TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02649 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYAZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [W] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [K] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 18 et 30 mars 2022 à effet du 29 mars 2022, Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y], représentés par l’agence CITYA REPUBLIQUE IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] un appartement à usage d’habitation F4 (Lot 251) avec cellier (Lot 252) au 7ème étage situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 590 euros et 125 euros de provisions sur charges, payables d’avance mensuellement le 1er.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 25 juillet 2023, un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête des bailleurs à chacun des locataires. Il portait sur la somme en principal de 4824,38 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] née [W] ont fait assigner Madame [X] [G] née [K] et Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [G] ainsi que tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Les condamner solidairement à verser à Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 4824,38 euros correspondant aux causes du commandement outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges et révisable selon les conditions contractuelles jusqu’à libération effective des lieux,Ainsi qu’au paiement solidairement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés, ainsi qu’au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer soit 211,84 euros.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes contenues dans l’assignation et actualisé leur créance à la somme de 11.336,48 euros. Il ajouté que les règlements n’ont pas repris et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [G], a comparu. Il a reconnu la dette après avoir pris connaissance du décompte. Il explique avoir perdu son emploi et être désormais en CDD d’insertion jusqu’au mois de mars 2025 rémunéré environ 1400 euros mensuellement. Il a ajouté que le foyer perçoit 148 euros par mois de prestations sociales. Par ailleurs, Monsieur [G] a fait état d’un dossier de surendettement et d’un dossier « DALO ». Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros mensuellement en sus du loyer.

Madame [X] [G] régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe mentionne que les époux [G] ont 2 enfants. Elle contient les déclarations reprises par Monsieur [G] lors de l’audience. Il est par ailleurs fait état d’un litige avec le propriétaire qui l’aurait violenté.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

Il a été reçu le 19 décembre 2024 par note en délibérée autorisée la décision de la commission de surendettement du Loiret concernant les époux [G] tamponné du cabinet de conseil des demandeurs.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I-Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le et enregistrée le 6 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne constitue pas en l’espèce une condition de recevabilité de l’action.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié aux défendeurs ainsi qu’il est dit ci-dessus le 25 juillet 2023, pour la somme en principal de 4824,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de versements effectués par les locataires de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2023. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 septembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] restent redevables des loyers jusqu’au 25 septembre 2023 et à compter du 26 septembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G], occupants sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2023 causent un préjudice à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] qui n’ont pu disposer de leur bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 735,64 euros.

Sur l’expulsion des locataires :Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 septembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 11.336,48 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme 486,40 euros de frais, prime et contribution, dénués de toute nature locative ainsi que de la régularisation de charges non justifiée de 968,41 euros.

Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G], ne contestent pas le montant de cette dette.

Mariés, Monsieur et Madame [G] seront tenus solidairement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] au paiement de cette somme de 9881,67 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III- Sur l’impact de la procédure de surendettement :

L’article V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1°(…………) ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. »

Suivant décision du 25 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a approuvé la décision de suspension de l’exigibilité pendant une durée de 24 mois des dettes des époux [G] dont la dette locative (« CYTIA REPUBLIQUE ») visée pour un montant de 5.421,66 euros, les échéances courantes devant être honorées.

Cependant, il ressort du décompte que Monsieur et Madame [G] n’ont pas repris le paiement du loyer et des charges de sorte que la disposition ci-dessus ne trouve pas application.

IV- Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] sollicite de délais de paiement à concurrence de 100 euros mensuellement. Or, il ressort du décompte que les époux [G] ont honorés depuis le mois de mai 2022 seulement 2 échéances de loyers, leur dernier règlement remontant au mois d’aout 2022, seule les prestations de la CAF ayant été versées depuis aux bailleurs. Au regard de ces éléments ayant généré une dette conséquente, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y], Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 18 et 30 mars 2022 à effet du 29 mars 2022 entre Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] née [W] d’une part et Madame [X] [G] née [K] et Monsieur [Z] [G] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation F4 (LOT 251) avec cellier (LOT 252) au 7 ème étage situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 septembre 2023 ;

DIT que Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] devront par conséquent quitter l’appartement à usage d’habitation F4 (LOT 251) avec cellier (LOT 252) au 7 ème étage de la Résidence [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] à verser à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] la somme de 9881,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] à verser à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 735,64 euros à compter du 1er janvier 2025 révisable selon les conditions contractuelles, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [Y] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,