TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00299 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HUJC

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[P] [O]

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’ EURE

[Adresse 7]

[Localité 1]

Comparante en la personne de Madame [K] [E] – Responsable Contentieux – Munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante, assistée de M^e Corinne GAUTHIER, avocat au barreau de l’EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par acte sous seing privé en date du 04 février 2020, la S.A d'[Adresse 8] a consenti à Madame [P] [O] un bail d’habitation sur un appartement et un garage situés [Adresse 6] moyennant un loyer initial mensuel de 563,63 euros charges incluses.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 10 février 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 05 décembre 2022, Madame [P] [O] a notifié à la société bailleresse son départ du logement.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 03 mars 2023.

Réclamant le paiement de loyers, charges et indemnités de réparations locatives, la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a saisi le conciliateur de justice, qui a dressé un constat de carence le 16 février 2024.

C’est dans ces conditions que la S.A d'[Adresse 8] a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par requête déposée le 05 mars 2024, pour obtenir notamment le paiement des sommes réclamées.

A l’audience du 04 décembre 2024, après deux renvois pour mise en état des parties, la S.A. d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, représentée par une salariée munie d’un pouvoir spécial, a maintenu ses demandes initiales. Elle a sollicité du tribunal de voir :

— condamner Madame [P] [O] au paiement de la somme de 485,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2024 et 827,99 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie) ;

— condamner Madame [P] [O] au paiement de la somme de 132 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [P] [O] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [P] [O], assistée de son conseil, a contesté le montant dû au titre des réparations locatives et s’est référée à ses conclusions. Elle a sollicité du tribunal de voir :

— débouter la S.A d'[Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à lui payer la somme de 14,80 euros correspondant au solde restant dû après déduction des loyers impayés ;

— condamner la S.A d'[Adresse 8] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur les loyers et charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que Madame [P] [O] reste devoir la somme de 485,91 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire. Il convient de retenir :

Qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.Qu’il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Par ailleurs, s’il est loisible aux parties de se référer à une grille de vétusté, celle-ci n’est revêtue de la force obligatoire que s’il est démontré qu’elle est entrée dans le champ contractuel. A défaut, elle ne vaut qu’à titre indicatif.

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sollicite le paiement de la somme de 827,99 euros comme suit :

1.328,00 euros de réparations locatives dont : 997,30 euros pour le remplacement du papier peint et de la peinture dans la chambre

1 et la cuisine;

103,00 euros pour le remplacement du réservoir de chasse d’eau des W.C. ;

228,40 euros pour le nettoyage du logement ;

Déduction de 500,71 euros de dépôt de garantie.

Madame [P] [O] sollicite le rejet intégral de la demande au regard de l’absence de dégradation établie, faisant valoir que l’état des lieux de sortie est beaucoup plus détaillé que l’état des lieux d’entrée, que les constatations ne sont étayées par aucune photographie permettant d’établir la nécessité de refaire l’intégralité des papiers peints et de la peinture dans les deux pièces évoquées, que les sommes réclamées ne correspondent pas aux montants indiqués sur les factures produites, que les lieux souffraient d’une usure préexistante et qu’un coefficient de vétusté conforme aux trois années d’occupation des lieux doit être appliqué.

En premier lieu, s’agissant des frais de peinture et de pose d’un nouveau papier peint dans la chambre 1et la cuisine, l’appréciation du tribunal est délicate, en ce sens que la seule lecture des deux états des lieux d’entrée et de sortie indique l’existence d’une dégradation (« bon état » à l’entrée ; « état dégradé » à la sortie) ; néanmoins les photographies produites pour étayer le constat des lieux à la fin de la période d’occupation du logement ne font pas apparaître de dégradation. Par conséquent, la demande sera rejetée de ce chef.

En deuxième lieu, s’agissant des frais de remplacement de la chasse d’eau, la dégradation est établie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie dressés de façon contradictoire et selon des méthodes et trames strictement identiques (bon état à l’entrée ; état dégradé à la sortie : « couvercle cassé suite intervention plombier, intervention débouchage en 2022 »). La bailleresse produit une facture de la société SPHA en date du 21 mars 2023 permettant d’établir un coût de remplacement de 76,62 euros HT soit 91,94 euros TTC (TVA à 20%). La durée d’occupation des lieux est ici sans incidence aucune, raison pour laquelle il sera fait droit à la demande à hauteur de 91,94 euros.

En dernier lieu, s’agissant des frais de nettoyage du logement : la dégradation résulte de deux états des lieux produits puisqu’en l’absence de mention explicite au sein de l’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été délivré dans un bon état de propreté ; à l’inverse, l’état des lieux de sortie mentionne dans le séjour, l’entrée couloir et la chambre 1 de « traces, salissures », des « traces noires » ou encore des « traces d’usage », ainsi que la présence de tartre dans la salle de bain, ce qui signifie que l’insuffisance de nettoyage demeurait relativement limitée et qu’elle était circonscrite à certaines parties du logement seulement. L’exemplaire de la facture de la société L’entretien datée du 28 mars 2023 qui a été produit devant le tribunal est suffisamment lisible pour établir une intervention au sein du logement litigieux pour un nettoyage au prix de 152,57 euros TTC correspondant au forfait applicable au sein d’un T3. Au regard du caractère très limité du défaut de nettoyage, la somme de 50 euros sera mise à la charge de la locataire.

Par conséquent, la demande en paiement au titre des réparations locatives est partiellement fondée à hauteur de 141,94 euros.

Au total, il est donc établi que Madame [P] [O] est débitrice envers la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de la somme de 485,91 euros au titre des loyers et charges impayés et 141,94 euros au titre des réparations locatives dont il convient de déduire 500,71 euros au titre du dépôt de garantie, soit 127,14 euros.

Sur les demandes accessoires :

Compte-tenu du débouté partiel, néanmoins conséquent à l’égard de la société bailleresse, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Au regard de ce qui précède et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE Madame [P] [O] à verser à la S.A d'[Adresse 8] la somme de 127,14 euros ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER