initiale de l’obligation novée ou débitrice d’une obligation similaire à celle contractée.

Le syndicat produit l’acte authentique du 16 avril 2009 contenant vente par la société CIFORT à la société SCI Stevalma du lot n°16 de la copropriété, qui stipule en page 26 une clause « Conditions Particulières, « l’acquéreur bénéficie pleinement des différents travaux qui vont être effectués dont il n’aura pas à souffrir le règlement à savoir la rénovation des façades à la propriété y compris les peintures des volets et des crépis façades » (pièce n°29).

Il en résulte que la société CIFORT a bien pris l’engagement d’effectuer des travaux sur la copropriété, sans que le copropriétaire n’ait à en assumer le coût. Par ce seul acte, la société avait l’obligation ferme et définitive d’exécuter des travaux de rénovation de l’entièreté des façades.

Cependant, si le syndicat soutient que par courrier du 29 avril 2017, la société Joubeaux père et fils SARL a repris à sa charge, par novation, les obligations de la société CIFORT, force est de constater que cette pièce ne contient aucune référence à l’engagement initialement pris par la société CIFORT. Ce courrier ne manifeste donc pas clairement l’intention de nover, et ne saurait donc constituer une novation.

En revanche, ce courrier du 29 avril 2017 (pièce n°11), analysé avec la demande du syndicat du 4 avril 2017 (pièce n°10), contient un engagement autonome de la société Joubeaux père et fils SARL envers le syndicat de faire réaliser des travaux, notamment de rénovation de façades.

En effet, le 4 avril, le syndicat demandait à la société de répondre sur « son engagement à la réalisation et paiement de l’ensemble des travaux qui étaient prévus et qui n’ont jamais été réalisés à savoir et ceci au plus tard le 31/12/17 :

ravalement de l’ancien bâtiment, volets rénovés, encadrements de fenêtreréfection des cornichesréfection technique du sol des escaliersenrobé dans la cour ».

En réponse à cette demande, la société a répondu :

« engagement ferme de demander courant juin une déclaration préalable de travaux auprès de la Municipalité de [Localité 14] dont nous vous adresserons copie du récépissé.

Le détail des prestations de rénovation des façades inclus, sans bourse déliée par les copropriétaires :

façade avant et arrièrepeinture des voletsreprise des tableauxrénovation des cornichesenrobé dans la courréflexion technique du sol au rdv de l’escalier d’accès aux étages. Dès réception de l’autorisation préalable des travaux par la Mairie nous procéderons à l’affichage réglementaire et constat par huissier et vous en adresserons copie.

Dès le recours des tiers purgé il vous sera adressé un planning de travaux qui n’excèdera pas 6 mois ».

L’absence de référence à un tiers ayant la charge de financer ces travaux, dès lors que la mention « sans bourse déliée par les copropriétaires », en réponse à une demande portant sur des travaux « qui étaient prévus et n’ont jamais été réalisés » signifie sans équivoque et de manière expresse que les travaux ne seront pas payés par la copropriété. Il en résulte que la possibilité que la société Joubeaux père et fils SARL n’ait pris, comme elle le soutient, que l’engagement de faire réaliser les travaux en qualité de maître d’œuvre, est exclue.

Ainsi, il résulte de ces échanges un engagement ferme et définitif de la société Joubeaux père et fils SARL de réaliser les travaux cités à ses frais avant le 31 décembre 2017.

La société Joubeaux père et fils SARL ne conteste pas n’avoir pas réalisé les travaux en cause, le moyen avancé pour voir rejeter la demande étant tiré de l’absence de la mise en demeure prévue par l’article 1222 du code civil, qui est une condition à l’obligation pour le débiteur de rembourser le créancier.

Le syndicat, qui ne justifie pas avoir mis en demeure la société de s’exécuter avant de faire faire les travaux par un tiers n’est donc pas fondé à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

En conséquence, la demande du syndicat de condamnation de la société Joubeaux père et fils SARL à lui payer la somme de 71 315,90 euros sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société Joubeaux

La société Joubeaux père et fils SARL conclut, au soutien de cette demande : « des dommages et intérêts à hauteur de 8 000 € seront alloués à la société JOUBEAUX PÈRE ET FILS », sans aucun moyen de droit ni de faits.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dès lors, le [Adresse 11] [Adresse 8] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société Joubeaux père et fils SARL n’ayant pas exécuté son engagement, il n’apparait pas inéquitable de lui laisser supporter la charge de ses frais irrépétibles.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Carré des ifs de condamnation de la société Joubeaux père et fils SARL à lui payer la somme de 71 315,90 euros au titre de travaux à réaliser sur l’immeuble lui appartenant ;

REJETTE la demande de la société Joubeaux père et fils SARL de condamnation du [Adresse 12] à lui payer la somme de 8 000 euros ;

N° RG 22/01514 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3YG – jugement du 07 mai 2025

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence le Carré des ifs aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le [Adresse 13] et la société Joubeaux père et fils SARL de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,