TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 9]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00880 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IH43

Société SDC RESIDENCE LES VERGERS SISE [Adresse 2]

C/

[T] [B]

[U] [B]

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 14 Novembre 2025 et signé par Julia BUGUET, juge placée déléguée au tribunal judiciaire d’EVREUX par ordonnance de Mme la première présidente du 24 juin 2025 et Catherine POSÉ, greffier.

DEMANDEUR :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES VERGERS SISE [Adresse 2]

Représenté par son syndic, le Cabinet LARS’JEAN

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Simon BADREAU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Comparant

Madame [U] [B]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 08 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julia BUGUET

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [B] et Mme [U] [B] sont propriétaires des lots de copropriété n°3 – 13 et 71 d’un immeuble Résidence [Adresse 12] situé au [Adresse 3].

Par lettre datée du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [B] et Mme [U] [B] de payer la somme de 4.402,86 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 5 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [T] [B] et Mme [U] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire d’Evreux.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 6.488,85 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de 17 septembre 2024 sur la somme de 4.432,96 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

— condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 174,58 euros, au titre des frais de recouvrement;

— condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son Conseil qui maintient les demandes présentées dans son acte introductif d’instance.

M. [T] [B] a comparu en personne et a reconnu le principe et le montant de la dette de charges de copropriété pour laquelle il a demandé des délais de paiement en faisant état de sa situation. Il s’est opposé à la demande de dommages et intérêts.

Bien que citée à étude de commissaire de justice, Mme [U] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES EN PAIEMENT :

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 3, 13 et 71 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 3, 13 et 71, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une notification de transfert de propriété notariée et par un certificat de la publicité foncière que M. [T] [B] et Mme [U] [B] sont propriétaires des lots n°3 – 13 et 71 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2023, 30 mai 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— le règlement de la copropriété ;

— un décompte de créance actualisé au 23 mai 2025 ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [B] et Mme [U] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.488,85 euros.

M. [T] [B] et Mme [U] [B], ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 23 mai 2025.

M. [T] [B] sollicite des délais de paiement en déclarant être au chômage et percevoir 1.000 euros. Toutefois il ne produit aucun justificatif relatif à sa situation personnelle et professionnelle. Il sera également souligné qu’il ne fait état d’aucune charge particulière puisqu’il réside dans l’appartement dont il est propriétaire et qu’il ne règle pas les charges de copropriété. Il n’a pas d’enfant à charge. En l’absence d’élément corroborant ses dires et au vu de sa situation, il ne sera pas fait droit à sa demande.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 174,58 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure qu’il dit avoir exposés le 17 septembre 2024, faute de produire l’avis de réception.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [B] et Mme [U] [B] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [T] [B] et Mme [U] [B] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de mai 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 5 août 2025, date de la signification de l’assignation.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [B] et Mme [U] [B], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Les dépens sont listés à l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il ne soit nécessaire de les préciser au dispositif.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [T] [B] et Mme [U] [B] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [T] [B] et Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Vergers sis [Adresse 1] à [Localité 11] les sommes de :

—  6.488,85 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 23 mai 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 ;

—  400 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  600 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [T] [B] ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [T] [B] et Mme [U] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER