TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [B] [G], Monsieur [F] [U] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : le CABINET JOURDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00545 – N° Portalis 352J-W-B7J-C646J

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET ROUMILHAC dont le siège social est sis – [Adresse 7]

représentée par le CABINET JOURDAN, muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [B] [G], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Monsieur [F] [U] [B], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00545 – N° Portalis 352J-W-B7J-C646J

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] sont propriétaires du lot n°109 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré AA n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété, représentant 4/10054 tantièmes.

Après tentative de conciliation infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS ROUMILHAC en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, assigné M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  794,72 euros au titre des charges de copropriété (pour la période allant du 1 juillet 2020 au 13 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 sur la somme de 510,91 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  151,41 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  800 euros de dommages et intérêts,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 4 juin 2025 à laquelle l’affaire a été examinée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par Madame [K] [P], munie d’un pouvoir régulier, a actualisé sa créance de charges de copropriété à la hausse, indiquant que celle-ci s’élevait désormais à 884,55 euros pour la période allant du 1 juillet 2020 au 2 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, et a maintenu ses autres demandes, dans les termes de son exploit introductif d’instance.

M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] sollicitent le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires.

Ils contestent le montant de la somme qui leur est réclamée, considérant qu’elle est injustifiée, et que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible. Ils affirment ainsi que “l’assignation est irrecevable en application de l’article 1353 du code civil”. Ils ajoutent avoir effectué plusieurs règlements euros récents, suffisants à apurer leur dette. Ils précisent qu’ils ont acquis leur bien en 2018 et qu’à cette date, il leur avait été précisé que les charges de copropriété s’élevaient à un euro par trimestre. Ils soutiennent enfin n’avoir jamais eu connaissance des régularisations de charges opérées.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation

M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] soutiennent, en application de l’article 1353 du code civil, que « l’assignation est irrecevable ».

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ce texte régit la charge de la preuve et non la recevabilité d’une demande.

Il ne saurait en conséquence être considéré que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable, au seul motif qu’il ne parviendrait pas à prouver que sa créance est exigible, cette absence de preuve exerçant une influence uniquement sur le succès de sa prétention.

La fin de non recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°109, indiquant la répartition des tantièmes (4/10054èmes), établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2020 au 30 juin 2025,

— les relevés individuels de charge pour la période du 1 juillet 2020 au 30 juin 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— l’historique du grand livre du 1 juillet 2020 au 2 juin 2025 faisant état d’un solde débiteur de 884,55 euros (en ce inclus 78 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2019, 29 septembre 2020, 10 mai 2021, 1 juillet 2021, 29 avril 2022 , 27 juin 2023, et 24 juin 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étude du ravalement immeuble, travaux de ravalement de l’immeuble, travaux de réfection de la toiture de la courette, travaux de réfection de la cour pavée, travaux de réfection du hall, création et vente d’un lot issu des parties communes, travaux de rénovation de la future cage d’escalier, vote d’une somme à verser à la gardienne pour son départ en retraite, travaux de réfection d’une courette, travaux de démolition et de réfection des souches de cheminée du bâtiment K, travaux d’installation de coffrages et de peinture dans l’escalier L, travaux de nettoyage des gaines électriques, travaux de réfection de la loge de la gardienne

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 68,75 euros en date du 11 février 2021,

— un courrier de relance de payer la somme de 122,75 euros daté du 16 mars 2021,

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 15 mars 2022 valant mise en demeure sur la somme en principal de 510,91 euros, signifiée à tiers présent à domicile,

— le contrat de syndic.

Il sera précisé que les décomptes de régularisation de charges ayant été communiqués dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne peuvent aujourd’hui arguer de ce que ces derniers n’ont jamais été portés à leur connaissance.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est ainsi parfaitement établie à hauteur de la somme de 806,55 euros portant sur la période allant du 1 juillet 2020 au 30 juin 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 806,55 euros.

S’il est justifié par M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] qu’ils ont effectué deux versements, de montants respectivement égaux à 60 euros en date du 30 mai 2025 et à 180 euros en date du 4 juin 2025, ceux-ci ne figurent pas encore au décompte, arrêté au 1 avril 2025. Ils seront, sous réserve qu’ils soient dûment encaissés, imputés sur la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 806,55 euros.

Dès lors que des sommes ont été réglées depuis la délivrance de la sommation de payer, cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 794,72 euros à compter de l’assignation et du prononcé du jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 151,41 euros se décomposant comme suit :

—  54 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 11 février 2021,

—  24 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en date du 16 mars 2021,

—  73,41 euros pour la signification d’une sommation de payer en date du 15 mars 2022.

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’avis de réception. La somme réclamée à ce titre sera par conséquente rejetée.

Les demandes formées au titre des frais postérieurs à cette mise en demeure (frais de relance), laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

En conséquence, seule la somme de 73,41 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] présentent, de manière récurrente depuis plus de 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Toutefois, compte-tenu des très faibles tantièmes de de propriété détenus par M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B], le préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires n’est pas établi. Le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs attendu plus de quatre années avant d’introduire une action en justice.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE conjointement M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS ROUMILHAC :

— la somme de 806,55 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 juillet 2020 au 30 juin 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2025 à hauteur de 794,72 euros et du présent jugement pour le surplus,

— la somme de 73,41 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE conjointement M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS ROUMILHAC, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement M. [Y] [B] [G] et M. [F] [U] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.