TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 23/05705 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YRZY

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. RAYANIS

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :

Société HOMELAND

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

DEFENDERESSE

S.C.I. RAYANIS

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Rayanis dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Homeland, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 16 juin 2023, demandant au tribunal de :

Régulièrement assignée à personne, la SCI Rayanis n’a pas constitué avocat.

A l’audience d’orientation du 19 janvier 2024 la clôture de la procédure a été ordonnée et l’affaire fixée pour être plaidée le 23 avril suivant.

Par ordonnance du 4 avril 2024 le juge de la mise en état, à la demande du syndicat des copropriétaires qui faisait valoir que les parties s’étaient rapprochées en cours d’instance et qu’un échéancier de paiement avait été mis en place.

Suivant conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024 et signifiées le même jour à la SCI Rayanis, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Rayanis n’a pas respecté ses engagements et demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] en toutes ses demandes ;

LE DECLARER bien fondé ;

En conséquence,

CONDAMNER la société RAYANIS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], les sommes de :

• 7.885,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées 17 septembre 2024, appel 3ème

trimestre 2024 inclus, assorties des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 date de

la dernière lettre de mise en demeure ;

• 2.060 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du Jugement à intervenir ;

SE RESERVER le droit de la liquider ;

CONDAMNER la société RAYANIS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société RAYANIS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société RAYANIS aux entiers dépens ;

RAPPELER que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La SCI Rayanis n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.885,97 euros au titre des charges arrêtées au 17 septembre 2024, appel du 3e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que la SCI Rayanis est propriétaire des lots n°29, 32, 66, 96 et 98 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de la SCI Rayanis pour la période du 1er juillet 2020 au 8 septembre 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 10 février 2022, 23 novembre 2022 et 18 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2023, voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non recours afférentes,

— les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite des frais, d’un montant de 6.963,60 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 17 septembre 2024, appel du 3e trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 février 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit un courrier de mise en demeure par avocat daté du 17 février 2023 sans toutefois verser aux débats le bordereau d’avis de réception justifiant de l’envoi à la SCI Rayanis en recommandé avec accusé de réception.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure, pour la somme de 6.159,24 euros arrêtée au 25 mai 2023 et à compter de la date de signification à la SCI Rayanis de ses conclusions d’actualisation par le syndicat pour le surplus (804,36 euros).

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.060 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires réclame tout d’abord paiement de frais pour mises en demeure adressées par le syndic en date des 15 juin 2021, 26 août 2021, 8 décembre 2021, 8 mars 2022, 8 juin 2022, 8 septembre 2022, 8 décembre 2022, 8 mars 2023, 8 juin 2023, 8 septembre 2023, 8 décembre 2023, 8 mars 2024 et 8 septembre 2024, pour un montant de 407 euros au total.

Il est toutefois seulement justifié de l’envoi en recommandé avec avis de réception des courriers des 8 mars 2023, 8 juin 2023, 8 septembre 2023, 8 mars 2024 et 8 septembre 2024.

Par ailleurs le contrat de syndic produit ne couvre pas la période antérieure au 18 décembre 2023.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat pour les frais des seules mises en demeure des 8 mars et 8 septembre 2024, à hauteur de 39 euros chacune comme mentionné au contrat de syndic, soit la somme de 78 euros au total.

Le syndicat sollicite en outre paiement des frais de mises en demeure par avocat des 23 septembre 2021 et 10 mars 2023. Il ne justifie toutefois pas de l’envoi de ces lettres en courrier recommandé avec avis de réception ni des factures afférentes de sorte que sa demande sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires demande enfin paiement de diverses sommes (1.359,60 euros au total) au titre du « suivi recouvrement » et du « suivi projet ». Outre qu’il n’est pas justifié de ces frais, il sera rappelé qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été alloués seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande d’astreinte

Le syndicat des copropriétaires demande que la condamnation de la SCI Rayanis au titre des charges de copropriété et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit assortie d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de trois mois à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant signification du jugement à intervenir. Il se prévaut de l’importance et de l’ancienneté de la dette de la SCI Rayanis et explique qu’il est de première importance que les débiteurs chroniques soient vigoureusement incités à s’exécuter une fois la décision prononcée puis signifiée, leur négligence mettant en péril la situation financière de la copropriété et la bonne gestion par le syndic.

Aux termes de l’article L. 131-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne démontre pas l’utilité en l’espèce d’assortir la condamnation de la SCI Rayanis d’une astreinte pour assurer l’exécution effective de la présente décision, d’autant que celle-ci peut faire l’objet d’une exécution forcée selon les voies de droit commun, sera débouté de sa demande.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que depuis le 9 décembre 2020 la dette de la SCI Rayanis n’a cessé d’augmenter alors qu’elle n’a jamais fait état de difficultés financières. Il rappelle qu’un protocole avait été établi par le syndic, à la demande de la SCI Rayanis mais que cette dernière ne l’a pas respecté. Elle ajoute que le système du fonds de roulement oblige un règlement ponctuel par chaque copropriétaire afin d’éviter de mettre en difficultés le syndicat, que du fait de son arriéré de charges la SCI Rayanis empêche la copropriété de disposer des sommes nécessaires au respect de ses obligations et à faire l’avance de fonds. Elle conclut que la résistance abusive des sommes dues par la SCI Rayanis cause au syndicat un préjudice distinct du retard de paiement qui justifie que lui soit accordé des dommages et intérêts en sus des intérêts légaux.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de propos généraux sur les conséquences d’un défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer concrètement en quoi le préjudice subi du fait du défaut de paiement de ses charges par la SCI Rayanis ne serait pas compensé par les intérêts moratoires.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI Rayanis, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI Rayanis sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Rayanis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à Clichy (92110) représenté par son syndic les sommes de :

6.963,60 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 17 septembre 2024, appel du 3e trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.159,24 euros et à compter de la date de signification à la SCI Rayanis de ses conclusions d’actualisation par le syndicat pour le surplus (804,36 euros),78 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur ces sommes seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à Clichy (92110) de sa demande de voir assortir la condamnation de la SCI Rayanis au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires d’une astreinte ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Rayanis au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Rayanis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à Clichy (92110) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE