TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 10]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01101 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5OK

S.C.I. SWEET HOMES

C/

[K] [O]

[N] [O]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 25 Septembre 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. SWEET HOMES

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jean-Jérôme TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, Avocat au Barreau d’EURE – Substitué par Maître Nathalie LEROUX, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Jean-Christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, Avocat au Barreau de l’EURE- Substitué par Maître Camille BOURGEAIS, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Maître Jean-Christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, Avocat au Barreau de l’EURE- Substitué par Maître Camille BOURGEAIS, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2018, la SCI SWEET HOMES a donné à bail à Madame [N] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel total de 650,00 euros charges comprises.

Monsieur [K] [O] s’est porté caution des engagements de la locataire par acte sous seing privé du 29 septembre 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SWEET HOMES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et de fournir une attestation d’assurance le 29 avril 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 08 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de la locataire et le condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 juillet 2025, après deux renvois pour mise en état des parties,

La SCI SWEET HOMES – représentée par son Conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’absence de justification d’assurance,

— condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme actualisée de 4.942,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 06 juin 2025 ( terme de mai 2025 inclus).

— condamner la locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— à titre subsidiaire, constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3],

— dire, en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O], représentés par leur Conseil, ont contesté le montant de la somme due au titre des loyers en raison du constat d’indécence du logement, ont justifié de l’assurance du logement à compter du 1er septembre 2024 et ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Par ailleurs, ils ont sollicité à titre reconventionnel qu’il soit ordonné à la bailleresse de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée de la non-décence sous astreinte et sa condamnation à lui verser la somme de 7.350 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance (somme arrêtée au 1er mars 2025).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais ne contient aucune information quant à la situation de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire à l’obligation "De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ".

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (art VII A. pages 6 et 7 du contrat paraphé et signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Madame [N] [O] un commandement de payer visant cette clause le 29 avril 2024.

Ce commandement comportant la reprise des dispositions de l’article susvisé est demeuré infructueux plus d’un mois puisqu’aucune attestation d’assurance n’a été communiquée à la bailleresse ou le Commissaire de Justice instrumentaire.

La communication ultérieure d’une attestation d’assurance pour la période du 1er septembre 2024 au 31 août 2025 est dans ces conditions inopérante.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Madame [N] [O] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS

ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 7-1 de la même loi prévoit que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

L’assignation en paiement à l’encontre de la locataire et de la caution ayant été délivrée le 8 octobre 2024, la demande en paiement des loyers antérieurs à octobre 2021 est couverte par la prescription.

La SCI SWEET HOMES produit un décompte indiquant que Madame [N] [O] reste lui devoir la somme de 4.942,00 euros à la date du 02 juin 2025, terme de mai 2025 inclus au titre des loyers impayés depuis octobre 2021.

Madame [N] [O] ne conteste pas le principe de la dette, mais justifie qu’un constat d’indécence a été établi et qu’en conséquence, celle-ci considère qu’elle ne peut être redevable de l’intégralité du loyer sachant que la Caisse d’Allocations Familiales de l’EURE a suspendu le versement des APL en raison dudit constat.

En l’absence d’arrêté municipal et/ou préfectoral déclarant le logement insalubre, le loyer reste dû par la locataire.

Monsieur [K] [O] s’est porté caution des engagements de la locataire par acte sous seing privé du 29 septembre 2018.

Dans ces conditions, Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O] seront solidairement condamnés à payer la somme de 4.020,00 euros (terme de mai 2025 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 30 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de mai 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [N] [O] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de 175,00 euros jusqu’à la date de de notification de la levée de la non-décence puis du montant du loyer initial assorti des indexations comme s’il s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [N] [O] justifie d’une reprise du paiement du loyer résiduel en versant depuis le 11 mars 2025, comme le démontre le décompte fournit par la bailleresse, une somme mensuelle de 210,00 euros.

Elle sollicite de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et d’apurer la dette locative.

A l’audience, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de la reprise du paiement du loyer et des difficultés rencontrées, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Dans ces conditions, Madame [N] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer résiduel courant, 35 mensualités de 50,00 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En revanche, il convient d’avertir Madame [N] [O] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants résiduels que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES EN EXECUTION DES TRAVAUX ET INDEMNITAIRES :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Madame [N] [O] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser une somme à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Outre le fait qu’elle ait subi quatre dégâts des eaux en 7 années, selon les termes mêmes des écritures de la bailleresse, un constat d’indécence a été établi par SOLIHA, missionnée par la Caisse d’Allocations Familiales de l’Eure, le 03 juin 2024.

Si la bailleresse justifie d’avoir sollicité une entreprise afin de réaliser un devis (devis de ASN-SARL [M] [G] du 27 juin 2025), les travaux aux fins de levée de la non-décence n’ont toujours pas été effectués à la date de l’audience.

Dans ces conditions, Madame [N] [O] justifie d’un préjudice mensuel de 175,00 euros jusqu’à la réalisation effective des travaux aux fins de levée de la non-décence.

En conséquence, la SCI SWEET HOMES est condamnée à verser à Madame [N] [O] une somme de 2.100 euros à titre d’indemnité en réparation du trouble de jouissance subi durant une année.

Par ailleurs, au vu de l’inaction du propriétaire du bien durant une année, il y a lieu de lui ordonner de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée de la non-décence, conformément aux préconisations figurant au sein du diagnostic effectué par SOLIHA en date du 03 juin 2024, sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O], parties perdantes, devront supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner les parties défenderesses au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI SWEET HOMES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2018 entre d’une part la SCI SWEET HOMES et d’autre part Monsieur [L] [J], concernant un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O] à verser à la SCI SWEET HOMES la somme de 4.942,00 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de mai 2025 inclus ;

AUTORISE Madame [N] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants résiduels ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI SWEET HOMES puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à verser à la SCI SWEET HOMES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 175,00 euros jusqu’à la date de notification de la levée de la non-décence puis du montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNE à la SCI SWEET HOMES de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée de la non-décence conformément aux préconisations figurant au sein du diagnostic effectué par SOLIHA en date du 03 juin 2024, sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI SWEET HOMES à verser à Madame [N] [O] une somme de 2.100,00 euros à titre d’indemnité en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [N] [O] et Monsieur [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER